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老黄埔冒出地铁盘，上演菜鸡互啄

黄埔观察 · 公众号 · 广东 · 2024-11-08 23:22

正文

老黄埔新增货量，根本买不完，也卖不完！

这边厢，旧改大盘源源不断入市，那边厢走招拍挂的地块，也紧锣密鼓加快开发。

比如，南岗片区的将军山地块，已在上周五摆上货架。

详见：黄埔首个得房率130%，杀来了！

这周五，紧邻中建海丝城首期的地铁5号线双岗停车场地块，也正式挂牌出让。

双岗停车场地块的分析，此前已专文发布：

详见：黄埔加推地铁上盖宅地，真是一言难尽

先来看地块基本信息：

地块占地约5万㎡，建面超10.9万㎡，容积率仅2.17。起拍总价18.6亿元，折合楼面价1.7万/㎡。

根据出让条件，鼓励按第四代住宅设计，也就是阳台占比可达到20%，主阳台不限制进深，加上飘窗、入户花园等赠送半赠送面积，可做到120%得房率。

根据规划，该地块用地面积17万平方米，总建面约38.26万平方米，供货量预估3000套左右，预计分两期开发。

此次出让的地块占地约5万㎡，建面超10.9万㎡，不到整个地块的三分之一。供货量大概在900-1000套区间。

基于低容积率+第四代住宅+北向无遮挡看龙头山景等三个加分项，预计产品定位刚需偏刚改。

为了尽量放大地块北向的山景优势，楼栋布局估计类似于科学城的星樾山畔，一字排开，最大化满足各个楼栋的景观面。

双岗停车场地块的最大竞争对手，毫无疑问是南侧的中建海丝城首期。

一定程度上，这是两个菜鸡互啄的刚需盘。

双岗停车场地块的开发，将直接把南侧中建海丝城的北向山景，挡得严严实实。

令人郁闷的是，中建海丝城还给双岗停车场地块，挡住了部分来自广深沿江高速匝道的噪音。

确实有点“好处被对方占尽，坏处自个儿扛着”的意思。

不过，双岗停车场地块虽有山景优势，但由于地块小，教育、商业配套会比中建海丝城弱得多。

比如教育配套，双岗停车场地块规划配建一所小学和一所6班幼儿园。此次出让地块仅配建幼儿园，小学不知何年马月落地。

很有可能，双岗停车场项目开发前期，小学会蹭隔壁中建海丝城。

业主们从抬高几十米的地铁停车场上盖爬上爬下，在大车的呼啸声中，迎着粉尘穿过多个路口接送孩子，画面实在够呛。

而最关键的初中，未来不知统筹摇号到哪里，具有很大的不确定性。

这也是双岗停车场地块最大的短板。周边路面环境糟糕，还没有好的书包，刚需们又如何能忍受？

论周边环境，两个项目都是命运共同体。

双岗停车场地块除了南边的怀远物流园，北侧临近大沙东路四期也是大车横行。

相对而言，处于外围的双岗停车场地块受到大货车的干扰，可能比海丝城还要严重一些。

还有，参照其他地铁车辆段上盖项目，比如品秀星樾，机械车位比例高，相当考验新老司机们的车技。

价格预期方面，双岗停车场地块楼面价1.7万/平。如按底价成交，预估销售价大概3万-3.5万/平左右。

这个价格看起来有优势。

问题是，目前中建海丝城首期也卖这个价格，但卖得马马虎虎。

而配套更弱的双岗停车场地块，恐怕也不太乐观。

好在，双岗停车场地块还有1-2年的时间优势。

运气好的话，也许一两年后行情发生逆转，只要产品不太烂，多少也能吃肉喝汤的。

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