作者：老晋 来源：老晋房产观
据德意志银行统计，2018年，以美元计价，包括股票、债券、信贷、商品在内的70多个资产类别。其中九成在2018年的回报率为负，是自1901年有统计以来最糟表现。
不过，对房地产投资者而言，过去的一年或许没有那么扎心。在发达国家市场，只有澳大利亚和瑞典的房价出现了较大程度的下跌，而
在荷兰、德国、爱尔兰等欧洲国家，房价上涨均接近10%。
原本并不起眼的东南亚市场更是异军突起，越南、泰国等国的房产受到投资者的热捧。
随着2019年的到来，我们继续面对动荡不安的市场环境。
这场自2009年以来持续近10年的全球房地产大牛市，还能延续多久呢？
1月21日，国际货币基金组织（IMF）在最新发布的《全球经济展望》中再度将2019年的全球经济增速预期下调0.2个百分点至3.5%。
全球债务规模居高不下，1月中旬，华盛顿国际金融协会发布报告称，截至2018年第三季度，全球债务规模已超过全球经济总量3倍之多，全球债务占全球GDP的比例接近历史最高水平。
在这样的大背景下，各大机构对2019年房地产市场的预期均较为保守。
惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）在1月中旬发布的2019全球房地产展望报告中认为，尽管大部分传统热门国家的楼市今年仍将保持上涨，但涨幅料普遍不如2018年。
惠誉在上述报告中称，2018年表现不错的
美国（+5.6%）
、
德国（+8.9%）
、
荷兰（+10%）
、
爱尔兰（+8%）
、
西班牙（+6%）
、
葡萄牙（+6.5%）
等欧美国家楼市仍处在上升期。
今年依旧会温和上涨，预期涨幅依次为：4.1%、3.5%、7%、9%、5%和6%。
促使这些国家房价上升的理由不尽相同，
比如美国主要是受经济复苏和居民收入增长驱动；
德国、荷兰、爱尔兰则是因为低利率及人口不断涌入大城市导致的供不应求；
而西班牙和葡萄牙更多是受益于买房移民政策吸引的外资推动。
美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受第一财经记者采访时也持同样观点，他认为，美国平均房价增幅较往年料将减缓，但每个地区情况不同，个别地区的涨幅仍有可能超过以往。
此外值得一提的是，雅典房价受到希腊买房送居留的政策推动，得以快速复苏，但从全国而言，希腊房价尚未完全走出低谷。惠誉预期其涨幅为1%，略高于2018年的0.5%。
当然，也存在一些房市相对低迷的欧美国家，比如英国、加拿大、意大利、瑞典、挪威等。据惠誉预测，这些国家2019年的房价涨幅分别为2%、0.5%、0、-3%、1%。
2018年中国个人投资者海外购房询价次数最多的目的地主要位于亚太地区（不含美国，下同），包括泰国、澳大利亚、日本、越南、马来西亚等。
2018年，泰国一跃成为中国买家在海外询盘量最多的购房目的地，
马来西亚（第6位）和越南（第10位）紧随其后。
东南亚在中国海外置业人群心目中已后来居上，成为与美澳欧并列的
海外房产
目标地。我们预料今后几年中国买家对东南亚房产的兴趣将持续增长。”
不过，整体而言，2019年亚太地区房地产市场恐怕难以过于乐观。首先是澳大利亚的楼市仍未有从下滑周期中逆转的迹象。
2月初，澳大利亚房地产研究机构CoreLogic公布的最新数据显示，1月份全国住宅均价环比下跌1.0%，已较2017年10月最高时回调了6.1%。
历来以高房价闻名的中国香港，自去年8月份以来，价格连续下跌，已创下2008年金融危机以来最长的连跌纪录。据香港差饷物业估价署公布的楼市最新数据，截至今年1月底，累计跌幅已超过9%。
据新华社报道，香港业界对今年楼价走势均表示谨慎乐观。此前多预计至少会下跌10%，但当前多认为全年降幅会在5%至8%之间。除非美联储意外降息，不然香港楼市仍会保持调整态势。
尽管上述地区房价面临回调，但亚太地区也有不少其他地方的楼市值得关注。
在普华永道（PwC）与城市土地学会（ULI）联合发布的《2019年度亚太区房地产市场新兴趋势报告》中，
日本东京、越南胡志明市和泰国曼谷
的投资与开发前景排在亚太地区城市前列。
报告认为，东京是机构投资者在亚太地区少有的几个可以兼具深度和高流动性资产组合的目的地之一，尤其是写字楼与酒店的投资前景广阔。
同时日元本身作为避险货币，在市场动荡周期中，可以有效地减少波动风险。
在个人住宅方面，
日本
楼市的升值前景也颇为稳定，惠誉给出的2019年涨幅预期为3%，较2018年的2.5%有所提升。
