本文根据特色小镇的发展特点总结出了特色小镇的“四特本质”和“三大逻辑”，构建了特色小镇开发的“双产业、三引擎、五架构”，整合特色小镇规划理念，实现规划手法创新，形成了五类综合开发运营模式。

一

把握特色小镇的“四特本质”

特色小镇是旅游景区、产业聚集区、新型城镇化发展区三区功能合一、产城乡一体化的新型城镇化模式，开发时需要把握“四特”本质。

二1

遵循特色小镇发展的“三大逻辑”

（一）政府的区域发展逻辑

产业化： 培育特色产业，增加就业人口，拉动政府税收；

城镇化： 完善基础设施与社会公共服务，打造城镇核心功能，推动城镇化。

（二）企业的市场运营逻辑

企业在协助政府实现城镇开发的基础上，获取合理的盈利。

（三）居民的工作生活逻辑

满足居民就业、居住、休闲游乐及精神层面的各种需求，实现宜业、宜居、宜游、宜享。

三

构建“双产业、三引擎、五架构”

特色小镇的发展架构可以概括为“双产业、三引擎、五架构”。

四

整合特色小镇规划理念

（一）规划引领

以高质量规划引领特色小镇的科学发展，可从政府管理层面把控。 比如云南省规定没有编制规划的小镇，不予审批项目，不予拨付建设资金。

（二）多规合一

编制产业规划（主导产业规划、泛旅游产业规划）、城乡总体规划、土地利用规划（国有建设用地、集体建设用地等）、景观规划和城市设计等，形成特色小镇“多规合一”规划体系。

（三）落地实施

在规划过程中，导入产业资源、旅游IP、运营管理机构、开发建造机构、投融资机构等，实现全要素一体化资源导入。

（四）互联网+

运用互联网思维，实现小镇规划中的基础分析、功能产品、保障体系、落地实施、城市营销等方面的突破。

五

实现特色小镇规划手法创新

以产业链整合为模式，有效利用“绿维旅游开发平台”上的各种资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。

• 前后端导入

在特色小镇开发中，注重实现前后端联动，形成产业链的总体合理化方案，实施全过程持续多年的跟进服务。

• 结合建造导入

在工程技术、专项建造、建筑材料、装饰专修、工程管理等领域，实现旅游EPC和专业专项EPC资源导入。

• 结合运营导入

导入各类开发运营资源，实现整体联动，协同发展，共创共赢。

• 结合投融资导入

以整合特色小镇下的投融资平台为基础，构建与培育区域旅游上市公司和新三板企业为核心，PPP项目为抓手，创新旅游IP导入为驱动，形成创新的旅游投融资模式，推进特色小镇创新发展。

六

形成特色小镇五类综合开发运营模式

特色小镇的开发运营主要包括五个方面：

（一）土地一级开发

• 仅做土地的一级代开发，直接获利；

• 进行一级土地开发，同时通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益结构。

（二）二级房产开发

• 包括六大房产结构： 一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产；

• 通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。

（三）产业项目开发

• 一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入，及产业园、孵化园等产业本身开发；

• 二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目（如主题公园）、休闲消费聚集项目（如休闲商街）、夜间休闲聚集项目（如水秀表演等），通过项目的运营获得收益。

（四）产业链整合开发

• 两大产业链： 泛旅游产业链和特色产业链；

• 两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化结构和政府政策等。

（五）城镇建设与公共服务

• 城市服务： 公共交通服务、社会服务等；

• 城市管理： 城市智能化管理、政府政策等；

• 城市配套： 银行、学校、医院等。

特色小镇的产品线要清晰

选择特色小镇的战略发展方向是产业研究的核心。经过一年的探索实践，特色小镇的产品线已逐渐明朗，具备行业前瞻性的开发商已抢先发布自己的小镇发展白皮书，为抢占特色小镇高地绘制了宏观发展蓝图。根据行业观察及深度研究，我们认为无论未来小镇开发主体如何变化，特色小镇将围绕以下几个最有前景的产业方向进行突破：

