为什么三四线地产突然销售火爆？真相令人吃惊！

作者：方正证券首席经济学家任泽平

来源：泽平宏观（zepinghongguan）

在2014-2016年降息降准、放开限购限贷、降低税费等政策刺激下，一二线热点城市房价暴涨。2016年10月一二线热点城市房地产调控之后，一二线城市销量大幅下降，但三四线城市却突然销售火爆，库存去化十分充分，为什么？会产生哪些影响？

1、首先“三四线”城市的提法有问题，准确地说，是大都市圈和热点核心城市周边的城市销售火爆。比如，南京周边的扬州、泰州、马鞍山，北京周边的廊坊，上海周边的苏州、无锡，深圳周边的东莞、惠州，厦门周边的漳州、泉州，济南周边的泰安，等等。

2、大都市圈周边的三四线城市销售火爆主要是一二线城市涨价和调控后的外溢效应。在一二线热点城市高房价和购房门槛提高之后，大量购房需求向周边外溢和挤出，而且当前房地产政策“因城施策”，三四线城市继续享受鼓励去库存的政策红利。我们在《房地产周期研究》《人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利》等报告里研究了国际城市化经验，研究发现，美国、日本、韩国等经济体城市化第二阶段是人口往大都市圈迁移。因此，我们在2015年提出“一线房价翻一倍”，“房地产周期长期看人口，短期看金融”。这也可以解释2015-2016年中国房地产市场的区域分化严重，以前“区域均衡发展、控制大城市规模、重点发展小城镇”是不符合城市化发展基本规律的。

3、大都市圈周边的三四线城市销售火爆，库存去化充分，这将拉动土地购置和房地产开发投资产，有力支撑中游周期，我们维持A股结构性牛市、中游崛起的判断。2016年底市场对2017年房地产投资预测普遍悲观，大部分预测均为负增长，我们在《为什么我们对2017年房地产投资预测不悲观？》报告中预测2%-3%。

4、到目前为止，长效机制建立不理想，目前限购限贷等短期调控政策只是把需求推迟。《北京市2017年国有建设用地供应计划》，其中商品住宅用地计划安排260公顷，比2016年的850公顷骤减近七成；“十三五”时期，北京计划将城乡建设用地规模从2921平方公里缩减到2800平方公里，年均减少30平方公里。对此市场感到困惑，在人口向大都市圈集聚的基本城市化规律下，北京却要减少建设用地规模，因此2017年开年后北京二手房价直接调涨。

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