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买卖秘笈丨东京投资入门课
每周二晚9:00，微信群准时开讲
主持人：大家好，我是季老师团队的小伙伴小荣，今天晚上我们的分享主题是《小日本大东京》，什么意思呢？首先是一系列关于日本房产投资分享的第一次，以后每周二我们都会在这里准时开讲。大家知道异地投资最难的是什么？是信息的不对称。我们这一系列的分享就是想带着你们，就像了解自己所在城市那样，了解东京的市场以及东京市场的方方面面。
我们请来的嘉宾都是行业内的真实玩家，他们会从每个角度给大家讲这个行业的方方面面，比如今天的长安老师就是一年过手二十个亿的投资老司机，欢迎大家每周二的北京时间晚上9点，准时收听这个系列的分享。最后我想强调一下，这一系列的分享旨在帮助大家增广见闻，了解真实的市场，并不作为投资建议。
下面有请我们的客座嘉宾长安老师。
长安：
大家晚上好，我就是长安老师。今天非常有幸地，季老师邀请我来跟大家分享一下关于东京投资的一些相关信息。
我相信大家对季老师再熟悉不过了，在国内做了很多关于丑房改造，进行一些资产的升级，我也看了他的书，我也听了他很多讲的一些东西，其实我对他个人是非常佩服。我本人也比季老师要小近一小圈了，那么也是非常值得敬佩的大哥哥。这次是怎么跟他认识，也是非常有缘的是通过一个朋友介绍，他来日本打算要置业，这个时候找到了我，并且听取了我一些建议和想法。那么通过几次交流下面，我觉得我们两个人也是非常情投意合，包括想法也好，包括一些思想上的地方都是比较接近，所以我们久而久之就成为了好朋友。
他给了我这么一次机会在这里跟大家分享一下我的心得。首先刚才主持人把我夸的挺厉害了，说我是一个经过20亿人民币一个老司机。其实这方面我也非常感谢主持人对我的一番夸奖。只能说我这边对一些日本的房产，尤其对东京投资的房产确实做的比较多，也总结了一些小的经验。
说到这个经验我觉得有必要先跟大家分享一下关于我为什么来日本，来日本的一些心路历程。我来日本大概有11年了，今年11年了。那么其实在日本时间也蛮长的，也是高中毕业以后，我来日本。来日本以后就读语言学校，读了两年。然后再进入大学，读了四年大学学校。之后工作了几年，然后就进入了自己一些房产，就是在工作的时候我已经对日本的房产，对东京的房产进行了一些自己个人行为的投资。投资多了以后，自己也专门成立了一家公司，专门做这方面投资的一些活动，有的时候也是自己投，也是帮朋友进行建议和咨询。
来日本留学其实比起欧美来讲，还是比较小众的。当时我来日本也是因为自己有一个亲戚朋友来日本了，所以我也跟着来日本。当时也没有想太多，然后发现日本是一个非常适合留学，非常适合于生活的国家。因为日本这个发达国家，它肯定是一个发达国家，它的GDP也是排名全球第三。它对留学生来讲是一个非常实惠的国家，因为好多其他的发达国家，包括欧美发达国家的留学，他们都是不建议或者不让留学生打工。所以说我们当时很多的留学生来讲，除非没有钱，基本上都留在日本了。因为日本当时是可以允许你打工的，日本的大学奖学金也是比较好拿，尤其最近几年来日本的留学生越来越多。当时我在读大学的时候，我就在办了一个小公司跟朋友一块合伙，开了一个专门针对留学生辅导机构，所以说他们真的是叫我老师，还不是假的老师，我是做辅导老师出身的在大学的时候。现在这个公司还在，而且发展的挺大。基于这点我也是跟留学这块有很多的资源，比方说国内留学生中介，还有一些大学的语言学校的资源我也有很多。这个等以后跟大家分享为什么我说留学这块。
那么大学毕业以后，我就去了日本的丰田公司干了几年。日本丰田也是一家非常厉害的公司，我也是学到了很多东西，包括日本的严谨。我也渐渐关注了日本房产投资这块，基本上是白天上班，晚上就开始了解这块和研究这块。我从开始接触日本的房产到我在最后自己弄公司专门去做这个房产，那么前前后后加起来有近五年的时间。这五年时间也是一个心路历程，也是有一个过程。这个过程我基本分为三个阶段。
第一个阶段就是初级入门阶段，就是在你不了解日本房产投资或者不了解日本买房这块的时候，基本上是通过网上的搜索，中介的一些询问，那么大概明白了这个房子大概是值多少钱，大概是一个什么样的价位，那么我通过进行比较，选择了一个我当时觉得性价比比较合适一个房产。第一次投资也不可能很多钱，当时第一次投资花了一百万人民币不到一点，也没有贷款。直接就是进行了现金的交易，买完了以后，大概是过了大概一年不到，我又买了第二套，然后一年半以后，我再开始着手第三套。基本上是两年左右的时间我买了三套房子。那么不能说很频繁，但是也可以说是比较积极在买房子。
