锦绣公馆“三开”涨至9万元/㎡？该说不该说的DeepSeek都替我们答了

住浙网 · 公众号 · 房地产 · 2025-02-10 18:11

正文

文/住浙网研究员管洛

顶着均价7.94万元/㎡，“鸽盘”中冶锦绣公馆首开33套房源中签率仅12.36%，选房当天即售罄：但二开64套房源热度明显下降，167组报名（中签率38.3%），需求明显降温，当天房源没选完。

即便如此，研究员获悉，节后锦绣公馆还要涨价！一把涨到9万元/㎡！这是被中海钱江湾刺激到了，还是看到“地王”频出眼热了？

外事不决问DeepSeek。在DS的助力下，这篇稿子写得格外轻松，对方洋洋洒洒的回答后面，把该说不该说的，都替我等说了。

锦绣公馆实景图

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依赖学区预期谨防风险

DeepSeek提到，购房者主要受“文一街师苑小学”的预期驱动，但新房不承诺学区划分，实际交付后存有变数。

在学区预期上，坊间多提到的是“行知+十三中”的书包，但要等官宣后才确定。不过，这地段的学区比九莲+嘉绿苑的组合要好。

锦绣公馆首开当天售罄

产品竞争力上的不足

在产品竞争力方面，DeepSeek提到：公区与户型设计短板——项目公区面积小、配套少，与当前主流改善盘的“下沉式会所+景观园林”设计存在代际差距。部分房源存在低楼层采光问题，影响去化速度；

翠苑新村实景图图源网络

地段界面老旧——尽管位于文教区核心，但周边多为翠苑、益乐新村等老小区，城市界面破败，交通拥堵问题突出。

涨到9万元/㎡后

增值空间有限

锦绣公馆现房交付后，二手预期价约8.5万元/㎡，与当前新房价格接近，套利空间有限。若市场遇冷，可能出现价格倒挂收窄甚至亏损。

按这个价格加推，能不能每年小赚5%？ 研究员来算一下概率有多少。

首先在文教区次新二手房里，锦绣公馆的产品力、学区是独一档的，比如外立面的设计，中冶是当作旗舰产品来打造的，对标的是6.98万元/㎡的高端盘，用上了大面积香槟金铝板及玻璃幕墙组合，时尚感较强。

锦绣公馆的时尚感较强

新交付的有流量加持，就像望江新城的K11、海潮望月刚交付，二手卖得比御潮府、御品要贵一截，同样道理，板块内书香印翠、黄龙云起的二手成交可作参考，但不必对标，中间会存有价差。建发书香印翠的挂牌价在8万/㎡上下，而交付后锦绣公馆应该能摸到9万元/㎡，这恰是“三开”的均价。

按照9万元/㎡的新房成本，139方全款约1250万元，加上契税、物业等税费（139方眼下是1%契税，165方或2个点），大概增加1500元/㎡的成本，车位买1个（出手按亏10万算）。

如果持有3年，139方户型在10万元/㎡成交，在不考虑资金成本的前提下，利润有90-110万元，算下来每年约35万，差不多2.9%年化收益，跑赢定存和国债回购，如果2年后就成交，利润率有4%，前提是全款不按揭。

博一把的购房人想的是：万一再来一波行情，锦绣公馆一枝独秀，上10万+了呢……好吧，祝你心想事成。

最终，DeepSeek给出的建议是——

锦绣公馆的高价策略短期内依赖市场情绪支撑，长期则依赖稀缺地段和教育资源兑现，购房者需结合自身风险承受能力综合权衡。

END

编辑∣蔡骏

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