一二线城市，房价新一轮下跌在即……

图解金融 · 公众号 · 金融 · 2025-01-20 09:00

正文

现在是卖房“次好”的时机。

关于房价的大趋势，关于接盘侠、关于钱和杠杆的问题，昨天的文章，都已经谈得很透彻，但为啥说“现在”，其实是因为，我观察到了两个重要的数据“异常”。

第一个数据异常，是央行月度公布的居民部门新增中长期贷款数据——因为，新增中长期贷款，基本都是居民购房贷款，所以该数据可以理解为居民买房的“融资额指标”。

把这个融资额指标，与百城住宅二手房挂牌均价对比，你会发现一些有意思的事儿。

数据来源：Choice

根据上面的图，自2020年底以来，每一次居民新增中长期贷款出现一个“尖顶”，接下来1-2个月内，必然迎来新一轮房价的下跌，例如，2021年1月、2021年12月、2023年3月、2023年9月、2024年1月、2024年3月、2024年6月……

原理和逻辑也很简单。

绝大部分人买房都要通过贷款，在整体居民债务杠杆到达极限的情况下，当一个月的新增贷款出现了“尖顶”，就意味着当月的居民“购房能力”被开发到了一个“高点”，当然也就意味着房价的高点，之后当然就会迎来下跌。

熟悉我们大A股的人都知道，在股市的融资额到达极限之后，每次股市融资额快速增长，基本都会伴随着股价上涨到高点，之后一段时间，也都会迎来股价明显的调整——这也是因为，股民的股票购买能力，当时被开发到了一个高点。

11月份的3000亿元，与历史比看似不高，但，毕竟还是一个“尖顶”，鉴于过去的两年多时间里，居民债务杠杆并没有什么改善，尤其是，这个尖顶，还是在9月底央行降准降息+松绑几乎所有买房限制措施而带来的，那就极大概率会带来后续的房价下跌。

第二个数据异常，是一二线城市商品房成交面积在10-12月份暴涨。

在一个接盘侠越来越少的大类资产中，每一次成交量的暴涨，都是有一大波嗅觉更聪明、更灵敏的人，趁着有接盘侠的时候在相对高位出货，当这部分接盘侠“被满足”之后，将会有很长一段时间接盘侠数量更加稀少，那会带来什么样的结果，不言而喻……

综合居民新增贷款额与成交面积的变化，我有必要告诉大家一个真理：

在一个资产价格上行的趋势里，先上杠杆的人赚钱，后上杠杆的人接盘；

在一个资产价格下行的趋势里，先去杠杆的人逃顶，后去杠杆的人接盘。

有人可能又要问了，那为啥我强调是一二线城市呢？

因为，一二线城市的房价泡沫更大！

不管任何时候、任何国家、任何城市，租金收益率都是衡量房地产泡沫程度的重要指标，要不然，买房子等着吃灰么？更进一步，在一个债务通缩的经济环境下，租金收益率将会成为衡量房价泡沫程度的最佳指标。

我们看一下中国一线城市、二线城市、三线城市的租金收益率就可以看出来了——别看过去几年的房价上行中，一二线城市房价涨得最欢，现在就是拉清单的时候了。

又有人会像祥林嫂一样给我唠叨——

什么一线城市房子都是核心资产，什么一线城市不断有人口流入，未来国家要印钞救市……

我已经懒得反驳，直接甩给他们日本1990年居民债务见顶之后的东京房价和2006年美国居民债务见顶之后的纽约房价吧。

看清楚，那些持续有人口流入、更有政府印钞救市的所谓“核心资产”，相比起那些非核心资产，最终到底是跌得多还是跌得少？

东京的房价，1990年见顶，此后一直到2003年见底，下跌幅度远超非东京区域的房价。

纽约的房价，2007年见顶，初期下跌幅度确实低于美国20城综合房价，但在2012年见底之后一直到现在的反弹幅度，却远低于美国20城综合房价。

东京，难道不是日本人口持续涌入的核心一线城市么？或者，难道日本政府没有实施印钞大法救市？

纽约，难道不是全世界人口持续涌入的核心一线城市么？或者，难道美国政府没有实施印钞大法救市？

没那么复杂：

当初涨得多的，自然就跌得多；

当初涨得少的，自然就跌得少。

老实说，作为一个最朴素的中国人的愿望，我也希望中国经济持稳，也希望中国房价能够稳定下来，不再下跌……