后来我觉得几个房产效益收益还行，觉得自己想要去做这个事情，所以当时觉得自己可以不可以开始考虑能不能把这个事情当作事业做。因为当时在日本公司，你也知道外国人不可能是升职到很高的地位。所以当时我觉得自己如果这方面做的好，我也想到时候办一个公司去操作，为什么要办一个公司呢？一方面是节税，用公司名义去买房比个人的名义买房要节税很多，这个在以后的课程当中，我会跟大家进行分享，大家记住一下就行了。第二个就是办签证，我是为了解决身份的问题。身份的问题其实讲的就是在日本居留资格，一般如果在日本办公司的话，你可以获得一个公司经营签证。你公司运营了五年以上的话，那么你可以就是申请永住，就是所谓的绿卡。
我是因为原来在公司已经工作过几年，再加上自己经营公司几年，加起来已经超过五年。五年以上纳税的时间已经到达了，所以说我现在就是申请了永住，也就是现在的绿卡。我没有考虑换日本籍，因为觉得现在一个方面回国的话日本籍不是特别方便，另外一方面还是觉得中国籍以后会越来越好，所以暂时就换上了绿卡。现在很多人大概都是以绿卡，以永住的身份在日本居多，真正你说要换日本籍的话，有，但是不是特别多。
进行了初级的投资经验以后，我买了三套房子以后，我就开始考虑到了，我是不是可以再进行一个更加深入的，比如说对房产价值更加深入进行一个资产的升值，当我买了两三套房子以后，那么这个时候我就开始考虑了，我考虑一个什么问题？就是我买的房子，前面几套房子我买的都是租客在里面的，然后其中有一套房子租客走了，走了以后，我当时也挺着急，想着能不能租出去。万一时间空久了，我这边也是会亏钱，所以当时刚刚空出来的时候，我还挺着急的。然后我就着急找装修公司重新翻修，然后再找打扫公司打扫。经过一系列的忙碌过后，然后我再出租，原来的租金是7万多日元，就相当于现在的四千多人民币。四千多人民币的时候，因为这个房子地理位置比较好，我可以告诉大家，我是买在新宿的大久保车站。
这个位置不错，而且这个地方留学生特别多。当时的四千多人民币也没有多想，没有想到一打出去，有很多留学生来咨询了。我当时在想留学生很多人咨询，我在想既然这么多人咨询，我这个租金是不是可以调高一点再租。我当时就说先把它撤下来，撤下来过后，我重新又装修了一点，或者借了一个名目装修。我说要重新精装修了。然后再以5千人民币打出去，照样很多留学生来咨询。我就分析了，为什么这么多留学生来问呢？一问才知道。原来现在留学生在日本租房没有想象这么简单。
其实你们有孩子，或者在日本有居住过的朋友就知道了。在日本租房是挺麻烦一件事情，需要保证人，需要所谓日本人的保证人做担保，这种情况下导致留学生找不到日本保证人怎么办呢？只能是找那种不需要保证人的房子。那么不需要保证人的房子就特别的少。那么我这边因为当时是不需要日本保证人，但是我需要加入日本人的保证公司，这个只要是多花一点钱，基本上花半个月的租金就可以加入这个保证公司。这个保证公司是干什么用呢？就是如果万一租客不付房租，这个保证公司会定期给我们房东付款。
所以我当时就是提高了租金，并且不需要日本保证人，只需要加入日本人的保证公司就可以了。这样还是有很多留学生来咨询我的房子。这样一下子由原来的四千多的房租涨到了五千多的房租，整整涨了20%。然后一下子就觉得我的回报率大概第一套房子是6%左右，一下子我就涨到了8%。所以说这个房子有考虑要不要出售，因为我从原来6%到8%，再加上近两年的租金，我基本上这套房子是花了大概小一百万人民币，我当时卖120万—130万没有什么问题，再加上租金，我基本上纯赚五六十万人民币是可以的。
所以说通过这个想法，我就开始觉得如果我有一些比较好的空室或者地理位置比较好的空室，我稍微进行精装修一点，然后我再租给留学生，因为现在留学生真的是越来越多，而且确实租不到好房子。我租给留学生，现在留学生也有钱了，跟我们当年的留学又不一样了。对他们来讲多花一点钱，少省一点事情，情愿是多花一点钱，针对这批客人我觉得是可以操作的。再经过一番思考以后，我也是跟朋友一块弄了一家公司，然后就开始专门做这个事情，我就把工作辞了，因为是公司，而且我当时也在日本居住时间久了，我也可以贷款。当时用公司名义贷款，买了一些空室的房子，这是我理解为2.0版本。
这样我原来预期回报率要增长了20%—30%，而且基本上我拿一套房子装修出租，绝对不会超过两周时间，基本上出来就基本有人租。那么经过了这个2.0以后，现在经过几年下来，我已经大概经手好多套，包括帮朋友弄，包括帮自己客人弄了，我基本上弄了很多套，加起来大概有近二十亿人民币，当然里面包括一栋楼什么的都有，现在我觉得进入3.0，我相信做一栋楼给留学生作为学生宿舍，这样回报率会更加高，也是我现在策划的。
所以说
总结一下
，首先是1.0，1.0是什么？就是入门级。入门级就是买市场价的房子，当时我是买了总共前后两年多花了几百万人民币，那么买了三套房子。基本上现在包括大陆客人来日本买房，第一次也是买一百万左右，这也是我们的现状。经过了几套房子以后，我就开始收购一些空房或者一些老一点空房来进行精装修租给留学生，获得比较高的回报率，这个是我的2.0。3.0我相信接下来的以后肯定是买一栋，因为方便管理，这个是我接下来的目标。
