我们都知道，
房子要想卖得快，换手率很重要。
上海这么大，很多板块和小区的流动性差别是很大的。
如果买到换手率低流动性差的房子，
真的是很容易砸在手里的。
越是分化的楼市，流动性差的房子，越是容易被时代
抛弃
。
这一期，我将通过24年和23年
一季度
的数据对比，
用换手率这个指标，
来帮大家梳理一下，当下楼市呈现出的状态。
也顺便看一看，
看看换手率这个指标到底含金量高不高？
能不能用换手率来帮你买到好房子？
我们先来聊聊，换手率这个指标的含义。
这本是股市的概念，说的是一只股票的
流动性。
放到楼市里面，换手率的公式是：
换手率 = 成交数量 / 总户数
举个例子，如果说一个小区有100户，一年成交5套，那换手率就是5%，
这个观测指标，相对于挂牌量价、成交量价来说，
更容易反映出小区房子的交易偏好、成交周期。
一般来说，大部分人认为：
换手率越高，小区房子的投资变现能力就
越强
。
俗称：
不缺接盘侠。
换手率越低，说明小区房子流动性偏弱、买卖成交周期较长。
上海置换比卖房的难度
超级加倍！
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我们先来看看，上海2024年一季度，
换手率比较低的板块特点。
（蓝色区域换手率最低）
这里面一共有四类板块，最后一类，比较出乎意料。
1、严重依赖地缘客户的板块。
从统计看，大多在宝山区，集中的板块是：
淞宝、淞南、张庙、彭浦。
主要是这些板块，产业基础弱，房价波动小，投资潜力小。
房子的换手，更多的是依赖，地缘客户的置换。
对于新的刚需群体缺乏吸引力。
市场只能是一潭死水。
2、租金回报率高的板块。
这类板块最典型板块在普陀区：
真如、甘泉宜川、曹杨等板块。
从统计数据来看，这几个板块的换手率都很低。
也不知道这里是不是因为租金回报率高，耽误了卖房子？
或许有些房东因为租金不错，懒得清掉租客，不能专心卖房。
这个市场下，带租约卖房，还是
很影响卖房效率的。
3、老房子扎堆板块。
这类板块，集中在浦东内中环，主要有：
南码头、塘桥、金杨等。
这几个板块，老房子、老塔楼都比较多。
和宝山几个板块依靠本地客户不同的是，这几个板块其实是
有陆家嘴的高净值客群的。
可惜这几个板块，
没有什么好学校，也基本没有品质房源，购买力都是跳过这里的。
换手率自然偏低了。
我之前专门写过一篇文章，说塘桥是内环的房价洼地，也有
换手率低
的意思。
4、徐汇区南面板块。
从数据看，换手率低的中外环板块，在徐汇南有：
南站、华理等板块。
这是让我感到最
意外
的。
毕竟，徐家汇附中心这些年发展的一直不错。
怎么到了徐汇南，换手率，就这么低？
仔细想想南站和华理工板块，这几年的发展，也没有什么新规划。
资源都给了梅陇、华泾，新楼盘也很少见。
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避开
了上面换手率低的板块，你在24年买房就成功了一半。
下面，我再从单个小区的角度，来看一些具体的小区。
从数据中，我们发现
这一轮，换手率高的小区，
主要有两类：
一类是靠砍价换来的。
一类是靠品质在区域成为标杆的。
先来说说
以价换量的小区。
换手率排名前20的小区，
至少有20%的跌幅。
这些小区基本都在外环内，楼龄多在2000年以前。
不少小区，2024年一季度的成交量已经占到了
23年全年成交的30%，
已经赶超了23年的时间进度。
像比较典型的中原殷行路、康健紫薇园等，一季度成交活跃，已经和23年成交量持平。
周家嘴路的控江新村、控江路延吉东路125弄，更是一季度的成交量，就已超23年全年成交量了。
看来，内中环的老房子，
只要价格足够低，抛开升值潜力不谈，愿意入手的依然大有人在。
接着，我们再来说说，
挂牌价跌幅5%以内的小区。
这些小区中，前20换手率的小区主要是：
外环外的次新小区。
这些小区，大多是板块或者区域内的品质小区。
比如，赵巷的绿地新里派克公馆，一季度的成交已经是
23年全年的两倍了。
再比如，三林板块的浦发御园，新天地河滨花园、南翔的华润中央公园、张江的汤臣豪园，成交都很不错。
前两天，我刚拿到张江汤臣的成交数据，发现这里的换手率是有支撑的。
24年以来，成交一直火爆。
4月份张江板块成交18套，汤臣豪园成交14套，
5月份张江板块成交25套，汤臣豪园成交24套。
刚刚进入6月，一周不到时间，汤臣豪园成交了11套。
新政后
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该买还是卖？是不是最佳购房时机？
很多问题不能说的...
我会在
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1V1现场答疑
当然，一年的统计数据还是
有些欠缺的。
比如，换手率高的板块，还有不少。
外环外，一些打工人集中地，因为是
刚需圣地，往往换手频率很高
。
