地址：重庆江北区渝澳大道70号
改造前：毛坯无法出租
小区历史最高租金：3200元/月
改造周期：见文末
改造投入：
见文末
改造后：
见文末
今天我们要介绍的改造案例，一定有很多小伙伴感兴趣。因为这两年以来，很多类似的投资者因为大家知道的原因，纷纷赶赴重庆，入手一套或者多套类似的房产投资之用。买买买的兴奋过后，面临的实际问题就是如何让自己的宝贝投资房在雪坡未到达终点之前，不断产生现金流有所收益呢？
本案的委托人不但是这样的一个重庆投资者，同时也尽可能利用了杠杆，因此，尤其有在接下来的滚雪球的时间里保持房子提供现金流持续的迫切需求。委托人刚交房就马上找到季老湿团队希望尽快改造。同时，因为是纯投资及本人不在本地，改造后的托管运营也希望全部甩手，图省心。
美食、夜景、美女，是重庆的三大名片。重庆是著名的美食胜地，吃货的天堂，尤其是天下闻名的火锅，麻辣鲜香，“引无数食客竞折腰”。山城夜色则是重庆最为著名的一景，不论是立于南山上，还是坐长江索道从空中俯瞰，都能欣赏到璀璨夜色，将两江风光尽收眼底。重庆更是盛产美女，解放碑、观音桥等热门商圈都是打望美女的好地段。
让人神往的大重庆，吸引着无数人不断前往…
/ 旧貌与需求 /
然额，前途是辉煌的，道路是曲折的。到实地一看，小区位于重庆江北区的观音桥商圈内，大的位置还可以，但是具体小区环境就一般了。
l 房屋建面60，套内45，刚交房的毛坯
l 所处楼层为跨23-24层跃层
l 客厅上加现浇楼板面积约10平米
l 距离观音桥地铁步行十几分钟，到解放碑打车十分钟
l 改造空间大，楼层视野好
妥妥的千篇一律的清水房
远处的视野还不错
对比周边的大批类似的户型和空置的毛坯房（同小区有1200多户！），在旁边驻场托管公司有个一门两户双配的改造实例，租金能增加到2800/月。基本本小区的租金水平就是这样了。委托人能看到的租金实现也就是这个水平了。
如何才能在众多都是以投资为目的的房子中脱颖而出呢？
另外，委托人希望持有7-10年后售出变现并且期望收益接近两倍！并且在没卖之前尽量提升租金收益（其实对比可知，最大的诉求应该是售出溢价的实现）。既然这样，为什么还要追求持有期间的租金提升呢？委托人觉得持有期间的租金收益和需要付出的改造成本维护成本精力时间成本相比，变得并不经济。但是通过和季老湿本人的沟通，委托人认识到现在开始就进行改造和市场热度维护的重要性和系统性：
委托人的对话截图
：
于是委托人马上开始合力配合进入改造，钥匙直接由上海快递到重庆。
这套房子的户型是：
标准的单间配套的跃层，原始配备一个客厅（含餐厅），阳台，厨房，两个卫生间（楼上楼下)。因原客厅是一个挑高层，层高5米4。房屋自带钢结构楼梯，户型比较小，楼梯比较狭窄。窗户一边没有较高的建筑物，所以无论是视野、采光还是通风效果都很好。
基于上述委托人的需求，季老湿团队对房屋所处位置进行考察和评估后，给出了改造后做民宿的产品定位。原因在于该小区外部交通配套等亮点不多，长租价格提升空间受限。而依托核心的旅游资源可以打车快速到达核心区域。所以可以靠高颜值的改造产品吸引到游客，适合做成民宿产品，并且是要做出高颜值的改造。这也正是我们的强势。有季老湿团队厉害的民宿改造运营小伙伴们，加上之前还做过的附近案例（
传送门
），所以这个项目做起来驾轻就熟，很快就取得了改造的效果。
/ 一起看看改造结果 /
根据设计师做民宿的经验以及客户要求，我们采用了北欧风格，凸显舒适、清新、整洁的印象。客厅处是挑高层，所以考虑在中间做现浇楼板，增加了十平米左右的空间，相当于增加了一间卧室，特别适合三口之家居住。无论出租、出售或自住都具有很大的优势。
/ 客 厅 /
比起曾经的清水交房，现在改造过的小loft，一进门就温馨可人了很多。温暖的质感出来了。看似风格似曾相识，住进来却会觉得越品越有滋味。
什么是高颜值？真的只是摆盆花么？
/ 楼梯 /
楼梯的结构及材质我们没有去改变，但是把楼梯的饰面重新处理从冰冷的钢板做成温馨感觉了。栏杆也做了一些颜色处理。楼梯下面的空间也利用起来，所以设计师做了个隔墙和一个小的隐藏门，做储藏室使用。
/ 厨房 & 卫生间 /
厨房由于房间面积的约束也只能刚好满足功能使用，但是厨房外面连接阳台，有一扇大窗户，采光通风非常好，并且主要采用白色调搭配银色金属，视觉上很清爽，真正使用起来也并无空间压抑局促感。
卫生间都比较小，所以无论是楼上楼下的台面盆都是安在卫生间外面，起到了自带干湿分离的作用。
/ 卧室 /
卧室都放到上跃，并且在颜色上都进行了搭配，让客人入睡起来很有安全感。
改造至此，貌似也没什么特别的出奇的地方，或许是一些说不清的亲临现场才会有的感受，让房子的气场与众不同吧。手工打造的质感，只能贴近了去感受…
改造后的实际运营数据：淡季200/天，旺季280/天
/改造周期及费用/
改造周期：60天
改造费用：
/ 本案例有什么特色 /
短租养房，房子的颜值能得以保持。改造后的颜值提升、租金提升、户型优化、热度增加、美誉度增加，这些都有利于出售。过往案例表明，经过我们改造过的房子，出售时不但价格较同比30-100万，去化时间至少缩短一半。本房的户型改造，以出售增值为导向，兼顾了出租收益增加。让同时是投资人的委托人很满意。
远程托付的委托人，在千里之外可以省心地笑了…
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地址：重庆江北区渝澳大道70号
改造周期：60天
改造投入：总计115000元
小区历史最高租金：3200元/月
改造前：毛坯无法出租
改造后：每日220-280元 25天以上/月
溢价率：70%以上
－End－
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