专栏名称: 老钱日日谈

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物业股今年全疯了！

老钱日日谈 · 公众号 · · 2019-11-05 20:54

正文

没标题党，有图为证，你们看看香港物业股年初至今的涨幅，没翻倍都不好意思说自己是收物业费的：

最上面两个比较怂，是因为刚上市没几天。

明天还有一支新物业股在香港上市，散户认购就超购了三百多倍，当然了，人家市值也就五六个亿。

但这是个趋势，我估计未来会有越来越多的小地产公司会火急火燎地把自家的物业服务独立出来，分拆上市。

为啥呢？举个例子你就明白了。

比如碧桂园，绝对的龙头房企，去年销售额3千多亿，利润3百多亿，估值7PE左右。那意思就是碧桂园赚1块钱的利润，市场愿意给它7块钱的市值。

现在碧桂园把自己的物业服务单独上市了，PE高达40倍。

同样1块钱的物业费，放到碧桂园只值7块，放到碧桂园服务就值40块。

你要是开发商会怎么做？谁都不傻，立刻分拆！身价秒增33块。

开发商是爹，物业公司是儿子，爹想办法给儿子兜里塞点儿钱，维持业绩增速还不容易。尤其是大开发商，每年那么大的新房销售面积，都是物业公司的摇钱树。

就是这么个逻辑，话糙理不糙。

物业股今年的这波行情，业绩增速贡献很小，主要是大家都回过味来，把估值推上去了。

... ...

说回物业公司这门生意。

物业费这个东西也比较尴尬，跟装修行业一样，做得好吧，业主觉得你是应该的，做得不好直接被骂死，不要脸一点儿的直接物业费就赖上了。

物业公司主要业务俗称四保：保安、保洁、保绿、保修。

其它增值业务多到数不过来——工程、顾问、房屋经纪、空间运营、家政、社区金融、020电商、养老、餐饮、案场、广告营销等等...

而且房地产进入白银时代，「开发商」要慢慢变成「运营商」，物业价值会越来越大。

物业服务现金流充裕、周期性弱、营收稳定且永续、有好爹的，增速不用愁；没好爹的，营收也非常稳定，营收有债券属性，我认为也算核心资产之一了。

物业类型也不止住宅物业这一项，还有商业地产、写字楼、产业园、学校、公共设置等业态。说起来，潘石屹的SOHO也是一家典型的物业概念股。

国外也有很多物业龙头股，比如First Service(FSV)，过去20年营收复合年化增长率超过18%；高力国际(CIGI)，过去20年营收年化增长超过20%；世邦魏理仕(CBRE)，在地产咨询领域也是大拿，过去十几年的营收增速也超过了15%；还有仲量联行、第一太平戴维斯等等，都是这行的翘楚。

越写越像推票了。

真不是！今年这行涨得太猛，目前风险大于收益，估值太高了，动则40+PE。

下图是主流物业服务企业历史PE估值走势：

我在40PE处画了一条红线，你们可以感受一下。

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