万万没想到!恋爱时男方出资买房但登记在双方名下,分手后归谁？

何某强诉顾某娟所有权确认纠纷案

裁判要旨

恋爱关系期间基于想要建立婚姻关系的愿望共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有的，在权属认定时应当考虑未出资一方对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额。未出资一方对购买房屋没有贡献的，应当认定房屋产权归出资方所有；未出资方在购买房屋后有偿还银行贷款和利息等贡献的，应当对未出资一方作出相应的补偿。

案件索引

一审：广东省新兴县人民法院（2012）云新法民初字第878号（2012年12月26日）

二审：广东省云浮市中级人民法院（2013）云中法立民终字第17号（2013年3月14日）

基本案情

原告何某强

被告顾某娟

原、被告于2006年9月相识，同年10月确立恋爱关系。2007年1月20日，原、被告与新兴县翔顺房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了新兴县翔顺花园新乐居25幢7C房产，总价款302579元。签订合同后，原告支付首期购房款92579元，同时，原告向新兴县农行申请20年按揭贷款21万元，并向保险公司购买了个人贷款抵押房屋保险，支付了2013.48元保险费。2007年3月16日，原告收到新兴县农行按揭贷款21万元。2007年3月22日，原告把获得的贷款21万元转入新兴县翔顺房地产开发有限公司设在新兴县农行的账户，用于支付购房款，此后，该贷款一直由原告负责还贷。办理房屋产权证书的费用及房屋的物业管理费用均由原告支付，现该房屋仍未装修居住。2007年4月，原、被告因性格不合分手。2009年间，原、被告先后结婚。2011年5月，原告考虑到房屋闲置多时，打算卖掉，就找被告协商，但无果。为此，原告于2012年7月24日向本院提起诉讼，请求：（1）判令新兴县新城镇翔顺花园新乐居25幢7C房产（价值302579元）权属归原告所有；（2）本案受理费由被告负担。

另查明：新兴县翔顺花园新乐居25幢7C房[土地使用证号：新府国用（2007）第002413号，房地产权证号：粤房地证字第C6378526号]的房屋产权证登记时间为2008年7月7日，权属人何某强，占有房屋份额贰份之壹；共有（用）人顾某娟，占有房屋份额贰份之壹。向新兴县农行按揭贷款21万元的借款人为何某强，抵押人为何某强、顾某娟。原告于2007年之前在新兴县太平镇卫生院工作，之后辞职另谋职业，家庭经济情况一般。

裁判结果

广东省新兴县人民法院于2012年12月26日作出（2012）云新法民初字第878号民事判决：自本判决发生法律效力之日起新兴县新城镇翔顺花园新乐居25幢7C房产[土地使用证号：新府国用（2007）第002413号，房地产权证号：粤房地证字第C6378526号]权属全部归原告何某强所有。宣判后，被告不服，向广东省云浮市中级人民法院提出上诉，后因被告未能在规定期限内预交案件受理费亦无申请缓免交，云浮市中级人民法院于2013年3月14日作出（2013）云中法立民终字第17号民事裁定：按被告自动撤回上诉处理。现该判决已发生法律效力。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案系所有权确认纠纷。双方争议焦点： （1）争讼的房屋权属归原告所有还是原、被告按份共有？（2）本案是否已过诉讼时效？

2007年1月20日，原、被告与新兴县翔顺房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买新兴县翔顺花园新乐居25幢7C房，总价款302579元，首付款92579元由原告支付，余款21万元也是原告向新兴县农行按揭贷款支付，现该房屋仍未装修居住；办理房屋产权证的费用、物业管理费用、向银行还贷均由原告承担；原、被告于2006年10月确立恋爱关系，2007年4月因性格不合分手，2009年间先后与他人结婚。以上事实清楚、证据确实、充分，本院予以确认。

