问：有文章说2016年6月以后的房子套牢了是不是真的？
答：
少数买的很不成功的可能套牢了。
问
：
文章说大多数人套牢了。
答：2016年夏天踏空的或者操作不成功的人才会相信。
一套200万的房子，如果是二套买入，首付100万，两年资金成本按8%计算，首付成本116万，持有两年提前还贷利息11万，契税6万，中介费4万。总成本237万。满二卖出下家要多付1%的个税，市场价要239万左右，
涨幅19.5%。
这个算法里没有考虑各种小费用的支出、没有考虑买房的精力体力付出，所以收入里也不考虑租金收入。
当我们说到套牢的时候，通常不考虑本金的资金成本，此时市场价223万（239-16）卖不出。涨幅低于11.5%。
涨幅低于11.5%，要么是高总价，租金收入需要纳入计算；要么就是
买错房子了。
如果是首套200万的房子，当时首付60万，提前还贷利息12.6万，契税2万，中介费4万。保本卖出价218.6万。涨幅9.3%。
2016年6月要买得多差，才能买到涨幅低于9.3%的房子呢？
问：你的案例里有没有套牢的？
答：2016年6月不可能出现低于9.3%的涨幅。多数是超过16%的，超过一半的案例可以获利离场，多数人也不会离场。
买房子是防守型资产配置，除非置换，一般来说是不卖的。
问：那2017年有没有下跌？有没有套牢？
答：市场中低总价普遍是跌了，我们也有几套下跌的，中高总价基本没有下跌。我们想买的房子里面，普遍是没法和房东达成共识。
以短期投资为出发点，除非特殊情况，包括淘到笋盘（通常有首付要求），2018年涨幅比较大（目前看来不太可能），
2017年整个上海二手市场的买家都很难实现两年保本离场。
还是需要强调，买房子是防守型资产配置。
一个人的资产配置，是不能没有防守的。当然比房子更重要的资产就是人自己，才华横溢并且身体好，那就没必要买房子。
一时的涨跌没有那么重要，
但财务安全特别重要。
我最近反思的比较多的是下跌案例。
上海楼市的下跌主要是政策预期的利空、认房认贷的利空、远郊房子还有人口优化的利空。
我们买的还算有基建支撑的房子有些一直跌，有些涨涨跌跌横盘之后年底还是跌了。
所以我对刚需买偏远的新房不太建议。
人口优化很难持续。但可能你想换房子的那几年，人口还来不及聚集。
问：你还看涨2018么？
答：市场端我没变过，我一直看多。
实际上2017年我也看多的，优势标的最佳买入时间就是7月以及11月之后。
行情很难掌握，选择优势标的好掌握。
2015年我看涨，认为上海房价是低估的，2015年价值回归。
2016年我继续看涨，理由是上海房价应该随着收入增长而上涨。
2016年前三个月把一整年应该有的涨幅都涨完了。325新政之后，市场其实有短暂的冷静和萧条。
2016年的下半年，上海楼市把2017年、2018年该有的涨幅涨完了。
也就是完全价值维度，2017、2018也难有像样的涨幅。
但是住房是实在的生活组成部分。
生活诉求的买家数量可以随预期增加或者减少，但无论怎么减少，最终还是会回到合理数量。每年结婚的人群不会有大的变化，每年生孩子的人群不会有大的变化，成交量会有一个修复过程。
当然2018年即使上涨，也不会涨幅多大。
认房认贷限制了流入资金的规模
，放弃置换的房东也会使成交量放大的幅度受到约束。
普通住宅标准早就应该调整了。不调整，例如外环外从230以下涨到230以上的房子流动性就有影响，因为刚需付不起那么多首付。
外环外这些房子卖不掉，置换链条就没法往更高总价传导。
这些非普通住宅的买家主要是首付不足，而更高总价的房子，房东因为有过置业经验，还在等待置换链条的传导。
为什么不调呢？或许是政府担心释放支持改善的信号被误读为放松。
从投资角度上说，利空出尽就转向利多。目前利空没有完全出尽，主要是房产税预期和加息预期，前者短期内落地的概率是低的，但有方向性方案落地的预期，后者是大概率事件，但是会逐步被市场消化。
2018年对于地产行业、中介行业是严酷的考验，但市民应该可以看到利空慢慢走向出尽。
如果了解房价涨价和跌价的规律，不难发现房价上涨时迅猛，下跌时则一边博弈一边转空。卖房子的市民应该深有体会，如果最初心理价600万，最终卖出价550万，可能他曾经能够以570万卖出。但是他错过了。上涨的体会就更多市民都有了，550万跳涨560万，再跳涨570万。
历史惊人相似，这一幕未来也会上演。
规划改变未来的地方是短时间内暴涨难以实现，但例如3个月12%的年涨幅叠加9个月-2%的跌幅并不难想象。
这时候你需要有持筹的自由。
持筹的自由，是说你要抓紧让产证满二。所以缺乏经验的年轻人注意早点办理产证。
就2017、2018来说。2017年初买入的房子2019年初满二，2018年初买入的2020初满二。
如果2019年夏天重演2016年，真正会换筹的人正是2017年初买入的。市场中不满二的税费实际上大部分由卖家承担，所以对于没有满二的那些房子，多数房东没法说服自己卖出。
对于刚需以及月供负担已经远远低于承受能力的人群，积极选择优势标的对于未来的安排是更有利的。
历史上楼市的损失主要来自于踏空而不是站岗。我从不希望2018年房价上涨，那些错失过去的人，会有更长的时间摆好站岗的姿势。
2017年之后，比买更重要的，是买对房子。未来会越来越重要。
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