在政策的引导下，土地市场“面粉贵过面包”的倒挂现象得到有效抑制。在严苛的拿地要求与谨慎的土地供应下，上海土地市场正在回归理性。但“魔都”的致命吸引并未消失，房企追逐这片土地的热情也丝毫未减。
出让15幅涉宅用地，13幅商业用地，上海土地市场交出了2017年上半年的成绩单。一改2016年“地王”频出的高调，2017年上半年的上海地市更多了几分严苛、谨慎。
据中国指数研究院数据统计，2017年1月~6月，上海土地市场共计出让28幅土地（剔除动迁安置房和公共租赁房），总建筑面积121.19万平方米，共计吸金388.47亿元，平均溢价率保持在28%左右。
其中，建设用地面积同比下降26.73%，环比下降36.18%。而土地成交的楼面均价同比也有31.8%的下跌，环比跌幅更是高达60.69%。
在政策的引导下，土地市场“面粉贵过面包”的倒挂现象得到有效抑制。在严苛的拿地要求与谨慎的土地供应下，上海土地市场正在回归理性。但“魔都”的致命吸引并未消失，房企追逐这片土地的热情也丝毫未减。
在禹洲地产股份有限公司常务副总裁李维看来，上海土地资源日渐稀缺，土地供应逐渐减少，拿地难度随之增大，甚至已经超过广深，比肩北京，因此在上海获取土地已经成为每一家想要深耕沪上的房地产开发商共同面临的难题。
一个整月的“空窗”正在开启上海土地市场的下半场。7月份除了5幅商业地块入市，上海土地市场仍不见住宅用地的影子。
现实让沪上房企正在经历“巧妇难为无米炊”的尴尬。刚刚过去的2017年上半年，可以说是近5年以来上海土地市场最“冷静”的半年。土地出让政策的调整和土地供应的谨慎把握，让上海的土地市场热中有序，理智非常。
据中国指数研究院数据统计，剔除动迁安置房和公共租赁房，2017年上半年上海共成交土地28幅，与去年同期的34幅相比减少21.4%。今年商业地块推量增加，相比之下住宅用地供应量与2016年同期则有40%的下跌。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年上半年，上海土地市场供应明显减少，且大部分位于郊区甚至远郊，这直接导致布局上海的房企“英雄无用武之地”。从当前土地市场的局势来看，上海楼市调控初获成效，倘若因为土地供应增加导致“地王”频出，则会削弱楼市调控的效果，因此谨慎供地也是合理表现。
如果说土地供应的持续稀缺是上海地市的“新常态”，那上半年土地成交均价的下跌便足以证明市场的降温。不比2016年频繁出现的超高溢价率，今年以来上海成交的15幅涉宅土地平均溢价率仅24.59%，楼面均价也较去年有明显下降，为18115.72元/平方米。
相反，2017年上半年商业地块的出让在上海土地市场更为活跃，溢价水平创下5年新高。上半年最高成交总价、最高溢价率、最高楼面价格也都被商业办公用地包揽。
另一方面，今年4月上海宣布以招标挂牌复合式方式出让3幅住宅用地，这一举动也打破了上海土地市场原有的游戏规则。通过评标择选综合条件最佳者获取土地，不仅大大增加的房企拿地难度，也让中小型企业在上海的生存之路愈发艰难。
上海某房企相关负责人告诉中国房地产报记者：“上海新调整的土地出让方式，大大提升了拿地门槛。最初通过此方式成功出让的3幅土地的成交结果也证明，招标挂牌复合式的出让方式对于大房企、央企更具优势。该方法的优点是能够保证拿地开发企业的质量，确保土地未来高质高效的被使用。但该方式一旦长期使用也会出现仅有个别几家房企能够获取土地的局限，会切断很多中小型房企在上海发展的道路，加速上海房地产市场洗牌。”
随着土地市场的调整，房企在越发艰难的市场环境中也在不断尝试调整战略。
“一方面，禹洲会继续努力在上海拿地；另一方面，为了巩固长三角战略，我们也会继续拓展环沪城市，获取土地。并发掘有潜力的价值洼地，以增加土地储备。”李维坦言。
