晚上和房企朋友聚会，席间朋友问淘哥，对深圳楼市接下来怎么看？淘哥简要谈了些观点。
回家路上，淘哥又思考了一番，结合最新的调控政策，谈谈关于深圳楼市的一些碎片化思考，和朋友们交流。
1、“去库存”结束了！
这是我们首先必须认识到的大背景——楼市“去库存”的政策基本结束了，所以一些自媒体说的“一个时代结束了”，有些夸张，但基本正确。
2015年以来，其实我们能看到一个清晰的房价上涨路线图，深圳涨完涨一线，一线涨完涨二线，二线涨完轮到三四五线。
今年以来，三四五线城市楼市也火起来了，房价不一定涨了多少，但销售速度很快。
这几天重庆、长沙、南昌等城市调控加码，祭出限售大招，实际上有利于购买力向下一级城市转移。
不过，估计这也是三四五线最后的盛宴，对于这些城市手握多套房的投资者而言，接下来的十一，是一个短线高位套现的好机会。
2、楼市政策正全面进入紧缩周期，这个周期没那么快结束。
去库存大周期的结束，意味着对楼市的刺激政策，全面转向，进入紧缩周期。
这个相信淘哥不说，大家也明白。但是淘哥想提醒大家的是，这个紧缩周期可能会比大家想像的要长，个人觉得深圳再维持一年是没问题的。
很多朋友对楼市调控政策的放松，抱有不切实际的期待，期待限购限贷限售政策很快能退出。
今年上半年期待下半年放松，下半年期待年底放松，但是从前两天6个城市调控加码来看，这种期待其实破产了——不要加码就很不错了。
为何政府有底气维持楼市调控紧缩的周期？正是因为楼市去库存大告成功，房地产最艰难的时期过去了。
如果大家有印象的话，2014年，有多少二三四五线城市的中小开发商面临严重危机，有多少民间借贷面临崩盘（淘哥湖南老家就有很多朋友吃了大亏）这种危机是牵扯到金融稳定和安全的。
而如今去库存之后，危机解除，房地产相关行业也被带动。这一针强心剂打下去，管个一两年是没问题的。
所以接下里的楼市政策，着力点是解决“去库存”带来的后遗症，例如高房价问题。其实有点类似09年大刺激后，10年开始的楼市调控。
2010年楼市调控开始，一直到2014年930才开始真正放松，一直持续了四年。当时的背景是经济增长乏力，楼市库存高企，地方政府压力巨大。实在顶不住了，才启用房地产这一个尿壶。
所以，如果你还在幻想年底楼市调控政策就会放松，淘哥只能说太乐观了。
3、楼市货币政策也进入紧缩周期。
首套房贷从上半年88折，一路到9折、95折，基准、上浮5%，一直到这几天上浮10%，非常明显的一个紧缩周期，一波比一波紧。房贷额度高度紧张，各地严厉打击消费贷流入房地产，也是同理。
这种对楼市的金融政策收紧，服从于金融去杠杆的大局，在美联储加息、缩表的大背景下，至少在目前还看不到放松的迹象。
8月份的最新数据，m2增长仅仅8.9%，这是这些年的新低。
何时会放松？也许到今年底会有所放松，但切记，这只是季节性因素带来的小反弹，并不意味的整个楼市货币紧缩周期的结束。
反弹不是反转！即使年底货币政策有所缓解，淘哥不认为能回复到今年上半年的水平。也就是说，首套房88折、9折都不可能了。能基准到1.05倍就不错了。
4、深圳楼市接下来1年，没有趋势性行情。
楼市短期看货币和调控政策。
在楼市调控紧缩周期，货币政策紧缩周期的双紧缩之下，淘哥认为，深圳楼市接下来1年，没有整体性的趋势性行情。
何谓“没有整体性的趋势性行情”，就是说大涨不可能，齐涨也不可能。买个房子过几个月就赚几十晚几百万的日子过去了。（买了限价特别厉害的新房例外，那种是买到就赚到）
为什么是1年？因为淘哥看不了更远，楼市政策的变化周期越来越短，天知道1年以后调控政策和货币政策如何变动。
从开发商本身而言，今年4季度，其实有不少上市房企的业绩压力还是很大的。去年楼市火热，老板们对今年预期太高，而今年政府持续高压，接二连三的政策和银行紧缩也悄悄在减弱购房者热情，加重观望。
上半年，深圳入市项目太少，一大批项目都压在了下半年，所以卖房压力委实不小。这个时候，是中介代理机构的春天，深圳人买房热情尚存，渠道联动有效。
按照任志强的说法，今年下半年到明年是房企还贷高峰，资金会有压力。
5、没有整体性行情，不等于房价会大跌。
中央经济工作会议提到两句话。其一，房住不炒。其二，防止房价大起大落。
大家都只关注了第一点，没有注意第二点。
房价是有强烈刚性的，易涨难跌，高位的房价一旦大跌，社会、政府、银行、老百姓都受不了，很可能引发金融危机，没有人想重蹈日本覆辙。
所以淘哥觉得，接下来的楼市政策，一定是即防止大涨，又确保不会大跌。对于那些动不动说深圳房价要大跌的媒体自媒体，不是不懂就是别有用心，你拉黑就是了。
其实，回顾2010-2014年的紧缩周期，除了2011年部分区域房价有所下跌，之后基本稳定，优质区域有小幅增长。
不会大跌，会不会小跌呢？淘哥觉得偏远区域很有可能，第一个时间点是今年年底，第二个还需要观察，要看明年政策持续力度，也许是2018年下半年。
6、没有整体性趋势性行情，但有结构化机会。
上有压力，下有托底，深圳楼市被限制在一个箱体内运行，政府可能会允许5%左右的增长，幅度再大可能就引发更严厉的调控，例如限售。
这种情况下，淘哥觉得深圳楼市会进入一个结构化的行情阶段。这其实有点像股市，中国股市那么积弱的市场，在2012年－2015年，创业板其实表现非常好。2017年，蓝筹、绩优股也表现很不错，淘哥之前提到的某只股票，2015年股灾以来涨幅已10倍。这其实是存量资金在存量市场内的流动。
一部分盘整下跌，一部分持续稳步上涨，股市的这种结构分化也可能出现在深圳楼市。
虽然在监管政策和金融的紧缩下，不支持深圳楼市大的趋势性行情。
但是，由于深圳城市强劲的基本面，深圳经济发展、人口流入、人口结构，以及稀缺的土地供应，决定了深圳楼市中长期供不应求的基本面。
这种供需矛盾，首先会在具备稀缺属性的物业类型中体现出来。比如真正的名校学位房，比如最核心的城市区域。比如政府超大规模投资建设的区域。
还比如一些真正的标杆豪宅，毕竟深圳作为一座先锋城市，集中了中国很多新兴行业的富豪阶层。新兴行业发展速度极快，从业人员财富增长也是爆发性速度，再加上金融市场的造富速度也是极快。
对于来自全国的财富阶层而言，深圳匹配其身份地位财富的真正豪宅，供应其实是不够的。
对于深圳楼市结构而言，“高端归市场，中端有支持，低端有保障”，高端的迟早会回归市场。好房子，买得起，莫犹豫。
这种结构性机会很可能还不小，比如淘哥之前文章提到的，深圳湾和香蜜湖的名校学位房，今年以来二手房基本涨幅在15％——20%多。所以前不久有朋友撰文称《年薪百万的你，今年没买房，基本白干了》，其实说的就是此类物业。
那么，接下来，你的房子会是持续稳步上涨的那一类吗？仔细想想。
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