所以说通过这个五年多的时间，我完成了1.0、2.0，最后朝3.0的方向在走。这个本身来讲的话，是我们各位听众和季老师合作也好、客人也好，基本上我们的思路都大同小异，所以说即使我是在东京，我相信我讲的话有很多人是认可的或者是感到熟悉的。
那么我从自己亲身经历来讲，就是相信各位因为对日本不了解，或者对东京不了解，先跟大家分享一下东京一个情况，
所谓的《小日本大东京》怎么说呢？
为什么说小日本大东京这个词儿，小日本大家比较熟悉，经常在电视剧、抗日剧里面听到小日本、小日本。日本国土面积确实跟中国比要小很多，这个是不争的事实。但是日本它现在开始了城市群化，就是我们所熟悉的五大城市群，哪五大？首先是从北面仙台城市群，那么是在仙台北面东北方向。下面就是东京城市群，然后再往下就是中部的名古屋城市群，再到下面是大阪城市群，最后西面是福冈城市群。其中的三个就是东京、名古屋和大阪三大城市群。
那么这63个城市群里面又属东京是最大，基本上东京城市群占了五大城市群GDP的一半以上，所以我们今天的话题叫做小日本大东京。东京有多大？各位有来自全国各地，有来自北京的、有来自于上海、广州或者是其他城市，东京有多大？东京如果从面积来讲，基本上和北京、上海是差不多大的，它分二十三区城市区和郊区、市政、市村，全部加起来和北京和上海是差不多大的。那么人口呢？常驻人口大概是有一千多万，那么流动人口有三千多万加起来，整个日本这个城市是属于高度经济发达，然后人文综合水平高，多年来被评为最有潜力的城市。整个GDP的消费能力和GDP产值能力连年是排名第一，比纽约还要多。
所以我们有很多一些朋友经常会问我，他说：长安，你觉得我来日本投资现在也挺火的，你觉得日本投资投哪一个城市比较火？那么我一般都是这么建议我的朋友，我是说如果您是第一次投资，那我建议您一定投资在东京，而且东京就那几个区来投资，其他的区你不要投资，因为你是第一次。如果你投资了两套、三套，我建议大家开始投资其他的城市没有任何的问题。那么今天我就跟大家分享一下为什么要投资东京？在这个之前我还是要插播一下，希望大家填一下今天那个问答卷，为我下一堂课做更好的铺垫。
大家可以看这两张图，一张是那个东京的几个大学还有是著名的标志性建筑物，另外一张是东京23区市区的一个地图和东京三个周边城市的地图。为什么说东京对于日本这么重要呢？那么我可以告诉大家用三个词儿来概括东京对于日本一个重要性，就是政治中心、经济中心和文化中心。你可以理解为东京就是北京加上海，你说重要吗？肯定是重要，你说厉害吗？那肯定是厉害，你说对不对。
所以说如果说我们投资第一套房子在日本的话，我绝对建议第一套绝对投资在东京，这样的话你至少不会有错误，这话肯定没有毛病了。说到东京很多朋友都可能会说东京有银座，东京有东京大学，东京有早稻田大学，东京有新宿。这些都是大家通过旅游也好，通过电视也好获得的一些信息，今天我们就深度剖析一下东京的一些情况。我们把目光聚焦到这个地图上面，这个图也是我花了一点心思做的，为了季老师交代给我的作业，我这边也是加班加点给大家做了一个地图，大家应该看的还是可以的。如果说看的不清楚或者有疑问，到时候课程结束了以后，欢迎大家到时候在问答卷里面填写下来。
那么东京其实从保守意义来讲，它就是23区市区，你要从广义上面来讲其实又称之为首都圈，因为这个日本交通特别的发达，日本光东京就有一百多条地铁线，就是它民营的，再加上它的公营的、国营的，加起来总共有一百多条线，它连接了周边三个县：埼玉县、千叶县、神奈川县，有点我们上海周边的江浙，像北京旁边的河北还有天津等这些城市，基本上把它们连接起来，所以我们简称首都圈。那么这个首都圈里面最核心就是二十三区，二十三区里面最核心又叫做核心六区：新宿区、涩谷区、文京区、千代田区、中央区、港区，这六个区是最最核心的六个区。我再重复一遍新宿区、涩谷区、文京区、千代田区、中央区、港区，这六个区称之为核心六区。
那么这核心六个区每一个区都可以拿出来一堂课来详细讲，今天我只能讲新宿区一个区，因为一个区就够大家听了，今天这个时间就差不多了。而且每个区都会有故事，因为在日本时间久了都会有故事。除了这个核心区之外，我们还会讲一个非常重要的地铁环状线。
这个地铁环状线其实是围绕我们的整个六新核区来建造的。当然有几个区的地方也进去了，大部分是含在了核心六区。那么我们这个三手线相当于是上海的内环，北京的二环加三环，基本上是可以这么理解。所以很多朋友问到了如果说我投资东京，那我投资哪里？长安。我就会告诉他，如果你要是投资东京，那一定要投资三手线上面，这个没有错。这个三手线总共有29个车站。29个车站每一个站都可以单独拿出来一个跟大家讲，这个要讲就要讲的昏过去了。