张宏伟分析道，上海土地面临稀缺，为了补充货源，不少房企选择积极布局环上海区域，加大对于长三角区域核心城市的布局；而部分中西部起家的中小房企在上海、环上海、甚至长三角区域拿地“碰壁”后也开始转战中西部核心城市；与此同时，房企选择多手段积极布局上海，充分使用收并购、合作开发等方式获取项目，存量物业的更新也逐渐被房企重视。
东原地产董事长罗韶颖曾在接受中国房地产报记者的采访时表示，土地市场的竞争越来越激烈，对于部分企业而言招拍挂市场不再是主战场。在战略调整后，我们选择通过更多的手段获取土地，例如东原在2016年获取的所有土地中，有70%都是通过收购、合作等非招拍挂方式获得的。而2017年东原地产的拿地指标也预计由招拍挂和并购两种拿地方式各占一半来完成。
“土地储备是房地产企业的根基，禹洲地产通过‘招拍摇’和‘收并购’相结合的方式，并同优质地产商合作，不断挖掘发现潜质土地，为企业发展不断增加土地储备。2017年上半年，禹洲地产就已经先后在天津、武汉、苏州、南京、杭州、厦门、漳州等地斩获十余个优质的项目，合计面积高达87万平方米。”李维告诉中国房地产报记者。
李维还表示，随着在上海拿地难度持续增加，在下半年，禹洲地产也会配合市场步伐，调整出货节奏，把握住每一个机遇和时间节点，以收获更好的销售成绩。
7月5日晚间，上海市土地交易市场挂牌5幅涉宅用地，总出让面积达22.3万平方米，加上此前挂牌的6幅住宅用地，这11幅土地将在8月下旬与9月上旬集中入市，上海土地市场的“宅地”争夺又将打响。而住宅用地的放量也预示着上海2017年下半年的土地市场将更具看点。
下半场除了房企间的“赤身肉搏”颇有看头，上海土地市场的各方面调整仍是一大看点。
7月4日，上海土地市场挂牌公告2幅土地，分别位于浦东新区和嘉定区，总出让面积140.3亩，可建面积20.1万平方米。值得注意的是，这两幅土地的用途被明确标注为租赁住房，要求所建物业严格按照“只租不售”模式管理。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。而这也是上海首次推出租赁住房用地。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海挂牌两幅完全自持型的土地足以说明上海在推进自持型用地方面有了很大的思路转变。100%自持型的物业模式后续会形成两个完全的租赁型社区，这与过去租赁和出售房源混居的模式相比，更有助于未来对租赁需求的把控，各类配套也会更容易导入。
但也有业内人士认为，上海此举并不能代表国家在租赁用地供给上有所突破，因此并无标志性意义。而租赁住房用地首现上海土地市场又会为行业引起怎样的波澜仍然值得关注。
另外，日前上海挂出6幅住宅用地宣布全部延用招挂复合出让形式。特别的是，与之前临港、奉贤3幅住宅用地的出让方式相比，此次延用招挂复合出让评分标准由100分制变更为120分制，新增“受让管理”评价，占30分。
公告明确指出，自2017年5月1日起，在上海地区受让商品住宅地块（包括含住综合用地地块）的情况，未受让过（包括联合受让）的房企得30分，受让过1块（包括联合受让）得15分，而受让过2块及以上（包括联合受让）得零分。这也就意味着房企在今年“五一”之后只要拿过土地，就会在此项减分，拿地两块及以上，此项评标将获得零分。
出让制度的多元化能够促使不同符合标准的房企获得拿地机会，弥补了之前出让方式中存在的不足。而此举也能体现上海仍在不断完善相关政策，以确保土地市场健康有序的决心。
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