在你决定买房后，如何根据自身需求确定买什么样的房子，以及需要优先考虑什么因素？房贷占收入多少比例最合适？
一、自住：
（1）刚性需求(多为25~35岁)
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即人的最基本需求，比如穿衣、吃饭、工作等等，住房也列其中;没有弹性的需求，是必须的，且可变动和伸缩的空间不大。
购房前需要优先考虑：
①预算
对于“月供族”来说，每月还贷额度尽量控制在总收入的50%以内。
②地段
因为年轻人工作不稳定，尽量选择离地铁站近的房子，方便工作出行。
③开发商
品牌开发商往往能带来周边裴傲完善及区域升级发展。
④户型
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“麻雀虽小、五脏俱全”的户型最实用。
⑤物业
优先考虑物业服务质量，确保有一个好的居住环境，还能延长房屋使用年限。
（2）改善性需求(35岁以上)
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主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的需求。
分为两类：
◆目前居住条件较差，迫切需求改善居住环境而购房
◆收入颇丰，为追求更高生活质量购买新房
购房前需要优先考虑：
①区域选择的考量要更加全面
房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等分布情况，全面衡量自身经济能力和换房要求。
②原来住宅的处理
对原有住宅出售或出租结合市场情况和未来走势来定。如原住宅位置较好，租金较高，可利用租金来还换房后的贷款。
③相关的交易税费要明晰
在“卖旧买新”升级置业时，要理清自己作为卖方和买方双重身份各自需缴纳的税费。
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为了赚取租金或资本增值，重点关注房屋的升值潜力。
购房前需要考虑：
①把握市场底部的机会或投资的“时间窗”。
②区域是否发展成熟、配套完善。
③交通是否便利。
④区域政策是否利好，前景可观。
⑤衡量投资回报率的大小。
月收入多少用于房贷月供才不影响生活品质呢?这还需要根据个人实际情况而定。
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50%是警戒线
如果购房者工作稳定，又未婚或已婚没有孩子，那么房贷月供可以制定为家庭月收入的40%—45%。因为这时家庭负担较小，用于其他生活方面的花费比较少，个人年龄也比较小，升值潜力还比较大，所以，可以考虑将房贷月供制定得高一点。
根据中国银监会2004发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
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30%是舒适线
如果是收入稳定，已经结婚生子的购房者，那么可以将月供制定在家庭月收入的30%。为了保证家庭日常开支和孩子的教育支出，应该适当减少月供占家庭收入的比例。
每月偿还各类贷款金额如果超过月收入的1/3，就可能对生活质量造成影响。因此，借款人应当客观地判断自己的还款能力，切忌盲目高估个人财务状况的流动性和未来收入，承担过高比率的负债，导致流动性危机或偿付能力不足的困境。
1. 提前做好规划
明确购房需求，在买房前一定要仔细权衡什么才是自己当前最迫切需要的，理性和有规划地消费是购房的前提。应权衡大局分清主次，根据自己的收入等实际情况来确定适合自己的楼盘。
2. 要明白买房究竟要多少钱
除首付款外，购房切忌将所有存款都用于购房，因为买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电等，这些也需要一笔不小的费用。因此，在购房时，至少还应保留1/3的存款。
3. 贷款方式选择符合自己的
消费者在贷款购房时，还款年限选择15—20年较为适中。贷款年限过短，还款压力则相应较大。在考虑贷款金额和年限时，不能单凭现阶段的收入标准来决策，多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题，保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。
来源：淮安网房产（huaianroom）、房地产投资融资俱乐部（fdctz888）