原告出于对被告的感情和信任，也为了早日促成婚姻的成立， 原告将自己独自出资购买的房屋权属登记为原、被告各一半的行为，可视为附条件的民事法律行为，所附的条件就是原、被告结婚。 2007年4月， 原、被告双方因性格不合解除恋爱关系，并且双方已先后结婚，使所附条件不可能成就。 根据《民法通则》第六十二条“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效” （《民法总则》第一百五十八条） 的规定， 由于购房及还贷被告均没有出资，且被告没有与原告结婚，被告失去了受领并保持房屋一半所有权的根据，房屋应从由原告名义登记占有一半的状态下变更为原告全部所有。 因此，原告请求判令新兴县新城镇翔顺花园新乐居25幢7C房屋产权属归原告所有，合理合法，本院予以支持。被告主张其享有房屋份额是原告无偿赠与，但没有提供赠与合同证实其主张，且原告本身家庭经济情况并不富裕，购房时还要向银行贷款21万元支付房款，原告将当时价值30多万元房产的一半，无偿赠与被告有悖于常理，也不符合客观现实。因此，被告主张其享有房屋份额属原告无偿赠与，理据不足，本院不予采纳。

对于被告认为本案已过诉讼时效问题，根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，由于原告在2011年间想卖掉房屋，找被告协商时，被告不同意签名，原告从此时才知道权利被侵害，而原告于2012年7月24日向本院提起本案诉讼主张其权利，并没有超过二年的诉讼时效。因此，被告认为本案已过诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。

法院评论

男女双方在恋爱的过程中，难免会有财物上的往来。尤其是随着双方婚期的临近，双方处于对未来生活的向往或者彼此之间的信任，还会单方或者双方共同购买房屋等财产为结婚做准备。一般的法律观念认为，这种财物上的往来属于一种赠与关系，只要赠与物已经进行了交付或者登记，赠与行为即已经完成，赠与方无权要求返还。但是，实践中有一些财产涉及金额较大，比如房屋、车辆等，若按照上述理论进行认定，存在法理认定和社会公平之间的冲突。

笔者亦认同上述法官的裁判，一般房屋的权属以不动产登记权利为准，采用的是不动产物权登记公示原则。不动产的登记具有推定力，即经合法登记的不动产权利人在法律上被推定为真正的权利人。但依据《物权法》第十九条第一款的规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”这表明房地产权证上所推定登记的产权人只是证权程序。人民法院完全可以依据查明的事实对现有的权属登记予以否定。类似上述案件，就必须要 考虑房屋的实际出资。

恋爱期间，在一方出资后，将另一方登记在房屋产权证上的行为应当属于一种附义务的赠与行为。附条件的赠与合同又称附义务的赠与合同，是指赠与人在赠与财产或财产权利时，要求受赠人符合一定条件的赠与合同。根据《合同法》第一百九十条的规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务”，以及《民法通则》第六十二条的规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”，在附条件赠与合同的情况下，只有满足所附条件，赠与合同才正式生效。 根据常理来看，双方都基于想要建立婚姻关系的愿望购买了房屋，应该认为其中暗含了要求缔结婚姻关系的条件， 双方之后没有登记结婚的，应视作条件未成就，没有出资而登记在房屋名下的一方应当要返还房屋。

笔者认为，恋爱期间购房不仅要考虑到双方之间存在的赠与关系，也不能回避双方之间的赠与前提。即如前面所述的是基于想要建立婚姻关系的愿望。在一方并未出资的情况下如何认定未出资一方对共同财产有贡献？本案讼争的房屋是由原告支付首期购房款，同时，原告又向银行申请了20年的按揭贷款，并支付了个人贷款抵押房屋保险费，其后均是一直由原告供楼。可见，在购买该房屋时及偿还房屋贷款等，被告并没有作出过任何贡献，故法院判决被告将房屋返还给原告是符合法理的。 若是未出资一方申请购房贷款或者在购买房屋后有偿还过银行贷款和利息的，可认定未出资方在购买房屋过程中有贡献，应当对未出资一方作出相应的补偿。

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