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一入土木深似海，
回思旧事峭如山。
当初误打误撞学了土木工程专业，到如今已经在房地产、建筑行业浸淫二十多年。
过去这二十几年，中国的房地产、建筑业的发展都堪称魔幻。即便我作为一名从业者，人在其时其地，仍然有“雾里看花”之感，或许这就是“当局者迷”的道理吧。
回首往事，我既没有看懂开头，也没预料到结尾。最终，这些疑惑还是要时间慢慢给出答案。
第一个疑惑：江苏建筑业巨头南通n建们，为何庞大而又脆弱？
20世纪的90年代末，我毕业后来到南通地区某建筑公司。就在同一个城市里，当时还有另外一家壹级施工总承包资质企业（当时的最高资质），南通某建。
因为同属一地，我们公司和他们是既竞争又合作的关系。当初跟他们接触时，就感觉他们的组织形式比较特别，是由一个个施工团体集合而成的组合体。这些施工团体中，不乏一些在建筑工程施工上颇有建树的集体制企业，在二十多年前，他们就已经拿到了十几个中国建筑最高奖“鲁班奖”。但同时，这个组合体里也充斥大量良莠不齐的“包工头”。这就使得这个组合体，看上去鱼龙混杂，里里外外总是透着一种“草台班子”的气质。
然而随后的十几年，他们凭借着房地产行业高歌猛进的东风，业绩一飞冲天，真的是一种“大跃进”式的发展。这种大跨度的发展，就让我比较好奇，他们那种比较松散的管理模式，是怎么支撑起这样一个庞大体量的？
答案或许就是，大而不强。
该集团总工曾经这样描述他们规模的快速扩张：“这是由数量众多的小舢板捆绑成的‘航空母舰’，看上去体积庞大，但没有多少战斗力。一个浪头过来，樯橹灰飞烟灭。”
结果一语成谶。
其实不只是他们，“南通n建”最近几年，就是在接连上演一幕幕“破产重组连续剧”：
2020年4月13日南通一建集团有限公司破产清算；
2021年12月22日，苏中建设（南通七建）申请破产重整；
2022年2月13日，南通六建破产重整；
2022年4月1日，南通三建组建金融机构债权委员会，拟进行债务重组；
2022年底，江苏建筑民企“一哥”的南通二建因逾期票据深陷债务泥潭。
南通n建们最终成为“泥足巨人”，我认为关键因素有两个：
因素一，伪市场化改革。
始于1997年左右的南通建筑业体制股份制改革，是一次不彻底的市场化改革，或者说是伪市场化改革。这几家建筑企业集团，大多脱胎于原地方性国有建筑公司或各村、镇建筑站改制整合，是一种管理体系比较松散的“加盟店”联结形式，说是一种事实上的“挂靠”经营形式也不为过。这种不彻底的市场化改革，让这些集团公司与各个分公司（后改称事业部）呈现出“集”而不“团”“神散形不散”的特点。
这种经营形式的弊端核心问题在于：集团的财务控制能力非常薄弱。
集团每年完成的产值巨大，但实际上能被集团支配使用的资金却很有限。集团公司除了收取几个点的管理费之外，其余巨量资金使用权都在各事业部。同时，集团公司还利用银行信贷优势，向各事业部从事“转贷”业务。集团以18% 的贷款利率，向各个需要“垫资”承接业务的事业部“输血”，这对于事业部来说无异于“饮鸩止渴”。房地产行业的这波“暴雷”，直接把各个事业部拖下债务泥潭。同样，这些“回血机器”一旦停止回血，“转贷”出去的钱不能回笼，集团也就随之凉凉。
因素二，低端制造，缺乏核心竞争力。
一直被誉为“建筑之乡”的南通，支撑起建筑业的两个支柱分别是劳动力和资本投入，技术进步贡献率占比非常低。技术含量低，就只能在市场低区徘徊。而这个市场早已一片“红海”，在“最低价中标”（产能过剩过度竞争的结果）的大背景下，南通建筑业各路英豪最终拿出来的终极杀器还是“伤敌一千自损八百”的价格战。
“价格战”导致企业的利润空间进一步压缩，真的是“刀刃向内”，每一刀都是在割自己的肉。最终结果无非就是“累死自己饿死同行”的“双输”局面。
第二个疑惑：“宇宙房企”崛起，为何只是“高产不高质”？
恒大、碧桂园这类地产公司强势崛起的那个阶段，面对他们动辄几十万甚至上百万方的开发体量，我一直有这样一个疑问：
他们是怎样进行现场管理的？
曾经看到一则讯息，说“头部房企”的成本、工程、设计条线人员，人均效能一般为20-30万平方。万科则是更高效能组织的代表，他们人均管理面积可达60万平方（资料中没有看到他们具体的人均效能计算方法，所以这些数值是否严谨尚待检验）。
我作为工程管理岗位的从业者，多年来都是从事工程一线管理工作。
以我的工程实践经验，一个现场工程师每天管理半径能够覆盖8万平方已经是极限。
所以上面这些“宇宙房企”动辄几十万方的开发体量，现场只配备两三个管理人员的做法难以置信。
为此，我也去收集各个头部企业的工程管理相关资料，想从中寻求一些答案。
这些企业比较有共性的一个管理手段，就是编制《工程管理手册》。
有了《手册》在手，可以把一些规范、标准进行汇总、整合，也把工程管理经验进行了提炼载入其中，提高工程管理效率。
但《手册》是没有办法让你变成“飞毛腿”的。在目前施工行业普遍还是手工打造为主的情况下，工程质量控制仍然离不开现场的日常巡查和及时纠偏。