而泰国与越南的楼市去年异军突起，迅速带领整个东南亚地区成为中国海外投资者的“新宠”。
泰国旅游业发达，曼谷是亚洲最具活力和宜居的城市之一，作为租金收益较高的“度假型地产”受到投资者热捧。而越南近年来经济增长良好，加上人口年轻，标准普尔预计其未来三年GDP年均增长率为6.6%。
据居外网的研究数据显示，2018年中国个人买家在泰国投资房产总额约9.1亿美元，大多位于曼谷；而对越南房产感兴趣的客户，其中89%都以投资为目的。
去年，除了西欧和东南亚部分国家之外，东欧的涨幅也让人欣慰。
专注于房地产投资的雷塔威全球公司（Reitway Global）投资经理埃尔斯顿（Garreth Elston）称：“我们对2019年中东欧的投资前景表示乐观。尽管波兰和罗马尼亚的政治不太稳定，但该地区的经济基本面和今年的增长预期依然强劲。”
据世界银行最新预计，2019年波兰经济将增长3.9％，2020年为3.6％，而罗马尼亚明后年的增速分别为3.5％和3.1％。
全球房地产指南网站（Global Property Guide）数据显示，
过去一年里
捷克
房价上涨了10%，爱沙尼亚9.7%，
波兰
、罗马尼亚、保加利亚则都上涨了7%以上
美国房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE） 奥地利分公司的CEO里德1月底在一场新闻发布会上称，东欧的房地产投资非常受欢迎。
2018年仅波兰、捷克、斯洛伐克、匈牙利和罗马尼亚这五个东欧国家，就有125亿欧元的资金流入，创下新高，其中超过一半（66亿欧元）的资金流向了波兰。
波兰欧芮嘉集团（Oruga Group）市场总监Terra Xu在接受第一财经记者采访时表示，波兰经济增速稳健，由于当地劳动力、公司运营成本在欧洲范围内极低。
事实上，近年来，中国买家对于非传统热点地区的楼市兴趣较以往显著上升，
这是因为中国新一代的高净值人士教育程度较高，大多具备外语沟通能力，因而可以不限于在华人海外聚居地买房。
随着传统热门地区的限购举措越来越多，中国买家的投资兴趣向非传统热点地区扩散的趋势将越发明显。
2019年，一带一路政策对中泰合作关系继续释放有利影响，泰国将继续作为一个适宜生活、适宜投资的国家存在大家的投资视野当中。泰国旅游对于国人来说已经变得稀松平常了，从最初的跟团游，到后来越来越多的自由行。并且随着泰国签证政策的进一步放松，泰国旅游慢慢的变得比跨省游还简单。
大家对泰国的印象也开始从旅游衍生到了方方面面，泰国医疗，泰国养老，泰国置业，泰国教育甚至是开始寻求移民泰国的途径。可惜泰国是非移民国家，目前市场的渠道都不是正规移民渠道。
今天揭秘一组数据，看看泰国房价增长的原因。
泰国
的
外汇储备
世界排名
第13位
，达183,002万美元。超过包括英国，法国，意大利，土耳其，马来西亚，阿联酋和澳大利亚在内的200多个国家和地区。
这一数据超过泰国的国家和地区有：中国，日本，沙特阿拉伯，台湾，俄罗斯，韩国，香港和新加坡。
外汇储备多少意味着国家信用优劣，在危机时刻，哪个国家有更多的外汇贮备就越好。
就好比说一个人有越多的现金储存在身上，就越有面对突发情况的自信。在整个东南亚，
泰国在外汇储备方面具有明显的优势。
经统计泰国经常经济盈余，简单来说就是交易利润的盈余，即国家每年现金流入大于流出，人们把钱投资到各个方面，包括旅游业。
外国人认为泰国非常幸运，能从全球排名第七的旅游业中获得大量利润。
同时曼谷与伦敦也欲争夺全球排名第一的旅游城市的称谓。
泰国具有排名全球第二的广大的游客客源，也是全亚洲的航空中心，是名副其实的中心枢纽。旅游业也成为了如今泰国的支柱产业，而不是石油，武器，电子产品，钢铁和纺织。
看一下这个数字，中国的贸易顺差293,000万美元，日本为137,000美元，泰国为34,000美元。比泰国多的国家还有德国，韩国，荷兰，新加坡，俄罗斯排名全球第12位。泰国也是“世界级别”的国家。（顺差输入会导致通胀）
人们看这个国家是会盈利还是赤字都取决于这个数值。泰国是盈利的国家，贸易利润达到8.5%，与全球排名第五位的德国相同。前四位
超过泰国的国家分别是达到20%的新加坡，达到12%的台湾和达到9.9%的澳大利亚。
很多国家都有很严重的赤字问题，例如，利比亚赤字28%，老挝作为全世界最严重的四个弱势群体国家之一，在这个国际投资减少的时代，靠资助的国家非常艰难。
泰国作为全球排名第22大的出口国家，今年的出口量减少，但没有其他方面减少的多。