我们看这个三手线，大家看到其实就是把东京拆成了5块：城北、城西、城南、城东，再加当中一个核心圈，总共是5块。
大家可以看一下，我又把刚才那个地图拉回来了，就说这个核心的三手线之外的总共是四个地方：城东、城北、城西、城南。这每一块地方大概的属性我简单跟大家说一下，首先核心六区，这个蛋黄是最重要的，这个就不说了。所有的政治、行政、机关、CBD全部都在里面，每一个区都承担了不同的属性，比方说文京区相当于是北京的海淀区，属于学区。所有的大学、好的大学都集中在这个地方，比如说东京大学在这个地方，早稻田大学虽然在新宿区，但是它靠近在文京区了，基本上在这块地方很多，我们说的各个有名的高中都在这个地方。
新宿区我就不多说了，大家有的人看过成龙演《新宿事件》，其实新宿对我们国人来讲太熟悉不过，我相信很多游客来东京肯定要去几个地方，一个就是新宿，其中之一构造新宿，还有像银座、上野，这个新宿肯定要去的。为什么呢？因为新宿整个是购物和商业的中心，东京行政中心也放在了新宿，有的人说长安老师，你说东京行政中心放在了新宿区，那日本的行政中心放在什么地方呢？不也在东京吗？这就对了，日本整个行政中心放在了千代田区，千代田不光有日本的行政中心，就是首相府之外，还有像我们的国防厅、交通厅、财务厅全部都是在千代田区，并且皇宫也在千代田区。所以千代田区是整个政治中心。那么接下来就是涩谷区，涩谷区了解的人，尤其是港台明星特别喜欢去涩谷区，特别多，为什么？因为涩谷区是年轻人非常多的一个地方，有点像北京的西单，上海的新天地。很多年轻人去，有很多比较时尚的潮牌店都在涩谷区。像前几年陈冠稀他的潮牌店就开在了涩谷区。我们再说港区，港区相当于是什么？港区相当于是我们这个东京的CBD，就所有的一些高楼大厦基本上在港区，千代田区也有一些。但是港区是世界五百强企业，外国领事馆最多的地方，也是GDP最高的一个地方。
那么中央区有点像老城区了，因为它比较老，然后开发的有点慢，但是它有几个重要的地方，一个就是像银座就是在这个地方，比较老牌的商业区，怎么说呢？比较老牌的商业区，去的人也不是年轻人，是有钱人，有钱的老头，有钱的中年妇女什么的，她们买东西都是在中央区的银座。那座也是所有奢侈品全部在中央区，也全部在银座，还有筑地最大的海鲜市场也是在这个中央区。
那么中央区因为随着奥运会的奥运村建在了中央区，所以说整个中央区最近也是在大开发，随着它的开发土地也是在升值当中。这六个区是非常具有代表的六个区，那围绕着六个新区总共有城北、城东、城南、城西四个区域，我简单跟大家说一下，每个都讲就没有意义了。
先说城北区最重要一个区是什么？是东岛区，就是池袋，池袋是比较重要的一个城北，在北面的。那么它就衔接了北面的埼玉县，我们公司也办在了池袋车站这块，我们华人也比较多一点，比较方便一点。还有一个是左边的城西区，城西区和城南区目黑区，城西的世田古区，这两个加起来是有名的富人区。为什么说是富人区呢？因为核心的涩谷区、新宿区、港区一个是地价比较贵，第二个人口密度高，那么怎么办呢？有钱人基本都在目黑区和世田古区买自己的小别墅，就在这个地方。所以说这个地方风景也好，但是又离市区不远，闹中取静，又非常的方便，买东西又非常的方便。所以那个地方被开发成了有名的富豪住宅区。城南平川区和目黑区也是不错的一个富豪住宅区。大田区就是因为有羽田空港在这个地方。
然后城东区就相对来说和北区一样是相对来说弱一点，就简单来讲穷人比较多一点点，不那么富了。所以大家记住越往西南来走，东京有钱人越多，越往东北来走，有钱人越少，这一点大家记住就可以了。那么东面，城东东区最有名就是台东区，因为台东区有上野，上野这个车站也非常厉害，它也是游客必去的地方，还有浅草也在这个地方，浅草寺也是来日本旅游必去的地方。
我相信通过以上的讲话，大家应该有了一个比较清晰的概念，就是东京二十三区最重要，二十三区里面核心六区又是最重要。围绕核心六区有城北区、城西区、城南区、城东区，西南地区是最有钱，东北地区是没有钱，大概这么一个来分析，大家应该有了一个比较概念性、系统性的概念了。所以说下次大家如果买房的时候就可以有概念了，往东北地方去可能地价比较便宜一点，西南地区可能地价比较高一点，这个只能说一个大概的概念，有这么感觉就OK了。
今天因为刚才跟大家讲过，今天我们要分享新宿区，我也是找了一些资料。我把新宿区简单介绍变成了文字，大家可以边听边看文字的介绍，这样可能会系统一些。
首先我们来说一下为什么叫做新宿。新宿在江户时代，就是幕府时代它为了方便于各大城市进行一个交流沟通，比如说和关西，和北面的东北进行交流，它开辟了五街道。那五街道顾名思义就是五条大的道路，类似于现在的高速公路，包括有一些路至今还在使用。