“人”仍然是影响工程质量的决定性因素。
无论管理人员还是施工操作人员，自身素质的高低对工程质量还是起到决定性作用。
我们知道，2004年，万科以美国帕尔迪为企业标杆，引进了高周转模式，目的就是提升投资效率获得更多的收益。这个不难理解，毕竟当顾客盈门时，你的“翻台面”次数越多，自然吸纳的顾客也越多。
始于万科的“高周转”，后来被融创“发扬光大”，继而在恒大、碧桂园等所谓地产新贵中被用到极致。“高周转”对于企业的产品研发、设计、建造、运营、成本、营销、财务等等，都有着很高的整合要求。
然而就是在“高周转”传动链条高速运转中，有一个环节却越来越显得力不从心，那就是“建造”这个环节。
房地产行业高速发展二十多年，只有量变而没有产生质变，甚至于即便是高投入也没有带来更多高品质的产品。虽然在各类地产软文中，我们可以看到SSGF工法、BIM技术、数字智造等等新奇概念，但喧嚣的背后，这些时髦的字眼最终还是沦落为“技术花瓶”的尴尬处境。在房屋建造环节上，其实并没有发生本质上的改变。
这也是让我觉得比较遗憾的地方。
房地产行业二十几年的一路狂飙，大规模地开发建设，却没有一家地产公司，愿意在打造这个环节上投入更多的关注。
高周转带来了高产量，却没能促使产业升级，向着工业化更进一步。过去二十多年房价一路高企，在“买到就是赚到”的大背景下，也许房屋本身建造质量的好坏是最可忽略的吧。我们至今还没有看到一家房企品牌，可以达到为自家的产品背书的高度。
在当下大力宣扬“新质生产力”的背景之下，我们还是要把“建造”升级为“制造”。
因为“建造”仍是传统意义上的粗放型生产活动，只有“制造”才能体现先进制造技术和精细工艺。或许正在艰难探索、蹒跚前行的“装配式”住宅就是未来方向。
第三个疑惑：“国进民退”，就解决住房难的问题吗？
大概就是两年前，网络统计出的房地产十大关键词最多的就是这两个：“暴雷”和“债务违约”。
那是自2020年8月“三道红线”禁令一出，房地产业便呈现出很不一样的“风景”。本来热锅烹油的行业，迎头迎来宏观调控的一道淬火。经此淬炼，能屹立不倒的房地产公司，最重要的两个支柱就是钱和地，而“地”又是花钱买来的。
所以“搞钱”——融资能力——便是一家房企的核心竞争力。
查阅相关统计，对于多数房地产企业而言，79％以上的外部融资都是来自银行，个别城市和地区，这个比率甚至高达80-90％。可以毫不夸张地说，开发商口袋里的钱多少，就看能从银行那里借贷出来多少。
我国四大国有商业银行，拥有全国70％以上的信贷资金，在信贷市场上处于垄断地位。近些年，我们会经常听到国有银行宣讲，要“推进小微企业金融服务能力建设”，但钱的真实流向都是有据可查的。
根据《中国统计年鉴》统计，目前国有银行一半以上的信贷，都是贷给了不到贷款总数1%的大客户，这些大客户绝大部分都是国有企业。经济学者林毅夫等人就认为，我国以大银行为主的高度集中的金融体制，是中小企业融资困难的主要原因，其融资存在制度约束。正是有着这样的融资优势，使得国有企业可以在房地产市场攻城略地攻城多地，大杀四方。
这个“国进民退”的过程，并不是因产品品质优胜劣汰充分市场竞争的结果，而是比拼非市场性的资源多寡，是一次逆市场经济的行为。
看似水到渠成，似乎也取得了地价、房价的双高的局面，但在一片喧嚣的背后，
却掩盖了一个结构性缺陷：房地产市场权利主体的虚置问题。
国企改革已进行了30多年，以股份制为特征的现代企业制度也纷纷建立。然而，由于国有股份一般占到改制企业总股份的70％以上。一股独大并没有解决国有企业的“所有人缺位”问题，所以国有企业的委托代理问题依然十分突出。这种所有权和经营权的分离状况，会导致经营者凭借自己强大的权力去追求一己私利。直白一点讲，就是用手中的权力达到寻租的目的。
“寻租理论”之父戈登·图洛克这样描述这一现象：寻租是企业经营者凭借自己的权利和资源，在市场中谋求便利与捷径，打乱了竞争市场的机制造成社会总福利损失。
那中国的房地产市场，国有企业应该做些什么？答案是，
国有房企经营重点，应该是进入住房保障领域，这才符合我国国有房企特征及国有经济布局需要。
这方面国际经验可借鉴，如笔者原单位作为劳务输出，曾经在新加坡参与多年的“组屋”工程建设。据统计，新加坡87.6％的人口居住在政府组屋内。由政府直接或者政府设立专门的国有住房公司负责建造，向中低收入阶层出租或出售公共住房。
所以房地产业的保障领域，才是国有房企应该进入的。现在都到商品房市场来逐利，是走错了路。
当然，让国企放着大块肥肉不吃，偏偏去啃骨头，这个肯定都不情愿。然而，这就是国企的社会责任吧，要克制自己的贪婪。房地产业目前仍不是一个成熟的市场，需要国企来做压舱石。国有经济的属性决定，国有企业的优势主要在于弥补市场失灵，不在于参与竞争。
任何一个国家和地区，除了高收入群体和部分中等收入家庭外，都没有能力依靠自身的力量解决住房问题。总会有一部分中低收入阶层，不能通过市场机制而只能借助政府的帮助解决居住问题。这就需要经济适用房、廉租房这类公共产品。
