上周末，广州塔广场开业，火爆的人流把整个商场都挤得水泄不通。
要说广州塔广场的开业，哪些人最高兴？
我想非珠江帝景的业主莫属，距离之近，说是小区“底商”也不为过。
珠江帝景部分单位视野
然而商业的火爆，没让珠江帝景起飞，甚至在近期，标杆组团克莱公寓，还卖出一套5.64万/平的超低价！
难道，广州塔广场，也救不了珠江帝景？
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遍地6字头，珠江帝景房价大回撤
去年以来，珠江帝景首次出现5字头要追溯到7月30日，克莱公寓成交的一套195平五房，单价5.71万/平，非常的笋。
不过这套是法拍房，理应是低于正常市场价的。
然而珠江帝景的5字头并没有止于法拍房， 在这之后，正常交易的房源中，都陆续出现5字头成交的情况。
8月15日，同样是克莱公寓成交了一套229平的5房，总价1345万，单价约5.8万/平，比挂牌价少了655万。
除去法拍房，追溯到上一次5字头，已经要到2020年9月了，成交的一套163平的5房，单价约5.8万/平。
随后，11月和12月也有5字头房源成交，不过十一月成交克莱公寓的房源，因为业主改了户型，打掉其中的一个卧室改成餐厅，还加了楼梯，变动较大，加上业主急售，于是就降价卖了。
12月成交的一期倚泓轩这套则是因为一楼低楼层，业主急售，所以低价成交。
图源中介
有人看完就不乐意了，单伶几个单价低的来说事，真不是在黑珠江帝景吗？
如果只看这几套单价低的房源，确实没太大的代表性，但放眼整个珠江帝景，房价回调之大，把房产君吓了一跳。
2021年-2023年，珠江帝景的房价还相当坚挺，虽然有一定波动，但都能维持在9万+的水平。
然而到了2024年，成交均价直接从9万+直接回落到7万+，回撤幅度高达23%。
从趋势也能看出，去年9月以来，成交的房源中，清一色全是5-6字头成交，只有12月底成交过一套单价7.02万/平的房源。
可以说，珠江帝景已经全面进入了6字头阶段，不排除还有进一步下探的可能...
至于，珠江帝景房价遭受暴击的原因，我认为也是多方面的：
比如，物业。
珠江帝景苑的物业费，在改善小区里是出了名的便宜，只收1.8-3.18元/平/月，但服务水平也比较一般。
虽然现在有业委会操持，想要跟上其他改善小区，还得再努力。
其实物业还有更换的可能性，但楼龄就是不可逆的物理指标了。
珠江帝景苑最早一期可追溯到2002年，距今已经有22年的历史了。
超长的楼龄，以及物业维护的不到位，都让珠江帝景暗暗掉价。
珠江帝景部分组团外立面
除了楼龄，还有车位。
现在即使是刚需家庭，一家都可能配上2台车。
但想不到的是，珠江帝景不少组团车位配比只有1:0.25，要4个人抢一个车位...
买一套上千万的房子，车位都难找一个，不得不说，真有点憋屈。
至于非常重要的户型方面，珠江帝景作为老小区，自然没有任何的优势。
面积小于130平的户型，基本都是做2、3房，总价也要700万起步，对比现在100%+使用率的新盘，真的很难看入眼。
比如这套146平，才做了3房，开局比别人少2个房，越想越亏...
珠江帝景房价稳不住，除了内部问题外，还有一种重要原因是：
这两年，中心区豪宅新盘攻势太猛了！
论单价，同样6万/平左右，大把可以选；论总价，1000万左右，更是竞争激烈。
如果你喜欢江景，想要更纯粹的豪宅氛围，可以看保利珠江天悦。
价格方面，跟目前珠江帝景的二手成交价基本持平。
同样的预算，可以直接买同等面积，更好的户型！
保利珠江天悦，产品涵盖131-295㎡，单价5.8-7万，总价750万～2100万。
A6栋130平户型3层景观（VR模拟图）
这个盘江景很炸裂，三面望江，拥有广州唯一的港湾，还有白鹅潭配套加持。
而且产品，清一色户户望江，对比珠江帝景，除了地段略逊，其他都有大优势。
如果想在留在海珠，同样有替代的产品，中海大境就是很好的选择。
示范区实拍图
大境的优势在于，离珠城近，同时背靠海珠湿地公园、临近上涌地铁站，一路之隔就是中大附，通勤环境都不差。
业主关心的垃圾站问题，也明确官宣不建了，还多了个8000平的商业，直接变利好。
接下来准备开小地块，卖120平、140平的小户型。
价格如果参照之前的话，可能在7.5-10万/平，目前126平是950万起，143平是1200万起。
不拘泥于海珠和江景，那么还有新中式豪宅保利天瑞、主打湖居的越秀·观樾可选。
不急着买房的买家，选择更是前所未有的多，琶洲·樾|华樾、保利琶洲南、面粉厂、绢麻厂项目，位置一个比一个核心，产品也有更现代的审美和理解。
可能珠江帝景还是那个珠江帝景，但市场已经不是过去的市场了。
但反过来想，现在遍地6字头，未来甚至去到5字头的珠江帝景，还是很香的。
600万+的改善价格，就能买到广州塔旁的大型改善小区，这独一档的地段，无法复制。
而且业委会也在推进小区全面翻新工程，被人诟病的小区面貌，短期内也会有提升。
那么，大家觉得珠江帝景还会跌吗，5字头是不是就是地板价呢？评论区聊聊。
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