专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

全国只有12个城市，楼市真正回暖了

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2025-03-06 16:05

正文

楼市小阳春，到底有没有？

各地的朋友们，从不同视角看，差异可能比较大，有些火起来了，有些仍然凉哇哇。

老杨监测了全国14个重点城市的一手二手房的成交量。

总体来看，春节之后每周的量，都在环比上涨。

但更重要的是，跟历年春节之后做同期比较，研究价值才会更大些。

看这张图，今年春节之后的第四周，14城一手二手交易总量，已经比去年同期大幅上升了；但仍低于2023年春节之后的第四周。

主要是2023年春节之后，处于疫情防控解除初期，之前积压几个月的购房需求集中释放，小阳春成色的比较高。

而2024年的小阳春，相对就要逊色不少。

今年的情况主要是，去年九月底新政之后整个第四季度，全国主要城市的交易量都上升了，今年过完春节之后，交易量继续往上攀升，明显超过去年同期，这属于正常现象。

今年出现了两种分化

分化之一，二手房的交易量要明显强于新房交易量，很多大城市今年节后新房的交易量要低于去年同期，但是二手房要大幅的高于去年同期。

分化之二，一线城市与强二线城市，春节之后反弹的比较明显；而中西部地区、东北地区的弱二线、三四线城市，量能反弹却比较乏力。

其实，这再次回到一个基本逻辑：在全国楼市经历大幅低迷之后，在见底复苏初期，一定是高能级城市先见底、先复苏，然后是二线城市，最后是三四线城市跟进。

所以，当前需要密切关注的是全国楼市的领头羊。

这里，不妨看一下：

上海周度量能走势

可以看到，今年春节之后，连续四周，上海的二手房交易量大幅的上升。

尤其是节后第四周的量能，要大幅的高于2024年节后第四周，同时也超过了2023年节后第四周。

这就意味着，未来几周上海的量能还会继续的反弹，今年小阳春的成色不但会超过去年，还会超过2023年——那个成色比较足的小阳春。

看完上述数据，我想上海的朋友们，如果今年有打算买房子，还是早下手早受益。

就价格来看，近两个月上海市中心的优质房源，价格已经止跌了，而远郊地区的房子和市中心的没有学区，老破小，价格还没有止跌，但跌幅正在收窄。

预计到了2025年某个月份开始，整个上海市的房价，总体上都会止跌反弹。

预算比较高的，想在市区买房的，想买优质房的朋友们，就不要太悲观了。

聊完上海，可能还有很多人其他城市的朋友们，也想知道自己所在城市楼市的情况。

主要城市的房地产市场景气度

谈到这个话题，老杨可就相当专业了。

因为过去三年，老杨研发了一套房地产市场监测系统，建立了比较全面而深度的市场监测体系。

从中可以判断：哪些城市已经是冰雪消融，春风吹起来了；而哪些城市依然处于严冬当中，冰封雪飘。

今天，我们就上点干货。

下表是全国50个大中城市房地产市场景气度的区间分布，经过模型的分析处理，景气度分为五个区间：过热、较热、合理、较冷、过冷。

当前没有城市处在过热和较热区间。

处在合理区间，也即楼市不冷也不热，共计有12个城市 ，四个一线城市：北上广深；八个强二线城市：成都、天津、杭州、合肥、厦门、苏州、南京、青岛。

合理区间，有上限，有下限。