今天上午，专盯土拍的布鸽，
看着屏幕前
从
距
竞拍
4小时
，跳到了
挂牌19天
，
精神出现了瞬间的错乱。
在下午两点，原定明天出让的
越秀广州大道中地块
，珠城地段+越秀配置都
延期到10月30日竞拍。
在经历9.29地王、9.30新政、国庆热销，市场两级反转，只有它们临拍延期，zhixiao依旧。
节前的
保利天河地王
（6.7万/㎡，溢价33%）
、
白云怡新路
（3万/
㎡，溢价13%
）
两地激
站，拔高了土拍预期。
国庆热销又添了一把猛火，市场信心正旺。
如今，两宗核心地临阵避战，连
广州大道中地块
都无故延期，市场也随之出现大量猜测：
诸如，地块无人接盘？
市场后继乏力？
但布鸽看来，更深层次的原因，
在于地块派系+房企决策。
如今的广州土拍，可以说是一地一方案，都在最大化提升土地价值。
纵观地块出让规则划分，派系有三：
· 超低容积，呼之欲出的低密派
风一直在吹，但容积约0.8的马鞍山地块一直没来，这个先按下不表。
· 拳打新房，脚踢二手的计容派
当前，广州的畅销地块，都出自计容派：
9.20，招商拿下
阳台可达
125%
的
横沥地块，楼面价约1.3万/
㎡
。
9.29，经过148轮比拼，保利拿下
阳台
达
130%
的临江大道地块，
楼面价为
66957元/㎡
。
回
顾可戳：
保利，拿下天河新地王！
9.30新政之后，
阳台达
125%
白云怡新路地块，都能激战24轮。
尝到甜头之后，这道口子正在拉大：
10.9，南沙挂出慧谷西片区两宗宅地，阳台占比直飚
30%
！
这什么概念？
原先广州土发剧透，计容130%将是地块上限，短期内仅有保利地王一宗，市场虽有争议，但不多。
毕竟顶豪配置，既能博宗地王，也能刺激信心。
但如今，连续3宗宅地计容可达130%，原先
天河地王的配置，竟然也普及到了南沙刚需
。
一级警戒啊，朋友们。
为了卖地，南沙杀出两宗130%计容，其他区是不是也能突破？
而猜疑一来，也多少影响房企拿地决策，多少商地调规变住宅？未来是否被隔壁新地背刺？
这或将成为，横亘房企及二手业主心头的刺。
· 自带名校，区位硬核的学位派
而今天延期的
河柳街+广州大道中
地块
，
共性惊人一致：
地处老城+名校前置
。
比如，荔湾
河柳街地块，自带区前五的
华侨小学
。
广州大道中地块对口的杨箕小学，未来将纳入
广铁一中教育集团管理
，学位含金量upup。
虽有政府牵头名校，但两地优劣势分明，各有短板。
前者华侨小学占地近2/3，仅规划两栋住宅；
后者配建消防站，导致ZS、ZJ等
意向房企方案过会被卡
。
在延期前，
布鸽也去摸了一波房企意向度，兴趣麻麻滴。
计容派与学位派的PK中，计容派明显大获优势，未来也难以保障，会不会有更多130%流入土拍…
在房企眼中，进名校可以自己引，而先天计容难再突破。
2.
看回今天延期的名校派地块。
该地块，享受越秀的教育，蹭珠城CBD的配套。
其总建面18016㎡，起拍总价59598万，需要配建
5000方消防站
，若扣配建约
4.6万/㎡
。
这也是时隔4年之后，越秀首次挂牌宅地。
越秀四年挤一地，为了做大出让声势，引爆市场，政府亲自搬来了
广铁一中教育集团。
作为铁一系校本部，它的排名也仅次于四大豪门。
至于小升初派位则对口省实、铁一、培正等中学，自带神一般的学位分组，教育这块还是优于其他区。
名校前置，成为地块最大牌面。
这般区位、这般学位，很多人寄希望于越秀广州大道中地块，来一场N方激战，也反哺楼市信心。
从前期摸查来看，意向房企有，但被消防过会劝退。
只能说，期待10月底的开拍吧。
荔湾河柳街地块，从8.30挂牌至今，已是二度延期。
从9.30延期到10.10，再延期到最新的10.30，市场预期反转，都拉不回这块地的开发短板。
单看地块的底子，神似国庆爆卖
120+套
的保利燕语堂悦：
1.总价低，体量小
2.
新房少，二手存量客户多
3.
地处老城区，学铁商配齐
光教育这一点，确定性就比市区一手盘强得多。
地块配建1009地块中小学用地，早已官宣过办学主体——
华侨小学
。
荔湾前五的学校分别为，乐贤坊小学、康有为小学、沙面小学、新东小学、
华侨小学
。
有强学位的加持，其对口二手流通性长年能打。
诸如，荔港南湾、电业社区等小区，虽楼龄老旧，产品折价，但也不乏冲在华小来的
接盘侠。
这份流通性，在老破小中算是难得。
不过，成也名校，败也名校。
单看地块规划图，刨除学校，留给住宅的占地
约
1/3
，变相抬升地价，也压缩了开发商利润空间。
荔湾河柳街地块
想走刚需
路线
？地价过高，算不平账；
想走改善
路线
？
遍地老破小包围，景观资源极
差。
底子诱人，但不敌地块短板，这也让意向房企望而却步，基于市场信心考量，地块延期也成必然。
毕竟，当下的市场，正值信心逆转的关键期。
