罗湖拟新规：旧宅改造可强拆+异地安置（附解析）

罗湖区旧住宅改造意见稿，也是按照“政府主导+国企实施+保障性住房（人才住房）建设”模式推进。与8月8日深圳旧住宅改造意见稿的性质、方向是一致的。

罗湖区的实施细则和规定都更为明确、更具体。福田、南山或将跟进出台各自区域的实施办法。

第一、行政化旧住宅改造，不允许存在高额补偿、不允许漫天要价的钉子户。统一了搬迁补偿标准，对解决这两大难题都有帮助。这是防止出现补偿标准的恶性竞争，对拆赔补偿的无序竞争有积极正面的引导。

第二、对罗湖旧住宅申报条件用地面积10000平米的限制，这点主要出于用地空间考虑，空间大才能容纳公共配套。罗湖很多旧住宅的小区都是低密，因为要建保障房（人才住房），对小区的占地面积要求就越大。而体量小的小区，占地面积小、可用空间少，建成后高密度则会高，因此规定低于10000平米的权利人同意异地安置。

第三、罗湖区旧住宅改造是实现保障房（人才房）的重要渠道。十三五要建四十万套保障房、人才住房，这个难度很大，超过特区成立以来建的保障房的总和。在这种情况下，采取的是多种方式来筹建。特别是在土地资源紧缺的情况下，存量土地的盘活和利用是重要的渠道。

近期，棚户区改造、旧住宅改造此类意见稿频发，在深圳引发热议。不难看出，政府不断在调整，突破僵局、适应现状的城市更新实施办法，这是好的出发点。

总的来说，以旧住宅改造为主线的城市更新，分为两种模式：

第一种是市场化模式，已经探索很多年；

第二种是行政化模式，诸如棚户区改造，自2015年后才提出实施，仍不成熟。

市场化模式并不等于开发商主导。市场化模式有很多种，开发商主导只是其中一种，不能代表全部。过去5、6年市场化模式遇到困难，很多案例停滞不前，但这并不代表市场化模式错了或行不通。而是未摸索出恰当的、成功的、市场化路子，市场化模式仍有很大的探索空间，把它完全关起来这条路，并不是最佳的方式。

罗湖区旧住宅改造实施办法（意见稿），里面既有市场化的内容，又有行政化手段，是市场化模式与行政化模式的结合。

导入行政强制力，统一补偿标准，可以防止拆配标准的恶性竞争；以5年期为界限，可以在一定程度上促进业主签约意愿征集，结合行政强制征收、拆迁，加快推进改造工程，可以提高效率。同时，行政化模式也是实现公共配套、公共利益最大化的必要方式。

但行政化模式也存在一些问题。统一补偿标准是否适用于所有小区？旧住宅的密度不同、楼龄不同、地段不同，旧小区之间的差异，决定了应该订立统一的、公平的规则，而非完全一样的标准。行政强制的力度和界限，还需进一步摸索确定。达到双100%的项目，可参与招标的实施主体，是只有国企才可以，还是允许其他性质的企业参与，这些仍待明确。

棚改和旧改的区别：

1.（核心区别）涉及公共安全不同：棚户区改造项目一般是存在严重安全隐患的危旧住宅、住宅区和城中村改造项目，涉及公共安全、公共利益，而城市更新未必涉及公共安全，这也是棚户区改造可以启动强制征收而城市更新不能的原因所在；

2.强制执行力不同：棚户区改造因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序强制执行，而城市更新则遵循完全自愿原则，必须百分百业主同意方可拆除动工；

3.运作模式不同：棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，而城市更新遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则。深圳罗湖“二线插花地”走的是棚户区改造模式，深圳南山大冲村改造项目走的是城市更新模式；

4.改造对象不同：棚户区改造对象为存在“安全隐患”的“危、旧”建成区域，城市更新对象为符合《深圳市城市更新办法》规定的情况，两者适用范围交叉部分改造模式的确定由政府决定；

5.配建要求不同：有条件的棚户区改造项目除满足拆迁安置需要外，其余住房均配建为人才住房和保障性住房，而城市更新则按规定比例配建，无全部配建要求；

6.补偿标准不同：棚户区改造搬迁补偿标准由政府制定并公示，不具有可协商性，而城市更新补偿标准可以协商确定。