460万房价改成273万，买房避税这样也行？

华夏时报记者 侯军 实习记者 宿慧娴 北京报道

2015年11月，林先生通过北京一家房产中介，将自己位于北京顺义区的一套房子以460万元（不含税）的成交价格卖给了李先生。根据购房合同规定，交易中产生的全部税费由买方承担，并直接向主管机关缴纳。但在双方签订合同后，李先生以便于贷款为由希望将房屋成交价格改为273万元，另外的187万元作为房屋家具、家电、装饰装修及配套设施的作价，并授意中介公司将网签的《存量房屋买卖合同》（编号：C1131416）中的房屋成交价格也进行修改。这一行为随后遭到林先生的反对。

2016年2月1日，这一天是双方约定的缴税日期，李先生坚持以网签合同上273万元的标准缴纳房产税，而林先生依然拒绝。之后，林先生向北京市顺义区人民法院提出起诉，诉请买方按照约定的460万元支付总价款和与其相对应的税费。法院审理结果让林先生十分失望，法院主张林先生不配合缴税和过户，判决林先生败诉。林先生于2017年初向北京市第三中级人民法院提起上诉，请求依然遭到驳回。

林先生的委托诉讼代理人韩先生告诉《华夏时报》记者，向北京地税局和稽查局咨询后，他们得到的回复是，买方应以460万元的标准缴税而非273万元。不过，当事中介公司工作人员向记者介绍，做低房屋成交价格的方式是住建委认可的合理避税方式。在北京，已经是买卖房屋的常见流程。

法院、税务各有依据

据《华夏时报》记者拿到的顺义区人民法院民事判决书显示，法院认为林先生主张的双方网签合同约定致使少缴税的意见属行政机关税收行政主管范畴，如双方确实存在违反税收征管法律规定的行为，应由相关税收行政主管部门，按照相关法律规定进行判定和查处，但对双方签订和履行买卖合同的民事行为效力不产生影响。林先生不办理缴税，于法无据，应属违约。

中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授向记者表示，法院作出的判决算是公平合理。“法院只审理民事案件，不能审理行政法律关系。法院责令卖家配合缴税以完成过户，是可以接受的。”刘俊海解释。

不过，林先生曾向北京市地方税务局咨询，房屋附属设备和配套设施是否应该计入房产原值。地税给出的回答十分清晰，根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

但矛盾的是，该房屋隶属的顺义区地税局第四分局工作人员表示，房产税的缴纳以网签合同上注明的房屋成交价格为根据，而网签合同也是唯一的过户依据。更有甚者，虽然林先生多次向税务机关举报投诉，但李先生并没有受到税务机关人员的追究。

此外，韩先生告诉记者，在网签合同拟定之前，有一份《网签授权委托书》需要双方签字同意，而这份《网签授权委托书》在韩先生看来存在多个蹊跷之处。最终的网签合同，林先生一方表示没有签字。而李先生却否认了这个信息：“没有签字的网签合同是上不了网络的，这在住建委都能查到。”同时，李先生也曾向林先生口头承诺，过户即付齐460万元全款。目前，林先生仅收到了10万元。

林先生决定继续向北京市高级人民法院申请再审，如若高级人民法院拒绝受理，就向北京市检察院第三分院抗诉。

改价避税是市场惯例？

韩先生向记者表示，李先生曾对他们说道：“将房屋成交价格做低是北京的惯例。”

《华夏时报》记者走访了为双方签订合同的中介公司，位于北京市丰台区北甲地的联众恒业地产分店，店内张姓中介人员向记者介绍，做低房屋成交价格以避税的做法合法、合规。“除了房屋的成交价格外，剩余价格包括装修、家具和配套设施等部分，已作为过户指导价。”同时，张姓中介人员表示，制定过户指导价这一做法是政府认可的合理避税方式，但房屋的成交价不能随意做低，过户指导价将根据房屋所在行政区划、所在小区、所在楼层，有着不同标准。“这已经是买房子的正规流程了，业内几乎都是这么做的。”张姓中介人员说道。链家地产、天昊地产等中介公司工作人员均向记者肯定了过户指导价的合理合法性。

不过，已经过正规的物业评估查勘，林先生出卖的这套房子为毛坯房，并无任何装修，是否也能采用过户指导价这一方式呢？中介公司工作人员介绍，过户指导价是住建委给出的合理避税价，与是否装修无关。

李先生向记者说道：“273万的房屋成交价格是高于政府的最低价格要求的，我们是以合理、合法的途径买房。”

李先生向记者表示，从2016年1月至今，林先生和其家人以蹲点等各种方式骚扰过李先生和李先生的家人，在派出所和110报警中心都有李先生的报案记录，林先生还曾闯入李先生的工作单位，有单位的行政人员作证，同时也有录像证据。

据李先生透露，该房屋总面积151.3平方米，在签订合同之后至今，总房价已经涨了至少200万元。记者通过在链家官网搜索，该区域同等面积房屋现今售价均在600万元左右。