1、以康养为主要产业的康养特色小镇

2、以生态农业为主要产业的田园特色小镇

3、以体育运动为主要产业的体育特色小镇

4、以教育为主要产业的教育特色小镇

5、以文化旅游为主要产业的特色旅游小镇

6、以高科技研发为主要产业的特色科技小镇

综上所述，特色小镇未来将围绕健康、旅游、体育、文化、农业、高科技等几个主要产业方向发展。

发展特色小镇重在科学培育而非简单跟风。面对这一新的发展需求，政府部门应该汲取以往发展中存在的盲目投资、贪大求快和千城一面的教训，让“指挥棒”更科学，切实引导产业、人才、资金和土地的合理配置，让特色小镇成为经济新常态下名副其实的增长极。

一个完整的特色小镇生态系统，通常分为核心产业、衍生产业和配套产业三个层级，由内而外实现共荣共生共享。

1、单一产业难以为继。非工业类特色小镇，以康养、田园综合体、民宿、旅游、文化为主题的小镇。单纯做任何一个产业，生态系统都将难以建立，投资收益更难以保证。

2、统一运营才能协调发展。产业布局不同、服务领域不同、产品基因不同、运营周期不同、盈利模式不同。碎片化运营的结果将令小镇失去活力，投资回报遥遥无期。

3、融合的关键是产业链的挖掘、细分和创新。只有将当地的特色手工艺、非遗文化、土特产、历史符号等进行充分挖掘，并通过创新手法实现被传播、接纳体验、加工实现产品化、被售买。才能实现由核心产业向衍生产业过度，激发产业活力，最终实现投资效益最大化。

4、小镇商业模式需集成创新。以一种前所未有的视角，再造产业流程、供应链条、管理流程，把散落各处的碎片资源重新配置，变成满足市场需要的新东西。

旅游型小镇 ： 完善旅游产品体系，打造丰富的多元体验。

旅游小镇的规划设计核心是主题文化的情景体验，发展关键在于延长游客的停留时间。游客停留的时间越长，就能保持持续的人流和消费，从而增加收益。例如湖南湘西凤凰古镇，游客白天可以体验吊脚楼和苗族的风土人情，到了晚上布满青瓦木舍的LED灯、千姿百态的霓虹灯、五彩缤纷的店铺灯、华丽辉煌的红灯笼构筑了一个梦幻的水上凤凰。夜色凤凰成为游客必看的风光，游客停下来欣赏美丽的夜景，同时带动了餐饮、住宿、酒吧、购物等多项消费，发展“夜色经济”效益，无形中带动了经济效益的增加。

下图凤凰古镇夜景图

民俗型小镇： 民俗商业的体验感、民俗节庆的生活感。

民俗小镇产品的规划设计除了在建筑、商业消费中让游客体验到独特的魅力文化，更需要把节庆风俗、社会生产等民俗生活让游客感受到，增加小镇的吸附力，让小镇成为真正的品牌。例如陕西“白鹿原民俗村”，通过特色的建筑、美食、民俗风情体验成为陕西关中文化的代表。

白鹿原民俗村实景图

文化型小镇：善用IP，“文化+产业”

文化小镇除了营造独特的文化体验感，更重要的是需要导入文化级现象IP，并使文化形成相关产业。这几年随着国风的兴起，西安的“诗经里小镇”受到追捧。小镇一期为文化创意产品展示交易和文化消费体验区，二期为文化创意产品设计研发区，三期为文化创意产品生产及企业孵化区。小镇将《诗经》所涉及的风物、民宿、音乐、人物，都转化为现实的景观和建筑。这里有国风广场、鹿鸣食街、关雎广场、小雅书社，还有《关山月》《蒹葭苍苍》等礼乐表演。诗经里小镇正是文化现象加文化产业的成功典范。

