业主能否以房屋被查封为由，拒绝缴纳物业费？判了！

现如今，被执行人的房产被法院查封、拍卖属于强制执行举措之一，即便在查封期间，业主仍需履行物业费缴纳的义务。 物业费的缴纳并不以房产被查封、拍卖作为拖欠、拒绝缴纳的理由。

本案中， 物业公司与刘某所签订的前期物业服务合同系双方自愿合法签订的有效合同，双方均应按照该合同约定履行自己的义务。

一方面， 物业服务费收取的时间点，是从业主收房之日起，物业公司按照合同约定提供物业服务，业主应当按时缴纳物业费 ，而不是以业主是否实际使用房屋为标准， 所以刘某以未使用房屋为由拒交物业费是不合理的。

另一方面， 由于查封只是公安、法院依法对财产采取的一种控制性措施，并不会导致房屋所有权和建设用地使用权发生变更。 同时， 在业主不采取破坏案涉房屋的情况下，人民法院并不限制业主使用该房屋。 故业主以房产被查封作为不支付物业费的抗辩理由，并不应得到支持。

简而言之， 被查封房屋的物业费计算节点为拍卖成交确认裁定书生效之日。 拍卖成交之前，所拖欠的物业费仍由原业主承担；拍卖成交之后，产生的物业费则开始由买受人承担。

当然，延伸开来，若执行法院在拍卖时已在“竞买须知”“竞买公告”中明确告知竞买人房产存在拖欠物业费等相关费用的瑕疵，并提醒竞买人自行调查，则竞买人出价竞买的行为应视为愿意承担相关费用。此时，由新业主承担积欠的物业费具有法律依据。

附法条：

《中华人民共和国民法典》第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。