大摩-打破通缩预期，物极必反是否反弹？

三思行研 · 公众号 · · 2024-08-27 00:00
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                            Q: 近期经济预期为何普遍悲观？这种悲观预期如何影响政策制定？
                           
                   A:
                   
                     近期经济预期普遍悲观，主要源于多方面的经济指标下滑及市场不确定性增加。
                    
                   首先，房地产市场持续降温，成为拖累经济的重要因素之一。高频数据显示，八月份房地产市场继续呈现冷却态势，这不仅影响了房地产开发商的财务状况，也间接影响了相关产业链及就业市场。其次，消费者信心指数中的就业分项持续走低，且低于疫情风控期间的水平，表明就业市场的不稳定进一步削弱了消费和投资信心。
                  
                   在这种悲观预期下，政策制定面临了较大挑战。一方面，政策制定者需要平衡短期经济刺激与长期经济结构调整的关系；另一方面，也需考虑如何在不引发新的经济风险的前提下，有效提振市场信心。因此，政策方面可能会采取边际上的宽松措施，以期在房地产和消费两大领域寻找新的增长点。
                  
                    Q：近期房地产市场的状况如何？高频数据显示了什么趋势？
                   
                   A：近期房地产市场继续呈现冷却态势，
                   
                     高频数据显示八月份市场仍在持续降温。
                    
                   一个重要的负反馈循环是当前房地产与宏观经济之间的互为因果、互相拖累的现状，这一现状目前仍在加深。居民部门加杠杆的能量和意愿相对有限，消费者对于当期收入以及未来预期普遍持谨慎态度。统计局官方的消费者信心指数中，关于就业的分项持续走低，并且已低于疫情风控期间的水平。就业市场不景气导致消费和投资都趋于谨慎。在房地产市场本身，库存压力之下，价格下行的压力依然非常明显。统计局70城房价扩散指数显示，房价下跌的广度和持续时间在历史上都比较罕见。
                  
                    Q：517新政后，存量住房回购的进展如何？主要存在哪些堵点？
                   
                   A：517新政后，关于存量住房回购的进展相对有限。在执行过程中，
                   
                     主要存在两大堵点。第一是融资成本和收益不匹配。
                    
                   新政中采用准财政工具提供融资，但融资成本较高，1.75%的再贷款成本叠加银行系统成本后，地方拿到最终贷款的利息大概在2%到2.5%之间，这基本上等于或高于大部分城市的租金回报率。同时，再贷款工具最多续期四次，即五年内需要还本，这给未来财政可持续性带来不确定性。
                  
                     第二个堵点是存量和需求增量之间的不匹配。
                    
                   去库存紧迫性较高的地方，保障房需求往往不高。以县城为例，未售出的存量住房中，有75%左右位于人口流出或减少的城市。这些城市的存量住房，一部分可能最终被认定为损失，需要处置而非救助。与此同时，保障性住房需求较高的一二线城市，符合回购要求的存量住房供给又相对有限。
                  
                    Q：政府在收储公告中对房源有哪些具体要求？这对市场有何影响？
                   
                   A：政府在最近发布的收储公告中，对户型面积和区域等都有比较严格的限制，并且往往要求整栋现房收购。在此背景下，高线城市中符合要求的房源相对有限。这进一步加剧了市场的供需不匹配问题，使得存量住房回购的进展更加缓慢。
                  
                    Q：如何使用地方政府的专项债作为融资手段来解决房地产市场的堵点？
                   
                   A：使用地方政府的专项债作为融资手段，有助于疏通房地产市场的第一个堵点，即融资成本和收益不匹配的问题。专项债的好处是本金不用偿还，虽然它背负地方政府的名义，但由于中国是单一制的财政体系，它本质上仍是正规的政府债务。正规的政府债务没有再融资的压力，可以不断滚动。现行法律法规只要求地方必须承担利息的支出，而地方政府在考虑专项债的回报时，往往将其旗下的所有项目作为一个整体综合考量更多投研纪要外资研报&机构会加微kk152056，并不一定需要对单一项目的回报率划定下限。从融资角度来看，如果用专项债作为融资手段，地方政府可能会更加积极。此外，今年地方政府本就难以找到足够的合资质基建项目，导致地方债发行缓慢。因此，允许专项债用作存量房的收储，可以缓解这方面的压力。
                  
                    Q：专项债能否解决需求不匹配的问题？现行政策对此有何无力之处？
                   
                   A：虽然专项债可以作为融资手段缓解房地产市场的部分压力，但对于第二个堵点，即需求不匹配的问题，现行政策相对无力。过去一二线城市在限制性土地供应下，房价相对收入增长过快，增加保障性住房供给是应有之义。然而，出于对道德风险的担忧，目前对于期房的收购还处于探讨阶段。这显示出现行政策在解决需求不匹配问题上的局限性。
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