2019.10.07欧神彭蛋蛋群内直播答疑汇总。
3号地火热拼团中，微信联系：
pengdandan234
问题
1
：欧神，到
2030
年，西港及我们的这块地会有怎样的发展？
答：
2030
年，就是
10
年后，其实最大的基本面，是人口，如果按照目前速度，西港每月增加
1w
人口，十年
120w
。则总人口有望跨上
200w
数量级。市容市貌，大概相当于半个金边。
和清迈差不多。如果人口增加到
200w
，则云朗地块已经完全城区化，土地地价
1000w
起。
附加问题
2
:
欧神我想请问，我看了地图，西港发展的目的是，仅仅中谏友谊，还是有别的更多的意义？
答：西港没有意义，西港就是钱。
60w
，就可以买一亩土地。这点钱在北上就是一个厕所。区区几十万，给你这么大一块土地。只要这事能做成，就是最大的意义。稍微有脑子，都能激动其中意义所在。
问题
2
：欧神您好，三号地和一、二号地相比的优势和劣势
答：三号地离机场更近。地段还是很重要的，毕竟近了几公里。路程缩短到只要
4
分钟。一分价钱一分货，贵一点也是应该的。
问题
3
：欧大，请问投资西港存在的最大风险是什么，如果发生了，有何止损和应对措施？
答：最大的风险是产权。只要土地证可以拿到，这么大一块地，怎么看都没有风险。
问题
4
：欧大好，我在柬单网和一些当地论坛上面了解到，西港人口的确实外流了很多，就是请问人口流入流出问题，对我们地块影响大吗？
答：影响不大。大概也就恢复到
6
月的状态吧。对于云朗这种新区而言，则是毫无影响。
问题
5
：神，请问西港适合长持还是短炒，小散一枚
答：如果你短炒，赚了
2
倍。你觉得适合短炒么，错了，你错失了后面的
10
倍
.
土地潜力极大，带你发财。
问题
6
：欧大好，炸山开路还会有吗？大概开始到修好的时间点会是什么时候？炸山开路的路会经过
3
号地吗？
答：会有。估计
2020
开工，具体时间要看利鑫。大工程。从
3
号地的南边经过。
问题
7
：欧大，请问金银大道有没有可能加宽？金银大道上的岗亭关卡是干什么用的？
答：金银湾大道，二端也是政府土地。预留了
4
车道。但是再开拓，就是业主土地了。因此
6
车道概率不大。金银湾大道南部，其实是“私人土地”。是付宪亭自己掏钱修的。因此他搞了一个岗亭，关键是大车不许过，免得把路压坏。小车可以过的。
问题
8
：神您好，跟着您的脚步买了重庆赚了不少，西港也在蛋蛋这里买了地，作为一个屌丝我想问一个很俗的问题请您不要见怪，虽然说升阶很难，但是如果买多少亩西港才真的有希望升阶
答：
20
亩。目标
A9
问题
9
：投资西港，如果不是现金，而是贷款，资金的成本多少算合理，您建议贷款投资吗
答：贷款以完善现金流，不至于断裂为原则。至于成本，控制
10%
吧。
问题
10
：欧神您好，感谢回答，我买了一号二号地，现在想问下三号地值得用一号二号置换嘛？还有一二号地的小证什么时候能办么
答：公司的定价是合理的。也就是
3
号地充分考虑地段，基建，定价公允。因此拿一二号地换三号地，没有太大意义。一二号地的小证，
11.30
之前办出来
问题
11
：三号地如果购买什么时候能拿到证？什么时候可以插广告牌？
答：非常快。争取
11
月初就拿证。广告牌？你想插在哪里。沿金银湾主路的地块，已经卖给大户了。除非你拍卖获取
H02
问题
12
：问下欧大
一二号地的路什么时候开始修
中轴线强制开发的土地包括赌场目前什么进度谢谢
答：你们对修路没有概念，一堆的前期工作，真的挖掘机进场，事情已经解决一大半了，目前正在打孔地勘的阶段，然后是设计图，横截面图，顺利的话，
11
月初，开始第一辆挖土机进场，中轴线等修路有点样子，再说。目前准备一体建设，包括几个大建筑的
B1
地下室，想要一次成型。
问题
13
：想问下欧大的京柬建设公司的相关情况？以及到底是同济设计院规划的还是秋华建设规划的？
答：京柬建设，是我们一个事业部。主要负责修路，不是独立法人，规划设计有五六份，你问哪一个？总规是同济秋华设计所做的。
问题
14
：对陈秋林怎么看？陈主任的前期规划好像拖拖拉拉的，后续会换其他设计公司吗？
答：陈主任是最熟悉东南亚法规的，能力也不错
地勘，道路，建筑，室内，原则上是不同的设计所。但也会参照陈主任推荐。
问题
15
：西港当地银行，会有相应土地抵押贷款政策吗？我们的地后续可以申请贷款吗？
答：西港银行体系非常落后，迄今我没有见到任何一单土地抵押案例。包括硬卡，软卡，特许权，长远看，我们宁可成立自己的银行。
问题
16
：请问欧大，道路排污系统占修路的比例成本是多少？
答：道路大概
10%