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那么这个甲州它到底为什么这么重要，它是通接什么地方？通接的是西面的大阪，就是甲州高速公路，总共东京有两条道是通的大阪，一条是甲州高速公路，还有一个是东海道线，它是沿着神奈川，沿着海过去的，一个是贴着海边过去的。这两条是日本现在的大动脉，就是连通东西两面的大动脉。其中有一个叫做甲州街道，相当于是甲州高速公路这么一条高速公路，是第一个起点宿站，也就是说我们说的服务区，就是高速路的服务区，落在了叫做高井户这个地方。那么高井户是什么地方？是离新宿不太远的地方，现在来说不太远，那当时可能来说比较远，不怎么方便。因为当时交通工具比较麻烦，只有马车，现在可能开一个车，坐一个电车，一脚油门过去就是十分钟和二十分钟就到了，当时就比较麻烦了。那怎么办呢？那么我们这边当时东京市政府就开办了一个新的宿站来让旅客们休息，所以名字叫做新宿，就在这个地方。尤其是现在东海道线是现在用的最多，因为东海道线因为通了新干线，相当于现在的地铁。所以说它的速度也好，包括它的量也好，超过了甲州街道，以前两个都差不多，甚至是甲州街道会多一点。所以说现在的新宿车站它的名字意义已经大于它的实际意义，不再是联系东西两面交通枢纽，那么它主要用作于管理东京这一个枢纽的名字，这个名字意义比较大了。那么东京这里面我们挑出了五大比较有意思的几个地区，我逐一跟大家说一下。其中就有我们季老师最喜欢的神乐坂，神乐坂又称什么呢？又称小江沪，或者又称东京的小京都，有这么一个称法。因为这个既然是季老师最喜欢的神乐坂，那我今天第一个先讲神乐坂这个地方。
神乐坂这个地方真的是属于闹中取静的一个非常不错的地方，神乐坂以前是上级武士所所居住的区域，到了明治时代变成了商人群聚的中心，目今为止还保留着非常浓厚的老街气息，又不失它的整个现代的品味在里面。上级武士其实在幕府时代是非常高贵的一个地方，因为当时日本是一个非常等级分明的社会。武士也分上下级，上级的武士就可以让下级武士想做什么就做什么，想杀就杀，更不用说农民、工商人真的是比它在下面，所以说基本上官员下面就是上级武士，所以说这个地方是一个非常高级的地方。而且神乐坂是一个斜坡，一个大斜坡，你们有机会来日本，有机会来东京可以去玩一玩，这个斜坡越往上走，这个地价就越贵。为什么？因为神乐坂这个斜坡上面，日本讲究的是高地为上，低地为下，你越是往高走，你的身份就是越高，所以往往其实走路没有多少，但是你高那么几米的地方，往往地价就会差个那么一两万，一万人民币到两万人民币之间的单价。季老师给大家深夜放毒，给大家来了一个炸猪排，我是觉得这个炸猪排挺好吃，就是油多了一点，稍微打一下小差，不说了。
神乐坂这个地方刚才也看到了，发图片也看到了，它是保留着老江户时代的一个店，有点像我们上海石库门，既保留了当时的韵味，又加入了现代化一些餐厅，所以非常的有意思。那么现在的一些小资，现在有点钱的人群就会在这个地方，有的时候在假日带着家人来逛街，尤其到了节假日的时候，有一些活动来逛逛、买买东西、吃吃，是非常享受的一个地方。
讲完这个神乐坂，稍微离它近一点就是什么？就是北面北新宿早稻田这个区域。
新宿的北面最重要一个车站就是什么呢？就是高田马场车站，高田马场车站这个人流量非常的巨大，它巨大在什么地方？主要最多80%可以说是学生。这边聚集了大概几十家语言学校，还有是高中、短期大学、一级大学，最有名的两所大学是学习院大学和早稻田大学，尤其早稻田大学就不用我说了，各位国人应该是非常了解的了。这个地方它有一个专门的早稻田口，大家看到人流量非常大。所以说这边有很多的朋友在这边买了房子，出租给留学生，那么是非常多的。基本上这边只要有空房子基本上不愁租不出去，因为这边的学生需求太大太大了，每年都有很多留学生来留学，每年都有上京来赶考的日本留学生，所以整体学生市场和租赁市场非常厉害。
离高田马场比较近的地方就是这个大久保，这个大久保车站以前是韩国人特别多，简称韩国人街。但是后来由于中国人越来越多，尤其是80年以后，成龙演的电影《新宿事件》就是发生在大久保这个地方。当时中国人不断来了以后，都聚集在这个地方。渐渐就变成了中国人一半，韩国人一半。到了90年—95年后，中国人慢慢超过了韩国人，现在韩国人也保留了一定的数量，但是中国人是不断的增加。最近几年又多了像越南人和东南亚人，所以说整个新旧大久保，很明显来了以后会觉得这个地方感觉不像日本，好多我的日本朋友跟我说，他说我怎么感觉这个地方是东京吗，是日本吗，我感觉是来到了韩国或者来到了中国一样，基本上下了车站全部听到的是中文，这个地方很多很多中国人。这个地方说实话我买的第一套房子也是在这个地方。为什么买在这个地方，主要我对这个地方有情怀。讲到这个地方，我这边可能稍微要清清嗓子，稍微喝一口水，跟大家讲一下为什么我对这个地方有情怀，里面有什么样的故事。
