今年年初的时候，房子一跃成了聚会中、饭桌上出现频率最高的话题， 不断有人来问“房子涨这么厉害还能不能买”、“现在买会不会站岗”、“还能涨到哪里去啊”、“要不要再等等看”、“还有二期呢再看看吧”……
很多亲朋好友都被这一轮来势汹汹的翻番行情吓傻了，踏空的纠结着要不要上，我从以往调控期的情况和银行房贷政策两方面给他们做了一些分析，拍着桌子下结论：“买买买！！！”
眼光放在长期趋势，不要对“短期波动”耿耿于怀
上海楼市经历了15年～16年的一轮大涨行情后，渐渐平稳下来。前几天有人发了某楼盘二期备案价，据说比年初一期价格低了2000元每平，然后就炸开了锅，目测一大波空军正赶往现场，二期找一期维权的场面又快重演了。
历次调控都会经历一段低谷期，从癫狂期政策加磅到市场冷静下来，大概是半年左右，然后市场进入盘整期。大城市楼市的趋势是长期的，不同于股市，每天杀进杀出，相对于长期大趋势而言，盘整期这点幅度顶多叫波动。
上一轮2011年暴涨后的调控，一些楼盘开始降价促销：2012年3月华润中央公园从2.6w到2.2w，很快就恢复了原价。听起来降得挺多，其实不算什么，因为当时其所在版块的成熟区域不过是1字头，华润本身就属于高开，又在配套还没起来的新社区，即使不赶上调控，去化也快不了。那段时间有一阵子下高速，路口一群群的销售蜂拥而来敲着车窗派发传单，满地都是花花绿绿的楼盘信息，有一家据说资金链快要断裂的打折大甩卖，后来了解下来，那样力度的折扣不是给个人的，是希望有壕整体吃进，一次性解决资金问题。一套套买的，仍然是普通优惠，想捡便宜也得够实力啊……这家开发商至今还好好的。
谁要是认为调控期的正常波动就是开跌了那就是下一轮被碾压的对象。一轮暴涨后的小小整理，跌在哪里？比起整天操心小小波动，更该操心下一轮碾压来临前赶紧占坑。更何况这点波动，看起来好像亏了点，实际真未必。
且慢，确定是“真的”降价了？
几个月前买进的，首套贷款利率有折扣，二套贷款利率没上浮，贷款审批比较顺畅，放款时间较短，流水要求没现在这么严苛；而现在，首套贷款利率陆续取消中，二套贷款利率拟上浮，额度审批严格，部分银行本年度房贷额度已吃紧甚至暂停房贷审批。这些因素考虑过么？全款的毕竟少。光一个利率上浮，一不小心月供就能多上一两千，惊喜不惊喜？意外不意外？现在还只是年中，下半年的日子更不好过。每年年中、年末都是银行资金面相对紧张的时期，尤其年末，大家都忙着揽储……房贷？对不起请排队。
另一个不可描述的因素是，一期通常是打口碑的，相对而言成本容易下足，品质比较稳定。二期是各种瑕疵的高发地，减配啦、成本削减啦、资金调去其它项目啦、漏尿啦...就看开发商操守了。你看到的，是降价了；你看不到的，也许就是减配...说回上面华润的例子，中央公园二期精装房发生漏水、下水道堵塞、墙面开裂等问题，而一期就比较省心，二期业主维权的时候，一期业主可以在房子里吃瓜，或者还可以给二期友邻送点瓜解解维权的口干舌燥。
最嗨的是，二期不是减配了，减着减着直接没了，直接卖毛坯。。几个月前的某盘一期可是配了下拉式调味篮、厨余处理、滑动插座、密码锁、发光门牌号、入户玉石等细节都到位的拎包入住精装，你说嗨不嗨～这就让一期犹豫等待的很尴尬了…不过二期前排可以看河，一期有顾客就为了景观，硬生生等的二期，也算景观楼王，权当心理安慰了。
此外，考虑到一二期开的位置不同，甚至户型不同、产品不同等，选择余地不一定有一期大，位置可能没有一期好等不确定因素，本就是一房一价的基础上，定价波动点有何不可。
截至目前，kfs是因为“缺钱”降价吗？
每一轮的调控都是熟悉的配方、熟悉的味道，每一轮又都有一点点不同。这次调控的不同之处在于：至今为止还健在的开发商，已经没那么缺钱了。不仅仅因为刚刚过去的这一轮大丰收，也因为小开发商都淘汰得差不多了，留下的都是巨无霸。宝翔路的烂尾楼被碧桂园收购了，马陆地铁站停工的商业体被新加坡吉宝接盘了…只有活不下去的开发商，没有卖不好的项目…你不行，换别人继续，开发商有很多，魔都的地不多，大家争抢。君不见每次拍地都是一场大战，拍到的笑容满面，没拍到的悻悻而归。有些甚至被挤到周边去了，一圈圈的外溢，也当是完成了“大上海”的增长指标，蛮拼的。
以往调控期多少会有一些优惠和团购等促销，销售热情亲切，VIP般的待遇，请进贵宾室，甜点水果点心管够，甚至管接送，礼品返点送到家等。但这一轮到现在为止还没有开发商甩卖吆喝，连当天签约的折扣都少的可怜，一两个点的优惠已经算不错了。倒是诸如“要求当天首付、七成首付、甚至全款优先”之类的强势条款一直在出现。金地积木据说就是“30分钟付齐首付”，当然你可以说因为它总价低，那么瑞虹新城2000多万的也有全款夯走的，仁恒西郊有一栋也是要求付款条件好的。（后台回复#仁恒西郊#看文章）还有宁憋不卖、对资金状况满满自信的龙湖和滨江…
还是先操心自己的日子吧
总有人说“开发商的日子不好过了”，小小胡建系民企骏丰，在上海一共没几个项目，很多年没有拿地新开工，从1字头卖到现在，售楼处还在，销售和保安都过得好好的。买房的替开发商操什么心，憋到下一轮卖得更高更贵，还是先操好自己的心吧。
（本文作者为“住在上海房产12班：一只猪”，《住在上海》公众号原创文章，转载需注明出处。加入房产群，可以在后台回复#房产群#查看二维码。投稿分享经验故事观点，后台回复#投稿#阅读投稿说明，稿费从优！）
关注《住在上海》
聚焦上海购房者的关注
住在上海
微信号：imshanghaier
上海买房必看的专业地产公众号
上海房地产及时资讯｜独家测评｜过来人经验分享
后台回复#嘉定新城#、#马陆#、#南翔#、#安亭#看嘉定相关区域和楼盘测评文章