，污水处理厂占地不多，但设施很贵。在
2000w
数量级
问题
17
：拿
3
号地块大户打算什么时候开发？能透露开发用途吗？
答
：没有签强制协议。但这么大的投资，离机场又近，他没理由闲置的。具体日期不保证。黄赌，购物商场
问题
18
：请帮问下：如果只留有一亩地，面宽也不大，除了屯地，还有开发价值吗？能通过开发赚到大钱吗？谢谢。
答：土地越大，开发价值越大，太小的地，除非靠近主路，做一个美食城。否则藏在很里面的位置，需要有足够强的理由，让消费者走进来。例如一家非常好吃的，网红私房菜
问题
19
：请问欧大
1
号地
2
号地小证是政府颁发还是环保部，我们拿到以后交易是需要去环保部报备就可以吗
答：环保部签发，国土部备案。以后每一次交易，都需要在环保部报备。京柬置地可以协助一条龙过户，轻微收费
问题
20
：购买土地后，只有盖房屋后，再出租才能有稳定的现金流吗？
有没有可以每月能获得现金流的玩法？
答
：主路修好以后，出租土地即可
问题
21
：欧大，请问毕竟咱们是中国人在国外房地产，那其中有一些风险：一个是政治风险，产权证之前听说，明年
5
月份就可以拿到，这个应该不是太大的问题吧？二是，假如本人长期持有时，在国内身故了，想问一下这笔遗产，怎么样可以让国内的家属合理地继承到呢？国内会不会查相关来源？有没有遗产税？如果有的话是多少比例呢？
答
：
400
公顷土地证已经拿到了啊，
11.30
之前，会完成拆小的步骤。
虽然说明年五一，你款清的话，我随时可以给你。亲，早点全款哦。
你可以在遗嘱中，披露这张土地证。凭死亡公证，办理过户给子女，目前没有遗产税。
问题
22
：欧大好，请问多人拼团的产证，每人单独办产证，写明亩数但不在地块图上具体标注和分割可以吗
答：不可以
问题
23
：帮我问一下欧大，
D
区菜市场大概什么时间点能动工，谢谢。
答：等主路修完后。然后再做建筑设计，造房子几个月
问题
24
：帮忙问一下欧神
:
越大的地开发价值越大，那么最低多少亩才具有开发价值
?5
亩
?10
亩
?
答：以一个
10
万平米的小区为例，假设容积率
5
，则占地
20000
平米，也就是
30
亩地，当然，
10w
方已经很大了，有七八幢楼。你也可以开发“小而美”，例如
5~10
亩。其实
20000
平米，上手也不错。大概
200
套房子，双子塔的样子。
问题
25
：殴大，
10
年后的西港有可能对标迪拜吗？会成为奢侈品购物者的乐园吗？
答：野心有点大。城市的建设，是一步步来的。不是一蹴而就的。我上周在暹粒，暹粒的免税商店，已经非常洋气豪华，能做到暹粒这个标准，足够你发财了，小目标，
问题
26
：欧大您好，新闻这几天报道西岗枪杀案，请问您觉得社会治安综合治理如何保证，感觉没有安全感！
答：有恩怨的，主要是江湖人士。正经人干扰微乎其微，西港警方，也在和中国合作。据说会有非常大的“设施”投入，再说，你这也嫌，那也怕，还赚什么钱呢。
问题
27
：欧神您说
20
亩可以
a9
，指持有还是要开发？
答：地价到
500
，你就
A9
了，
500w
一亩地，其实并不需要太繁华的开发度。
问题
28
：请问欧神，特许地盖的房子也是八十年期限，这种房子好卖吗？柬埔寨有特许地建房出售的先例吗？
答：五年前，西港房子只有
$500
一平米，你能想象它今天卖
$2500
么。你能依凭“历史记录”，推算出它涨五倍么，你有信心，卖出
$10000/m
的房子么。还不是事在人为，特许地房子很多，以前卖
$500
，现在卖
$2000
，将来卖
$5000
，关键是人猛啊。菜鸟做什么都是渣。
问题
29
：欧大，手里只剩
30
左右资金。请问
3
号地有二手市场么？如果搏短期的话，只能对水库人，还是应该等基建升值持在手里几年。
答：
30w
就别买了吧，我都不带你，
300w
可以考虑一下，土地拿到土地证，自然可以随便转卖。
人类最本源大宗资产，不愁没人要
问题
30
：帮我问一下欧大，乐墨和欧神现在什么关系？很多问题的答复都不一致，例如省政府是否搬迁到云壤？谢谢。
答：很久没有见面了，乐墨最近结交了一些小人，我很担心他，怕他被骗。他交友不慎。
省政府搬迁，是肯定的
问题
31
：问欧神，我们的土地本质上是租赁，和硬卡相比，开发后的建筑能和硬卡一样办出相应的产证吗？如后期转手现在政府有健全的登记流程吗
答：一样，有。中国所有的土地，都是
70
年。不妨碍汤臣一品涨到几十万，顺便提醒一下，硬卡土地交易，是违法的
问题
32
：希望欧神能详细的说下，这次禁止网投对西港的影响，现在网上主要的看空西港原因就是因为禁止了网投。