当年我来日本的时候，我读了两年语言学校，那个语言学校当时文化辅导课特别少。我就知道大久保车站专门有一个给留学生辅导的补习班，我就是在那个地方上学。然后上完过后，价格还不错，我就跟当时的校长、教我的老师一直保持良好的关系。我后来进了大学以后，那个老师就叫我一起去帮忙，我从那个时候就开始一起做了留学生的辅导机构。从第一年一直干到大学第四年，整整干了四年，从几十个学生一直干到了几千个学生，我可以说我四年的大学生活，很多中国留学生有的人在饭店里面工作，有的人去按摩店里面工作，那么我不是。我基本上没有去这个饭店里面工作，而是一直在干留学生辅导，所以说我一直觉得做的这个事情对我的影响，直到现在我觉得对我的影响都非常的大。我这个四年一直在大久保生活着，这个地方基本没有什么多大的变化，日本这个城市真的是几十年下来变化不大。这里面一直给我印象最大的地方就是在这个地方认识到了很多一起跟我志同道合的伙伴，一起把几十个人的辅导班做到了几千人的辅导机构，包括现在这个机构还存在，还跟我保持良好的关系。它每年都会给我送很多留学生给我，这就是我后来打算把这个作为一个事业，就是针对留学生做了一个租房的生意，现在合作当中。
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我们当时来日本留学的时候，基本上是十年前，大概是05、06年，那个时候来日本的学生并不像现在这么多。那么当时我们其实说到租房，我们当时也遇到了租房的问题，那么我们当时怎么办？基本上20平米不到的房子要两个人一起住，房价和现在差不多，稍微便宜一点点。基本上20平米也要到达四千多块人民币，7万甚至8万，5千不到，在我们这个20平米要两个人住，现在的小孩都很娇贵了，20平米让他们两个人住根本就不行，必须得一个人住，现在有钱的也有很多了。所以从这个方面来讲，我是亲眼看着留学生一步一步从没钱到有钱的这么一个经过。我记得留学生在打工的时候，我身边有很多同学，那个时候一天除了白天要上学，晚上就是打工，就是赚钱。因为当时在06、07年的时候，你想国内的工资才几块，一线城市才三四千，我们二线可能是一千多，两千不到，那个时候说实话日本东京已经是一个月到达一万多人民币，一万五人民币左右。那个时候你说要拿父母过来的钱养我们在日本，本身来日本的学生没钱比较多，有钱的像富二代或者是贪官的小孩去欧美那是不需要担心钱，像我们这种来东京的，来日本留学的大部分还是中等水平一个收入，那怎么办呢？基本上就是需要在自己额外的时候必须得打工，我记得身边那个时候没有人不打工，都打工。而且有的学生是刚到日本第一天，连自己的路都不往哪儿走，就直接去工厂打工了。这个我真的是佩服，我到现在想想都觉得厉害。我觉得当时那些打工的人日语都不会讲两句，就只知道您好、好的、嗨嗨，就只知道几句话，就开始在打工了，就干活了。那么这种说实话，我现在想想其实也不对。因为你毕竟来日本，我们都是朝着日本以后更好的生活，所以说我觉得打工是有必要，但是不要忘了来日留学的根据，留学的根本是我们要提高将来的生活质量，如何提高？就是要武装自己，如何武装自己，肯定要进好的大学。所以说当时我就冲着这个想法，我打工也打，但是我打的比较少，我就省一点，试着便宜一点，平时不玩，一放学我就回家看书。我就坚持了两年，一周打个两次到三次，然后平时就读书，看书。我一天最多的时候大概看十个小时，然后我就考了日本的国立大学。日本的国立大学真的是便宜，你们以后有小孩可以来日本留学，因为日本的国立大学一年是六十多万日元，六十多万人员是多少人民币呢？大概是三四万人民币。
有的人说三四万人民币不便宜，不是比国内要贵吗，兄弟们我们要看的是跟发达国家比，如果是美国、英国一年没有三四十万人民币是下不来了。我当时考上这个国立大学的时候，我的学生还不错，我还获得了减免。我基本上不用花钱，并且我还拿到了奖学金。所以说我基本上是不花钱不交学费的同时我还拿到了奖学金，我还赚钱了。所以在这个地方跟大家稍微安利一点，如果说自己的小孩想要出国留学的话，我觉得如果是非常明确想要去英国国家和欧美国家，我们就另当别论，如果说是觉得在钱方面或者是希望小孩有独立一些的社会经验，其实可以考虑来日本留学，因为日本本身大学学习能力，学术水平也非常高，近几年都是日本人获得诺贝尔奖，再加上日本的治安非常的安全，不像美国那么多的枪击案，不像法国那么多的穆斯林，日本是一个非常安全的国家，基本上傍晚都有很多的女性回家，就是十一二点，一二点都有很多日本女性一个人回家，没有任何的问题。
