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胡葆森:热时不燥,冷时不弃

见地  · 公众号  ·  · 2020-08-08 21:47

正文


乐居财经 房慧 发自上海


“投资要具备深秋心态,就是你在投资的时候,大家都跟着起哄的时候,你不要跟风。市场萧瑟的时候,你不要放弃信心。要保持热时不燥,冷时不弃。”


中城联盟第三任轮值主席、建业集团董事长胡葆森又一次抛出了他的“深秋心态”投资理论,8月7日,在中城TALK「地产名人堂」上,他做了一场关于地产行业趋势和建业发展模式的分享。


在其近一个小时的演讲中,不管是对行业未来的展望,抑或麾下建业新蓝图的规划,都佐证了其长线投资的价值观念。


谈行业:房地产还有10—15年平稳增长期


作为初代地产大佬,胡葆森已在这个行业历练28年。用他的话来说:像我这个年龄还在圈里一线打拼的创始人,已经不是太多了。


正因为这样的行业积累,他在谈及中国房地产市场的发展脉络时,也是无比清晰。在他的视角下,房地产行业经历了1990-1998年的粗放式增长、走过了1998-2004年的快速增长。


到了2005年,行业管理越来越规范,呈现出了规模大、产业链长、资本属性强这三大特征。因为这样的特征,这个行业在国民经济中一直扮演着支柱产业的角色,过去40年的城镇化发展,房地产行业就是一个主要载体,也是社会进步主要的推动力量。


时至今日,这个行业的未来发展,同时存在积极因素和不确定因素。其中积极因素有三点:


首先国内城镇化发展还没有结束,按照西方发达国家经验,城镇化率达到75—80%的时候,人们又不愿意再住在城市了,好多人又从城市走向农村,因为那时候城乡差别基本没有了,市场达到了一个饱和点。


按照国内过去30年城镇化的推进速度来看,每年大概1—1.5个点。按照这个速度,沿海发达地区和城市,比如长三角、珠三角、环渤海,估计再有10年,城镇化率就会达到75%。但去年底河南的城镇化率只有53%,因此在河南或其他中西部,这个行业的增长期大概还有15年。


城镇化率达到75—80%的时候,市场达到饱和,房价也基本到顶了。反过来讲,未来十年房价还是在一个平稳上升的阶段。


第二个积极因素来源于行业自身的三大特征,因为规模大、产业链长、资本属性强,宏观经济就不容易找到一个新的行业替代它。它还是中国经济四梁八柱中最重要的支柱之一,这是行业自身良性发展的一个积极因素,中央不会出台太多的政策来打压这个行业。


第三点,现在中美摩擦在增多,贸易战、科技战、金融战,甚至还有军事战的风险存在。中央最近提出了加强内循环。而房地产行业作为一个支柱产业,它的地位将继续增强,但这个行业规模太大,会绑架中国经济,所以党中央又提出了房住不炒,防止房价上涨过快。


不确定性在哪?一方面中国经济在转型,行业自身发展方式也在转型;另一方面突发的疫情,让上半年经济比去年同期下降许多,而疫情什么时候过去?还不知道;此外,中美贸易摩擦会发展到什么程度,会持续多长时间?现在不确定。


谈建业:坚持省域化发展,转型新型生活方式服务商


胡葆森在地产行业的28年,也是建业集团在河南发展的28年。他创办的建业集团,坚持省域化发展,在2019年实现了资产规模和销售规模双双破千亿的成绩,业务覆盖了河南122个县级以上的城市,这在地产圈也是独一无二的。


对于建业集团,胡葆森笑言:2008年在香港上市的时候,我介绍建业,一秒钟就介绍清楚了,只有6个字——在河南做地产。但如今再介绍建业,得多说几句了。


5年前,胡葆森提出了“建业+”新蓝海战略,转型新型生活方式服务商。如今的建业,旗下已有了三家上市平台,分别是建业地产(0832.HK)、筑友智造科技(0726.HK)和建业新生活(9983.HK)。


之所以转型,因为老百姓购房需求在提升,消费在升级,需求也愈加多元化。实际上,建业在这方面的探索动作比较早,大约在2010年前后就启动了。“建业+”,加出了什么?有三个成果。


第一个成果就是小镇系列,建业在建的大概有一二十个小镇了,比如足球小镇、电影小镇、牡丹小镇、国学小镇、音乐小镇等。第二个是酒店系列,建业已经在全省建设8个酒店,在建的还有5个,建成的和在建的投资了约有七八十亿。第三个是10个正在建设的绿色基地,就是现代农业,又叫田园综合体。以这三个系列作为支撑,建业要打造一套服务体系。


建业的大服务体系,在线上有一个APP。建业将老业主、球迷、教育板块的学生家长,还有自己的员工和家属,这4大客户群体合并在一起,成立了君邻会,截止到6月30号,这个群体已突破了300万。预计到明年年底会有400多万。胡葆森表示:我希望用5年时间,客户规模会增长到800~1000万规模,建业为什么不出河南,这就是我们的初心,我们的价值观,我们的使命就是让河南人都住上好房子。


除了在河南省内发展,胡葆森也提到了走出省外的轻资产。2019年,建业正式走出河南,以轻资产模式扩展市场。但是他的走出有三个条件:一、自己不买地,合作伙伴提供土地;二、建业提供品牌和管理。就是项目由建业操盘;三、建业提供物业服务,这样以保证产品和服务达到跟建业的品牌相匹配。不到一年时间了,建业轻资产业务已拓展了近20个项目。


从商40年,经历地产沉浮28年,对于投资、对于房地产行业,胡葆森自有自己的洞见和坚守。年初,他还在内部刊物上发表了一篇文章《做一个长期价值主义者》。做长期价值主义者就是要做时间的朋友,不要有炒短线的心态。他表示:我自己不会炒股票,所以我一直都是在做长线投资,房地产就是长线投资。


本文标签:见地,赵胡葆森,建业

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