前阵子，一个读者小姐姐给我投稿，
分享了她在菲律宾买房子的经历（
「0首付」买房啊！
），
关于菲律宾的房产投资，
请教了一些朋友，做了进一步了解，稍微聊一聊。
开头先说结论：
房价不高、付款政策好
（总价50万人民币左右，0首付，首付分期，月供差不多几千块，尾款交房时结）
，
空置率低、租金回报率高，
税费不低、涨幅很高，
有政治风险和汇率风险。
1、
大环境上，
从前写东南亚很多国家一样，比如越南、柬埔寨，
人口基数大、人口结构好
（需要买房子、租房子的年轻人多）
、经济发展速度快，
目前，是赶上他们国运的时候。
马尼拉是菲律宾的首都，是这个国家最值得投资的地方。
人口2000万
（马尼拉城市人口大概180万左右，而包含17个市镇的马尼拉大都会，即国家首都大区，人口约在1300万左右，再往外延伸，至大马尼拉地区，人口在2000万左右）
，
密度上，比柬埔寨的金边和越南的胡志明市高。
人口生育率也一直稳定增长，人均年龄23岁，处于人口红利期⤵️
与此同时，中国的这个数据从1993年开始就跌破了2，目前在1.6左右⤵️
GDP增长迅速⤵️
（2010年以后菲律宾的GDP增长速度）
2、
房地产方面，
相比起柬埔寨、泰国、越南在中国的热度，菲律宾房产并不算热，
因为本国市场实际的消化能力已经算不错了，
加上一直以来的日本、新加坡、中国台湾投资者加持，
所以，菲律宾的开发商一直以来就没太看中开发国内市场，中国人相对少一些。
从这个角度，这个市场的炒作氛围不算浓。
马尼拉有三个CBD范围，
makati、BGC、ortigas
，
如果买房，这三个区域是首选。
makati ：
马尼拉最传统的中央商务区，
各大银行、国内外银行总部、外国大使馆都聚集在这里。
发展成熟，治安良好。
单价在
3万人民币/平米左右
的样子。
房价和租金都高。
BGC：
BGC是一个新富特区，全新规划，文教区、高级的医院都在这里，菲律宾的富豪和海外人士也在这个区域，居住环境好，外企高管多。
单价在
3万人民币/平米
的样子。
Ortigas：
ortigas是，著名的商业CBD，菲律宾是世界第二大的BOP
（业务流程外包）
中心，第一大在印度的班加罗尔。
菲律宾的BOP业务主要就集中在马尼拉的ortigas，
原因是这个地方轻轨比较发达，所以很多跨国公司愿意把业务建立于此，高级白领多。
亚洲开发银行的总部在这地方，就业发达，香格里拉、马可波罗、假日酒店等等。
亚洲最大营业面积的商场SM MEGA MALL也位于此。
在三个CBD里是相对的洼地。单价在
2万人民币/平米
左右，美国人比较多。
除了这个三个CBD，赌场区也是菲律宾一个比较有潜力的区域。
赌场区：
这几年，由于博彩业的发展，马尼拉的赌场区域的房地产市场也日渐红火，
这个地方的房子大多都租给了几大赌场的工作人员，
这里也是菲律宾这几年升值非常快的一个区域，租赁市场非常好。
找了找几个关于马菲律宾房产的几个数据。
房价涨幅：
中间蓝线是房价指数，红线是通胀指数，黄线是人均GDP指数⬇️
（点击查看大图）
租金回报率：
高力国际的数据，马尼拉的租金回报率在6%+，其实很多都能做到更高。
空置率：