所以说我是觉得东京这块，大家有机会可以看一看日本留学这块，包括我们季老师就是让她女儿来日本留学了。我觉得这是一个先驱，毕竟日本还有很重要一点，日本是同肤同色，没有很大的文化差异。吃的也是跟我们很接近，不像欧美吃的东西我们也接受不了，再加上又离我们国家很近，两三个小时的飞机就到了。我后来在这个地方，我做了辅导机构整整呆了四年，所以对这个地方非常非常的有怀念之感，那我在这个地方就买了一套房子。买了一套 什么房子呢？给大家发一下。
可能是我这边网络的关系，大家暂时图片没有显示出来，我继续讲。这套房子我当时是花了1300万日元，大概100万人民币不到，90多万，再加上杂七杂八的中介费，还有像税的钱，加起来大概一百多万。一般来说，有的人可能会问：长安啊，你这边大概买一套房子大概是多少呢，我这边有一个公式，大家可以理解为大概是加上中介费，因为日本的中介费是买卖价格的3%，其他像律师的费用，还有交给政府的登入税，一些登入费用，全部加起来大概是7%左右，就是6%—7%。所以你们这边如果买一套一百万人民币房子的话，大概总得金额是107万。
大家可以看一下，这个就是我当时买的公寓。那么有很多朋友就跟我说：长安啊，你这个房子太小了，才二十多平米，然后进去一看是小，这个怎么住啊。其实在日本怎么说呢，就是也习惯了，我估计有很多人入乡随俗，即使这么小的房子，当时还住两个呢。现在的越南人、尼泊尔人都要住三四个人，也都是这么过来的。所以说这一点不用太担心，毕竟你是投资，也不是你自己去住。所以说这个面积只要它有人住，就可以出租，这点是可以放心的。
这个房子大家可以看一下虽然说小，但是五脏俱全。那么有厨房、有卫生间，日本小房子的卫生间都是浴室和淋浴都在一起，还有衣帽间也有，还有卧室。这么一个小房子在日本特别多，那么有很多朋友来日本就可以看到有很多的矮房什么的，基本上都是这个意思。这套房子当时买的时候租金是7.5万，然后管修费，就是所谓交给物业管理公司一万多日元，减掉过后就是六万多日元，这个就是三千多，这一个基本上当时的情况，回报基本上6%左右、7%左右，然后再扣掉各种费用实际到手是6%点多。
那么大久保这块我讲完了，大久保旁边一个地方也就是它比较热闹的商业区我稍微讲一讲，这个就是非常著名的歌舞伎厅就在这个地方。
说到这个歌舞伎厅，没错，这个地方就是日本最大的色情中心，基本上日本的夜店就是色情。因为日本是这样的，它首先对色情场所虽然说是合法的，但是它是有一定的限制。所以很多人就觉得日本是色情国家，所以说这方面来讲好像没有管理，这个其实是一个误区，因为它们这边来讲，日本的色情场所都是要带有执照的，你必须得合法。比如说有些色情场所是不能够直接与客人发生性关系，你只能是介绍你，或者说直接帮你进行按摩，这个按摩是正规的。至于你们两发生了什么交易的话，你们就是各自的客人与你的营业员和服务员之间的关系，这方面日本还是分的比较清楚。
那么像这种地方很多的色情场所集中在这个地方，所以说形形色色的夜店，每到夜晚都是灯红酒绿。所以说现在很多的游客除了去大久保玩之外，一大晚上也要来歌舞伎厅、夜店也以来逛逛，最近好像不光是男游客来逛，女游客也过来逛，这个我觉得是比较有意思的地方。可能我们国内因为对于性文化是比较保守，至少我们受文化的影响不是那么开放。所以说我们的女同胞也好，男同胞也好，来了歌舞伎厅，到了也不是说非得去体验店里面的情况，就是觉得好奇，也想去看一看，其实不光是男的找女的，现在最近也流行女的找男的，这里面像我们说的牛郎，这个也是非常有文化的特色。这些都有一些日本的特色的地方，也是大家来看的原因。这个地方其实本身来讲是属于非常繁华的商业中心，但是因为这个地方比较乱，我们刚才说的是留学生比较多的地方，就是外国人多的地方是大久保。一个是大久保，一个就是歌舞伎厅，这两块地方是日本人最不愿意去的地方，或者说是日本人最忌讳的两个地方，一个是外国人特别多，一个是乱七八糟色情场所比较多。
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所以总体来说在日本买房子贷款的话，这两块区域评价比较低一点，不是说这两块地方房子不值钱，是值钱的，这两块土地是值钱的。但是因为地处这个地方不怎么好，所以说银行给这个贷款评估额就比较低一点，这个也是有意思的地方。我们也有好几个朋友，有几个香港朋友喜欢买在这个地方。买了过后，香港其实也无所谓了，也比较有意思了，越是热闹的地方，越是色情场所的地方，我就买，买了好几套房子，现在收租情况也不错，就看你怎么想的。如果你这边没有什么多想，纯粹是投资的话，这个地方回报率还是不错的，因为本身这个地方店铺也多，租金来讲店铺比住宅要来的高，再加上这个地方人流量也大，基本上不会愁出租。这个地方就看你怎么想的，如果您觉得这个地方有这方面的影响，所以就不考虑也没有关系。但是对于投资，对于我们追求回报率来讲就无所谓了。
