郑州楼市惨淡一年：房企“不降价联盟”瓦解

地产一条 · 公众号 · · 2021-01-14 20:06

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供应大，去化率低，郑州楼市艰难自救。

中原第一城郑州，有着充分的人口优势和交通枢纽优势，但2020年其房地产市场相当凄惨，降价、首付分期甚至零首付是它的关键词。

从绿博片区开始，郑州楼市在2018年底开启了下行通道。

2020年9月底，绿博金科天籁城首开高层1.1万/平米，洋房均价1.7万/平方米，但两个月后，高层9500元/平方米，洋房均价1.1万/平方米。

金科天籁城二期开盘，用高层的价格买洋房，震颤了郑州房地产行业。

紧接着，高新区、惠济等相继降价，2020年的郑州楼市全面沦陷，房价一跌再跌。

相关数据显示，2020年郑州新房市场成交了24.17万套房子，是自2016年以来成交套数最低的一年。

量跌价跌，贝壳研究院数据显示，2020年郑州主城区成交均价15030元/平米，郊县商品住宅成交均价8753元/平米。

单看平均去化率冲击不算强烈，最搅动购房者神经的房价是一跌再跌。

在绿博片区，万科兰乔圣菲去年十月的开盘毛坯均价为7500元/平米，还有一些特价房房源价格房源为6300元/平米，刷新了郑州绿博片区的底价。而之前毛坯均价一度为1.2万/平米。

郑州的豪宅板块北龙湖区域，碧源荣府原价5.6万/平米，一度降到3-4万/平米。美林上苑原价4.3万/平米，降价至3.3万/平米，降价1万/平米。

去年12月下旬，鑫苑府连续推出特价房源300多套，特价房1.2万/平米，正常楼层房源1.3万/平米。该项目在去年7月开盘时的均价为1.52元/平米。也就是说，鑫苑府正常楼层降价2000元/平米，特价房降价3000元/平米。

除了降价，首付分期甚至零首付横行郑州楼市，普遍最低首付5%就可以买入一套房子。

空港新区空港宸院项目，首付分期5%，客户连贷款利息都可以不用承担，南龙湖片区的兰庭华府项目，首付10%，剩余的20%承担贷款利息。

金水区龙居华府项目甚至打出了零首付的广告牌，宣传页的正中央写着红色的“0”，广告词是“0元入主北龙湖北，0元网签、3年分期”。

但效果仍然不尽人意。根据乐居河南统计，截至12月27日，2020年郑州市场共计迎来200次开盘，推案量约39511套，去化约20960套，综合去化率在53%左右。

新房市场不景气，郑州二手房市场同样表现糟糕。

二手房上，2020年郑州二手房共计成交67635套，同比去年减少6914套，同比降低约9%。2020年总成交面积372万平方米，同比下降32%；成交均价12338元/㎡，同比下降2%。

根据贝壳研究院数据，2020年，郑州二手房房价跌了3.4%，与济南跌幅并列第三，在省会城市中跌幅最大的。在贝壳研究院2020年交易周期最长的十大城市中，郑州二手房房源成交周期为166天，名列成交周期第二名。

新房和二手房持续探底，郑州开发商联合自救。去年9月，河南房地产商会会长闭门会在郑召开， 50多家开发商代表参与，在会上，建业董事长胡葆森、正商董事长张敬国表示不带头降价，不降价联盟由此成立。

现在，相关政府部门也在控制郑州房价继续探底的空间，设置了最低签约价。

一位房企人士告诉一条君，年底时开发商陆续接到相关部门通知，通知称，签约系统限最低签约价功能1月1日已经启用，各项目根据自身项目销售实际价格确定待售房屋的合理预售申报价，商品住房限价范围最高为申报价，最低为下浮8%，超出范围无法签约。

但这些努力还没有效果。在去年年底冲刺业绩之时，市场上各大房产项目仍然是采用降价促销方式力保业绩目标，不降价联盟瓦解。

上述房企人士称，在大量供应面前，2021年形势也不太乐观。

根据贝壳数据，新房市场上，2020年大郑州商品住宅库存2050万平米，其中主城区库存1332万平米，年均去化周期为14月；郊县库存718万平米，年均去化周期为13.5月。

二手房市场上，贝壳找房网大郑州二手挂牌房源库存11.09万套，半年均去化50个月；客源成交周期持续拉长，平均成交周期33天，同比去年增长57%，客户观望情绪严重，房源平均成交周期163天，同比去年增长44%。

郑州楼市已经以不理想的去化开启了2021年。上周，郑州市场金水区国泰观邸悦峰、管城区融创城和中原区华侨城三个项目开盘，新推238套商品房，成交74套，平均去化率31%。

市场上的乐观信号还未出现，首付分期的后遗症已经出现。

根据郑州一位市场人士，郑州楼市正出现多个首付分期买房断供的情况。

在供需矛盾、潜在隐患下，郑州最艰难的时刻或许还未到来。

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