诗经里小镇实景图

演艺型小镇：“独特演艺体验+产业”，使演艺走出去

演艺型小镇的规划设计核心在于打造演艺的品牌化，同时打造上下游相关的产业链，衍生相关的文创产品、演艺培训、艺术节、音乐节等。例如西塘·中国演艺小镇规划用地约5000亩，包括主题公园集群、民宿度假及主题酒店集群、剧院集群、艺术街区、科技体验博览、休闲商业区和艺术培训、演艺基金等，并将举办艺术节、戏剧节、音乐节、狂欢节等主题节庆活动。

演艺小镇实景演出图

体育型小镇：跨界运营，注重上下游产业链的连接

体育小镇在产品整体规划上不应是简单的体育场馆群，更不是“奥运村”。体育小镇要保持长久的吸附力，必须跨界，做“体育＋”模式。“体育＋旅游”、“体育＋赛事”、 “体育＋休闲”、 “体育＋装备制造”、 “体育＋培训”、 “体育＋健康”、“体育＋互联网”，融合高科技元素，强化服务，推动户外运动用品的供应，最终将体育运动与工业、科技、文化、旅游有机结合，形成多元一体的休闲产业。例如绍兴柯桥酷玩小镇正是旅游、运动、产业等多元结合的发展模式。小镇内有国家4A级风景区、乔波滑雪馆、鉴湖高尔夫球场等旅游休闲资源，还有在建和在规划中的天马赛车场、若航直升机场、毅腾足球训练基地、酷玩城市体育综合体、鉴湖水上运动基地等项目。

下图为柯桥酷玩小镇实景图

农业型小镇：构建“农文旅”一体的产业圈

随着“乡村振兴”及人们对田园生活的向往，农业小镇兴起。但农业小镇若要保持持久的活力，需要打造农业、休闲、生态、旅游、消费等一体的产业集群。 近两年大火的“田园东方”项目正是在农业的基础上，提出新的田园主义，将“三生”(生产、生活、生态)、“三产”(农业、加工业、服务业)有机结合，产品涵盖了生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能，使小镇经济效益大幅提升。

田园东方整体鸟瞰图

重要通知：地产开发商、投资商、运营商、策划咨询单位！

【 开课地点 】 北京 农广大厦[ 农业农村部北办公区内 】

【开课时间】 2 019年5月25—27日 （2天学习 1天产业对接）

【主办单位】 中厚明德集团 特色小镇研究院

【参课人员】 特色 小 镇 、 田 园综合体相关投资商 开发商 相关产业链负责人

【课程主题】 政策解读、申报指导、 资本对接、拿地策略、案例解析... ...

【 课程特点 】 一线评 审专家授课、模块化教学、操盘手现身说法 精讲细研

【 咨询热线 】 16601291889 微信同号

01

双课堂 一对一咨询问诊

02

高效的研学模式

03

产业资源对接

农业版块

中厚明德携手农业领域龙头企业，涉及种植、养殖、农旅、中草药、高效农业、循环农业、科技农业等资源，进行专项对接；

大 健 康

中厚明德携手大健康领域龙头企业，涉及国内医疗、养老、养生、康复、运营等资源，进行专项对接；

文旅版块

中厚明德携手文旅领域龙头企业，涉及休闲旅游、文化旅游、体育运动、主题乐园、亲子IP等资源，进行专项对接

04

本期讲师

05

课程安排

日程安排
时间	主讲专家	主讲课题
05月25日 农业政策解读与项目运营解密
09:00-12:00	岳凤娟 中厚明德集团董事长 中厚明德商学院院长	《乡村振兴下项目运营—全产业链服务模式》
12:00-13:45	午餐及休息时间
14:00- 15:30	岳凤娟 中厚明德集团董事长 中厚明德商学院院长	《乡村振兴下项目运营—全产业链服务模式》
15:30—18:00	宋洪远