北京上海房价冰封时，这个一线城市还在疯狂，它究竟发生了什么？

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来源：掘金大师 海外掘金（ID：gold1849）

内地大中城市开始“冻房”模式，“限购、限卖、限贷、限签”让楼市成交量迅速减少，达到冰冻的状态。

几天前公布的70城房价指数显示，北京二手房5月环比下跌0.9%，经济学家马光远则认为至少下跌5%。

内地一线城市房价开始下跌时，仍有一个一线城市的房价继续屡创新高，这就是香港。

刷屏的香港楼价到底发生什么了？

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香港楼市疯狂“抢镜”，回顾一下几次看不懂的交易。

几天前，在港岛的维港峰住宅区，一个停车位以518万港币（约合452万人民币）成交。该停车位面积188平方英尺，均价约2.75万港元/平方英尺（25.8万人民币/平米）。518万港币已经可以在香港买小户型公寓了。

上周，腾讯公司副总裁、“王者荣耀之父”姚晓光花9800万港币在香港购入了复式豪宅，实用面积2064平方英尺，合44.56万人民币/平米。

一个月前，香港迎来土地总价和每平米单价的“双料地王”。中环美利道的一块商业用地以232.8亿港元的天价被恒基兆业（0012.HK）拍得，每平米楼面价格高达54万港元（约合47.4万人民币），创香港卖地历史新记录。

面对买家的追逐、开发商的疯狂、一次次被刷新的“天价”，香港金管局总裁陈德霖上周作出危机提醒，需注意楼市下跌风险，并指香港利率迟早会跟随美国利率上升。

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香港住宅楼价已连升13个月，自去年初以来的累积升幅达到23%，今年以来的累积升幅超过6%。

反应香港房价变动的“中原城市领先指数”6月16日显示，本周香港房价指数达到159.88，创历史新高，较上周环比上涨0.6%，较上月同期上涨2.2%。

香港中原城市领先指数（来源：中原数据）

中原城市领先指数将1997年7月设为100点，随后香港楼市从1997-2003年进入泡沫破灭的6年，期间香港楼价下跌近70%，直至2011-2012年，才重回1997年的房价高位。

在过去5年间，香港楼价已经上涨超过60%，过去10年间，香港楼价已经翻了近3倍。这个速度，也不比北上深差多少了。

正因为楼价持续暴涨，过去半年来，特区政府频出楼市调控政策，香港人称之为“辣招”。

a.去年底，特区政府全面提高住宅物业印花税率，外地买家在港置业需付高达30%税款；

 

b.今年4月出台调控政策，任何本地人以一份合约购买多个住宅物业须缴纳15%印花税。

 

c.5月再次宣布推出三项新一轮物业按揭逆周期措施以调控楼市。

按内地的经验，就算房价涨得再疯，政府打压后至少能让楼市消停一会儿；而香港政府的“辣招”并没有什么卵用，房价照涨，这才引起担忧。

这不，香港金管局总裁陈德霖称，香港楼价的飙升已经与经济严重脱节，当局会密切留意楼市发展，有需要时会再推出压抑楼价的措施。

香港财政司司长陈茂波也对楼市发出了严厉警告：香港房市处境危险，很容易出现回调，没人知道调整将有多深。

陈茂波认为香港楼市危险主要是两大原因：

第一，目前香港楼市基本上是全球最贵；

 

第二，香港没有独立的货币政策，港币跟美元是联系汇率制，当美元持续加息的时候，香港只能跟随。香港只可能保汇率，不可能保房价。

两位香港财政大佬密集发出警报，加上20年前的泡沫破灭记忆，让人们对香港楼市的担忧再加一等。

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看完与自身的历史对比，再看看香港与其它城市的比较。

香港目前的房价收入比（“房痛指数”）是36.15，也就是说以香港家庭目前的年收入，需要36年不吃不喝才能买起一套房。

这在国际大城市中仅比深圳略低，高于伦敦、纽约、北京、上海等城市。按照国际标准，这一比值超过6，就说明房价与收入偏离过大，泡沫出现。

房价收入比（来源：Numbeo）

而香港目前的租金回报率仅为2.2%，这在全球大城市中大概也只比北上深略高一点，低于其它西方大城市。在这一指标上看，香港房价确实已经太高。

租金收益率（来源：Numbeo）

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近期香港楼价暴涨，与一个重要变化有关——内地房企大量进入香港拿地、内地富豪频繁赴港置业。