讲完歌舞伎厅，因为歌舞伎厅是属于新宿东面，东新宿这块。然后我们再看一下西面。西面就是和歌舞伎厅完全截然相反的地方。这个地方我发两张照片，那么是属于它的西面，是属于东京的行政中心，这个地方显然也主要是机关所在地，非常的严谨。所以这个地方都是高楼大厦比较多，这个地方有没有投资房呢？也有，但是比较少。除了以商业大楼和行政办公中心比较多一点，那么也不卖，所以我们买的也比较少。
至此，那么我们整个把新宿分了几块：北新宿、神乐坂、大久保、东新宿、西新宿，这几块内容跟大家着重讲了一下，尤其是大久保，因为我的怀念之地，所以说可以是多讲了一下，其他四个我简单的，或者是有重有轻的也跟大家讲完了。接下来今天我们新宿这个区我们就结束了。
接下来我开始回答之前有统计过十个比较常见的问题。
提问1：人民币如何到日本？
长安：第一个问题很多人问我们，说：长安啊，最近这个人民币不好弄到日本来，不能外出，怎么办啊？这块我是这么回答大家，那么我也认识挺多的一些朋友，专门做珠宝，专门做贸易类的，他们长时间和中日之间有贸易，所以他们也需要人民币。如果说你这边有需要的话，我们可以作为一个介绍，可以介绍人把钱弄到日本来，这个是没有任何问题的，因为我的周边朋友试过好几次了，也是比较靠谱的。
操作模式就是如果说你来日本了以后，直接就是他们会把钱拿到我们公司里来，日本会当场给你看到钱，过后你再打人民币到他们帐户之后，你就可以拿到钱了。所以说基本上还是操作起来比较简单放心。
提问2：在日本买房如何贷款？
长安：关于第二个问题，有的人会问长安老师这个日本买房如何贷款，这个贷款细节有很多，我不再这边说太多，首先可以肯定告诉大家是可以贷款的，那么需要什么材料呢？需要你在国内有税收证明，第二个要作出公司的工资证明，还有是一年银行流水帐，因为我们国内很多人说简单一点是没有完全交税，所以说税交的比较少，这就是现在很多朋友来日本贷款比较麻烦。那么在日本贷款基本上用的是中国系银行或者是交行，在日本的分行，中国系的银行是可以的。
提问3：在日本买房有什么条件？限制？
长安：在日本买房有什么条件和限制，这个也是我经常被问到的地方，在日本买房是没有条件和限制的，这不会说因为你是外国人所以不能买房，这个没有任何的问题。那么这个也不会说你有买房所以会有限购，你想买几套房就买几套房没有任何的问题。
提问4：买房需要什么材料？
长安：买房需要什么材料？因为我当时是在日本，日本只要开自己居住的证明，有点像住所证明一样就OK了。如果是外国人长期在海外，长期在中国大陆居住的朋友，那么好像要开一个身份证的一个证明，然后去公证处去做一下公证，然后要有人翻译。这个以后下次问一下当年做的朋友模板有没有，如果有的话有机会跟大家分享一下。
提问5：日本房产都是永久产权吗？
提问6：未成年小孩可以在日本买房吗？
长安：日本的房产是不是都是永久产权？其实不是。有一些大概10%不到不是永久产权，也就是它的土地是别人的，是借给你的，有五十年或者六十年，这种房子会明确告诉你这个不是永久权，但是90%的房子都是永久产权。你的土地和房子是一块卖给你，就是哪怕你是公寓，你的千分之一、万分之一都是属于个人的，至于是哪一块不知道，这个比例是你的。所以说以后房子要拆了，要拆的话必须经过你同意，你要是不同意就没有办法拆。有些家长就说我想用小孩的名义去买房子，因为毕竟在日本买房，过户到小孩有一个遗产税，遗产税还不低，近50%，那能不能能用未成年买房呢？可以的，这个是需要做一些手续，你要来日本以后，关于法律上跟专门的律师进行咨询，我见过是可以的。
提问7：东京的房价是多少？
长安：现在东京的房价是多少，大概位是多少？我只能说大概，现在基本上是5万到6万人民币之间，这个是每平米左右，这个是日本东京的房价，基本上是二手房。越是新房的话，现在出新房本身也少，也比较贵，可能是7—8万，最高的话可能是十几万，但是比较少，基本上大概在5—6万人民币左右，这个是它的均价和市场价。
提问8：房子买完以后管理等后期工作如何操作？
长安：那么很多朋友说我在海外的话，我在中国大陆房子买完了以后，后期管理怎么办呢？这个您放心，因为我们这边自己公司有尝试着帮我们的朋友或者是买完房子之后进行一个代管，那么管理工作包括税后方面的问题，包括一些一些租客的管理，这些你都可以放心，我们可以帮你操作的，没有任何的问题。
提问9：日本地震了怎么办？
长安：还有一个朋友问的比较奇葩的了，他就说这个地震怎么办？因为日本是一个地震多灾国，说实话这个 问题也无法回避。基本上如果是地震，我们所有买的房子，包括我自己在日本买的房子，我都是上了地震火灾保险，也不贵，五年才两千多人民币，这个是五年。基本上都会加，加完以后，日本政府会赔款包括保险公司会赔款，两个加起来基本能把你80%—90%的放款可以赔回来。不过，我们还是祈祷不要地震吧，毕竟地震的话，尤其是东京地震真的是不得了的事情。
