携手政府打造多维度人才公寓，旭辉领寓此举可复制吗？

平湖经济开发区 地处中国经济最具活力的长三角地区，东临上海市，南濒杭州湾，多条高速公路在此交汇，水陆运输通畅便捷。距离上海、苏州、杭州、宁波均约1小时车程。 从沪杭高铁嘉善南站到上海虹桥站只需22分钟。

（平湖经济开发区地理位置示意图）

据悉， 平湖经济开发区 早在 2013年1月就被批准为国家级经济技术开发区，总规划面积27.5平方公里，截止2015年底入区企业达1000多家，其中外资企业超300家，投资总额约40亿美元，同时也是被中国科技部批准的 “国家火炬计划光机电特色产业基地” 。

品牌公寓入住开发区，双方共同打造人才公寓，可以说是一个“双赢“的模式。旭辉领寓可发挥其在公寓建设方面的专业管理经验，解决园区内人才在地方创业的长期、短期的住房租赁需求和过度周转住房需求，构筑人才服务高地，提升招商软环境，为园区人才提供更优质的保障和服务，帮助政府留住人才。

而与此同时，抓住人才公寓的入口，也是实现旭辉领寓规模化发展的尝试。如果说2016年底旭辉领寓与华东师范大学合作开发学生公寓是长租公寓校企合作的试水，那么本次与 平湖经开的合作必将成为旭辉领寓与国家级经济开发区共同打造人才公寓的范本 。旭辉领寓或以此为契机在全国范围内推行，助力 “一五计划”——20万间的规模化发展目标。

旭辉领寓本次结合平湖开发区人才分布情况，对应不同的租住需求同时落地三条产品线：博乐诗服务公寓、柚米国际社区、菁客青年公寓，提供多维度的人才配套服务。

（博乐诗服务公寓 房间内景）

目前在平湖开发区常驻的外籍人员达千人以上，现有来自日本、德国、韩国等20多个国家和地区的外资企业300余家，且有18家世界500强企业在区内有投资。为深入满足外籍人员及商旅人士的居住需求，旭辉领寓对经开区的外企进行前期深入调研。据悉，日企日新制钢员工反应，虽然园区周边配有日式酒店，但尚不足以满足其对居办一体的空间需求；而在拜访威克诺森、德西福格等欧美企业的外籍员工时，居住面积的舒适度和家庭氛围的营造也多次被提及。结合调研结果， 旭辉领寓以博乐诗服务公寓打造的“品质套房+商务公共空间”为其提供高品质、精准服务、健康舒适的居家型旅居生活 。

此外，平湖市及周边地区人力资源丰富，品质租房需求较高。周边有88所高等院校，并与上海、宁波、杭州等城市的大学及中专院校建立了稳定的人才供求关系，每年有稳定的人才进入开发区就业。 柚米国际社区和菁社青年公寓分别服务于工作3-5年的白领和初入职场的毕业生。 柚米国际社区产品更具设计感，在软装家具、家电配套方面更贴合白领客群需求，以“舒适套房+多功能社交空间”提供无落差生活； 菁社青年公寓公共空间更大 ，定期举办各类社群活动，性价比更高，面向渴望快乐交友、自我提升的青年学生和职场新人， 提供“共享房型＋多功能公共社交空间”。

（柚米国际社区 房间内景）

（菁社青年公寓 公共区域）

全系列产品，长短租结合，灵活匹配园区内不同梯度的租房需求。不仅仅是居住，旭辉领寓还为园区内人才提供健身房、影音室、书吧等在内的共享空间，建立园区人才社交平台。

据权威报告显示，目前国内品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。而在租赁市场比较成熟的美国，排名第一的公寓管理公司Greystar管理41.6万间，在日本排名第一的公寓管理公司大东建托管理97.8万间。合理推测下， 未来中国排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间。

在目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额的阶段。应对资源与资金端的瓶颈上，各家公寓管理公司都充分利用各自的资源禀赋进行突破和尝试。 未来资金与和资源端的优势和可持续性或将决定行业龙头的归属。

其中，开发商类公寓管理公司，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园big+等，充分利用母公司的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，在长租公寓这个领域占据着先发优势。万科曾宣称在2018年底实现40万间的规模，碧桂园甚至喊出三年实现100万间，相对而言 旭辉对领寓的目标预计在2021年实现20万间 。虽然在“口号”上看来旭辉领寓貌似不够响亮，但是在尚未出现真正龙头企业之前，长租公寓市场的竞争充满想象。

作为旭辉房地产+创新业务板块，旭辉领寓在实现规模化的道路上战略十分清晰，从产品线设置、运营管理模式及资金端开发上均实现多元化、灵活性。

产品线覆盖全年龄段客群，自主研发菁社青年公寓、柚米国际社区、博乐诗服务式公寓， 从刚毕业的大学生开始到职场白领再到企业精英，旭辉领寓正在构造一个可以覆盖用户全生命周期的产品体系 。

在传统的包租经营模式基础上，与58同城强强合作落地“租售并举”的创新资产委托管理模式，向优秀的资产管理运营商迈进，轻重结合，快速实现规模效应。

资金来源的多元化也将成为旭辉领寓规模化发展的一个坚强后盾。 成功获批首单民企长租公寓储架式权益类REITs 30亿 ，不依赖强主体兜底，在增添融资渠道的同时实现了重资产运营的闭环；与中国建设银行打成战略合作，后者上海分行为领寓集团提供住房租赁全产业链的金融服务，实现资金渠道多元化。

目前领寓 已完成全国 16 座一二线核心城市，5大区域的布局，共开业筹建40 多个项目，管理规模已达2 万间 。而伴随着旭辉领寓类REITs的即将发行，今年领寓会提升重资产收购的比例，公寓管理规模或将实现新的突破，有望在2018年底实现6万间。综合而言，从产品线到经营管理方式和资金来源的多样化、灵活性的布局看来，旭辉领寓在应对长租公寓市场“规模战“时稳扎稳打又底气十足。