据华尔街见闻报道，2011年之前几乎完全缺席的内地公司，近几年在香港市场的活跃度迅速提升。

澎湃新闻称，2011年至今，包括中海、万科、保利置业、世茂、明发、中信、中冶、五矿、海航等企业在内，内地房企在香港参与公开住宅用地出让，累计共成交23幅，投资总额达764亿港元。

特别是最近一年，来自内地的房企已在香港购入10宗土地，成交总金额接近600亿港元（约合530.8亿元），占香港总体卖地收入的五成以上。

其中，海航集团或是在港拿地最凶猛的一家内地房企。据不完全统计，海航集团曾在五个月内以272亿港元（约合240.6亿元）拿下香港4宗地块，且全部位于启德机场板块。

此外，内地买家的需求也是推升香港楼市的原因。

华尔街见闻报道，2016年第4季香港一手豪宅市场，已知的内地个人买家占总成交量比例为29.8%，金额占比为30.5%，环比分别上升7.9%和3.2%，达4年新高。

这些变化与人民币汇率波动息息相关。中国广义货币M2高达160万亿元，是美欧日之和的70%。为寻求资产保值，人们海外置业的需求迸发。

香港是出海投资的第一步，最早是香港保险。银联卡买保险受限后，又转向房产。内地富人面对香港房产时，即便要交15%-30%的印花税，他们也“义无反顾”，只求保值。

姚晓光豪掷9800万港币、郎咸平8700万港币在港置业，众多名人、富豪在香港置业的脚步正在加快。

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香港楼市未来会怎样走？

目前来看，分为悲观派和乐观派两种。

毫无疑问，香港金管局长陈德霖和香港财政司司长陈茂波比较悲观，前文已有提到。

德意志银行的报告认为，未来10年香港房价可能会下跌一半，因为香港人口正在老龄化，而房屋供应量会增加，未来香港的房屋空置率将会由4%上升到9%。

此外，星岛日报指出，目前香港楼市周期与97年不同。当时楼市泡沫爆破后，按揭息在10%的高位回落，减小了还款者压力；当下情况相反，利率处于极低水平，若楼市上扬周期发生逆转，很可能碰上加息周期，还贷者的压力更大，需留意此风险。

而乐观派似乎更多。

据第一财经报道，虽然港区政府有意控制楼价上涨，却在供应上无所作为，因房市还面临供不应求的问题，所以未来楼价很难下跌。

另一方面，随着北上深楼价逼近香港，很多内地买家发现香港房产其实比想象中便宜，即便有重税，仍很有吸引力。

此外，根据莱坊2017年推出的城市财富指数，富豪们喜爱的城市除了伦敦、纽约，香港排在第三。香港的制度环境和各方便利，都在吸引着境内外的投资人赴港置业。

长江实业执行董事赵国雄也表示，虽然当前香港楼市气氛类似97年，但大部分买家为自用，且借贷利息低，当前没有泡沫，也看不到大跌的可能。

戴德梁行认为，今年上半年香港楼价升幅将达7%～15%，预期到下半年升幅仍有5%～10%。

中原地产亚太区副主席陈永杰认为，香港整体经济仍持续向好，楼市全面表现还是会维持平稳向上，认为下半年楼价升5%，全年涨18%。

短期来看，香港房价难现大跌。但特区政府能否解决房价持续上涨和居民对房价支撑能力背离的矛盾，是未来最大的挑战。