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文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
买房子，对于中国家庭来说，都是大事，也是难事。不管是用来自住，还是拿来投资，房子总归是要买的。
但也有人认为，中国的房子已经不能买了，房地产作为一个行业好日子已经过去了。
小巴以为，商业的发展从来都不是一条直线，它会升级、会跳跃、会发生进化。
中国商品房市场已经有20年的历史，这20年的大主题，只有一个字“涨”。如果它告别了这个阶段，那在未来，一种方式是主题不再只有涨，或许是涨涨跌跌，呈现周期性的稳定状态，而另一种就是它的运作模式发生了变化。
中国房地产首先是一个制造业
其实每个国家的房地产市场，最早的时候都差不多。
一个老板拎着一大箱子钱，买下一块地，雇人把房子盖好楼，然后把房子卖给需要的人。今天中国的房地产企业虽然已经不干这种事了，但本质还是一样的，就是拿地、盖楼、卖房。别的国家，比如美国，一直到二战之后的二三十年，也是如此。
这很像制造业是不是？卖的虽然是房子，其实和雨伞厂、冰箱厂、电视机厂的运作方式非常类似。
这样的方式，有一个缺点，就是模式重，前期要投入很多资金，后来才能慢慢盈利，周期很长。房子从买地到卖出，至少好几年，银行贷款放出去，又要好几十年，回款太慢了。中国所有的制造业，也都在吃这个苦。
如果卖的东西价格涨得快、利润高，那么辛苦也就辛苦了，兄弟们卖力干还是值得的。如果价格涨得慢、利润太薄，制造商和银行就不开心了。
比如卖房子利润降低，那开发商肯定就不开心了。不过不开心归不开心，还没人撂摊子。房地产虽然不如以前那么赚钱，但总归是一个赚钱的行业，投资到这里总比把钱放在银行贬值好吧。
房地产要像股票一样卖才好
当市场上出现投资供需错配的时候，改革行业的聪明人就不知道从哪个角落突然蹦出来了。
美国在1960-1970年代，就出现过一批这样的人。
他们对开发商说，你辛苦啦，你看你拿地造楼不容易，造好了还要费心去卖，还是别到市场上卖了，我一次性全包下来，你多省心。
他们对银行说，你也辛苦，你放出去的房贷也别慢慢等他们还个二三十年了，都一次性转让给我，我来接手未来几十年收贷款的事，你也省心了。
他们还说，你们看啊，我是帮你们解决问题的，让你们快点从项目里退出拿到盈利，这种好事我不能白做，你们的价格要稍微便宜一点哦，总之大家都有的赚就最好了。
于是交易就成了，聪明人接手了房子和贷款很开心，开发商和银行业快速回款，有了盈利，也很开心。
那么，接下来，这批聪明人就拿着这些房子和贷款，放着不动了吗？当然不是，那岂不是和前面说的一样吗，又重又辛苦。他们手里一头已经有了资产，现在想的是从另外一头把钱接进来。
怎么做？学别人股票呀。像上市公司放出一部分股权来换取融资一样，弄个私募基金，把这些房子或者贷款打个包，再把它们拆分成1万份、10万份或者100万份，在公开证券市场上像卖股票一样卖出去。美国的房贷和房子租金的收益率稳定，房价也慢慢涨涨，他们拿到市场上一叫卖，马上得到了市场认可，有人愿意把钱交给他们，让他们去做这一类投资。
这个房地产私募基金的模式，就叫REITs（房地产信托凭证，Real Estate Investment Trusts）。这种拆分资产然后上市公开流通的方式，就叫做资产证券化。
REITs最早是专做房贷的，结果1973年石油危机，美国经济瞬时滞胀，不良率一下子上来了，这个模式一时玩不转了。聪明人又改进了办法，把REITs的业务拓展到房地产产业链上除了买地、造房子之外所有需要钱、能赚钱的环节上。
比如房子造好出租的话，物业管理就有搞头了，通个电视、通个天然气、弄个游泳池、搞维修服务啊什么的。反正啊，一间公寓、一幢写字楼、一间商铺出租，后面要收钱的事还多着呢，统统都包了，这种一鱼多吃的事情，才叫赚钱。
综合起来，REITs就是这样一种东西：
▷一种门槛低、资产质量很好、流动性很高的资产证券；
▷有免税优惠，近30多年复合收益率约13%，且较为稳定；
▷资产配置上与股市、债市的相关性低，具有非常好的风险分散作用；
▷公开募资，信息非常透明，90%应纳税收入又被强制分红，丑闻极少。
1990年代初，美国REITs完全成熟，在1991年至今的20多年时间里，保持行业规模每3-4年翻一番的水平，现在已经达到了1.8万亿美元，成为美国最主流的几种投资标的之一。
一切行业，最后都是金融业
每个国家的房地产，一开始都是制造业，拿地、买房、卖房，这样的模式利润薄到大家都要跑的时候，行业就会转向金融业上去了。
就像小巴以前说过的，发展中国家的产业发展路径，一般是这样的：
▷第一步：从农业国家开始，引外资建工厂，满足吃穿用内需，培养出一批产业工人；
▷第二步：大量的中小型制造业出现，以低价畅销全球；
▷第三步：产业升级，从低端制造业抽出脚来，重心转移到高端制造业和服务业，围绕着金融业展开。
最后但凡有办法，总要转到金融上的，这不是因为金融业赚钱最容易，而是因为金融业是一个帮助资金流通的行业，提高的是整个经济体系的效率。
就像前面提到的那些聪明人，他们做的事情，是以金融的方式突破了现有的模式，提升了房地产行业投资的流动性，降低了门槛，让更多的人进来参与这个游戏。
今天中国的人均GDP已经超过8000美元。美国人均GDP首次达到8000美元，是在1976年，正值REITs起步发展的时期，那是一个经历了美国战后经济发展、房地产长期增长、金融市场资产证券化模式又逐渐成熟、利率水平很低、中产阶级投资者队伍又不断扩大的时代。
REITs作为一种收益好、稳定、长期可靠的投资方式，最后被市场所接受、认可。
中国的房地产市场，毫无疑问已经度过最野蛮而肆意生长的阶段，也走到了这一步上。
我们不一定做得非得和美国完全一样，但美国的经历，足可为我们所借鉴。
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