来源：雪球
作者：朱罗纪
近日，随着保利地产首单租赁住房reits的落地，REITs这个东西，到底和普通人有啥关系。
对于房地产公司来说，这个意义在于：原来我搞商业地产、办公楼、租赁公寓，只能窝在手里拿租金，现在我可以整体打包卖给REITs，或融资或套现，都行。
而对于普通人，意义就在于：原来你想分享房价上涨的果实，只能通过买一套房子，但现在你可以通过买房子的一块砖头，参与分享收益了。对于生活在大城市里的工薪阶层来说，原来根本玩不起房地产的游戏，现在也可以参与了。
REITs和股票比，它的底层资产是不动产，收益主要来与租金收入和房产升值，稳定性、成长性都更好一些（主要在于大城市的房租和房价上涨都很可观）。比如，最近20年来，美国的REITs年化的稳定回报超过10%。
1、我们看到的包括保利在内的REITs
我请教的那位大咖判断：现在国内没有真正的REITs，都是ABS（资产支持证券）或者更准确说的是ABN（资产支持票据），简单说就是债券。判断它的标准在于：REITs主要应该是产权型的，要发生产权的转移。标准的REITs是要持有不动产产权的，普通投资者可以获得来自租金上升的分红和不动产升值的双重收益。以及，标准REITs主要是公募，市场公开买卖，而现在的“类REITs”都设有很高的门槛，普通人无法参与（比如保利那个门槛100万）。
比如说，现在有个写字楼每年收入1个亿，黑石20亿买下，然后通过提升管理，租金变为2亿，对外售价变成了40亿。这时候，如果有一个REITs想要收购它。就发行一个产品，预期收益率为5%，卖给小投资者，募集这40亿。这个40亿分为4000万份，你花一百块钱就可以买一份。每年可以分到租金分红。之后不动产升值，估值若变成60亿，你可以150块钱卖掉，又赚到升值。这样你的收益就包含了两部分：租金收益+升值收益。
2、这个和房地产企业的关系是什么
现在国家在猛推租赁住房，有一个现象，大家要注意到。很多大型房企买了很多自持型的地块，有些自持型地块甚至高达70年。东莞刚刚卖掉的几块，自持是5年。龙头万科，在自持型地块上面的投资，已经达到了几百亿。
如果按传统的套路算账，这个账是算不过来的，明摆着赚不到钱。他们为什么去买？
没有地是一个原因，但可能不是主因，主因最可能是：企业对未来有资产证券化的预期。未来能不能够发行REITs不知道，但证券化一定是大趋势。证券化一旦铺开，我就可以退出。你买房子能限售几年，但是我买地，最后可以通过REITs，或融资或套现。那么这个时候先卡好位，等将来时机来了我占先手。
3、用这个可以理解集体用地建租赁住房
我们现在的政策，允许集体用地建设租赁住房。有人认为这个暗示了小产权房要转正。我觉得不可能，小产权房合法化就必然破除了土地二元制，这次的大会没有暗示，谁也没法动。
但人的智慧是无穷的，破不了我可以绕。设想一下，我用集体用地来建租赁住房，或者，那些长租公寓运营商去收了很多城中村，做长租公寓，拿几万份租约，然后证券化。再或者，长租公寓运营商公开募资几十亿，要去市场上收储大量的农民房来做改造。未来证券化之后，他们把这些租约、资产放到市场上，开放给普通的投资人去购买。这意味着什么呢？
小产权房通过这种方式，在证券市场上可以交易了。地权什么的，好像不重要了。
当然现在怎么样，八字还没一撇，我觉得政府也未必就一开始就想透了尽头，还是摸着石头过河，走到哪算哪。
4、REITs和我这个普通的吃瓜群众有什么关系
中国人喜欢买房子，除了balabalabala一大堆之外，其中有个共识性的因素：吃瓜群众缺乏分享中国经济高速增长的投资渠道。花了好多年，找到了一个，买房子是最保险的，所以都去买。但是大家都去买房子，房价就会涨到后来者越来越买不起的地步，会积累巨大的社会矛盾和巨大的资产泡沫。
（标准REITs的三种类型）
那么有没有一种途径，可以让大家既不买房子又能分享房价上涨的果实呢。REITs这玩意儿可以。 你看领展基金上述的价格走势和派息情况，手里要是有个20万，或者只有2万块，买不起深圳的房子，那我买这个，每年的派息可以支付我的租金也不错。只要你觉得房价还会继续涨，租金也会继续涨，那收益保障就比较确定。假如有一天万科发行了这个玩意儿，我觉得比买万科的股票稳定多了。因为决定公司股价的因素很多，在好的市场里，也会有公司的股价不涨。但REITs，主要和资产价格有关，只要房地产行情不坏，它就不会差到哪里去。
从现在看将来，我估计中国大城市的房租会大幅的上涨，REITs这玩意儿要是能推出来，倒是可以买点用来补房租吧。 因此，可以说，在未来大城市房价高企的时代，REITs是穷人唯一可以参与的房地产游戏了，是买不起房的普通吃瓜群众的福音！
