许家印“扩军备战”：恒大集团狂引600亿战略投资，承诺三年净利不低于1650亿

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作者 | 维尼熊

编辑 | 汤包子

11月6日，香港资本市场上炙手可热的当红辣子鸡、中国地产巨头恒大集团飙出一个大新闻：

中国恒大旗下的凯隆置业、恒大地产及其控股股东许家印与6家机构战略投资机构签订增资协议，合共引入第三轮战略投资600亿，6家机构获得投后约14.11%的股份。

按照这个比例来测算，中国恒大投前估值高达3651.9亿元，而截至11月6日收盘，恒大的市值为3711亿港元，折合人民币约3153.24亿元。

风云君掰着手指头算了一下，几大土豪在一级市场的拿货价比二级市场的股价贵了15.81%！

这一方面说明这些土豪有钱任性，另一方面也说明他们对中国恒大发展前景非常乐观。

这几个任性的土豪分别是：山东高速集团（200亿）、苏宁集团（200亿）、正威集团（50亿）、嘉寓投资（50亿）、逸合投资（50亿）、四川鼎祥（50亿）。

当然，恒大也不含糊，拍着小胸脯许下了金光灿灿的业绩承诺：2018—2020年，中国恒大扣除非经常性损益后的净利润分别不低于500亿元、550亿元、600亿元，三年合计1650亿。

这边厢是土豪豪掷600亿，那边厢是承诺三年净利润不低于1650个小目标，看得风云君目瞪口呆，这可不是德云社讲相声，是正儿八经的投资协议。

那么这一场豪门盛宴的背后，到底有些什么道道？风云君今天就跟小伙伴们掰扯掰扯。

图自网络：恒大集团董事局主席许家印

一、地产的白银时代：豪强争霸

在我国的地产行业已经进入白银时代之际，地产行业的格局也发生了深刻的变化，从诸侯混战模式开始演变成豪强争霸模式。

头部的几家地产巨头在规模和实力上都旗鼓相当，要抢占更大的市场份额，行业内的收购兼并将成为常态，而对于稀缺的优质土地资源的争夺也将趋于白热化。

在这样的时代里，大鱼吃小鱼，强者恒强将成为一种常态。而房地产这个行业，又是一个典型的资金驱动型的行业，所以风云君窃以为，资本运作能力将会是地产行业在白银时代的核心竞争力。

但是资本运作不代表疯狂融资加杠杆，那是一种非常危险且low逼的做法，在地产的黄金时代，这种做法或许还行得通，为啥？要做大盘子，要冲量，好像某宝上开网店，不刷出几个皇冠，谁到你这来买东西啊？

但是盘子做大以后，就不能这么玩了，为啥？要控制风险啊，现金流才是硬道理，地产界的巨头们腰上不捆个几百亿现金，都不敢出门，不然一旦有个风吹草动，分分钟就挂了。

君不见隔壁万达老王，一阵风过来，几百亿的酒店资产哗啦啦就卖了，割肉斩仓毫不手软，为啥？要保命啊。

说到资本运作，恒大老许就聪明多了：在黄金时代，跑马圈地毫不含糊，各种杠杆先加上，甚至不惜血本大规模发行永续债，先把盘子做得足够大，在将来的牌局里，才有上桌的机会；

而在盘子做大之后，立马开始降杠杆，先是在今年1月和6月，先后引进了两轮战投，融资700亿，一口气把1129亿的永续债卸掉，然后立马引入第三轮战投600亿，杠杆立马就下来了。

以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，其净负债率较年中大幅下降近四成；而今年以来，在引入1300亿战投及一系列降负债措施推动下，恒大净负债率较去年年末大降超六成。

降低杠杆并不难，难的是大幅降低杠杆之后，企业还能保持充沛的现金流，这可是个技术活，没有几把刷子是玩不转的。对于任何一家企业来说，现金流就是命根子，而对于资金驱动型的房地产行业来说，现金流的重要性就不言而喻了。

根据恒大2017年中报，其现金储备已经高达2700亿，已经远超其他房地产同行，再加上本轮的600亿战投资金，账面上3000亿现金妥妥的，这个现金储备以傲视群雄。

此时恒大可谓是兵强马壮粮草充沛，其战斗力可见一斑。

目前，作为中国地产行业资产规模最大、土地储备最多、现金流最为充沛的房企，中国恒大在白银时代抢到了一个领先的位置，在豪强争霸的大格局中，成为最有实力的竞争者。

二、厉兵秣马，钱景光明

恒大本次狂引600亿战投资金，远高于此前公告300-500亿的规模，大大超出各路吃瓜群众的预期。

当然，这还不是最令人震惊的地方，最震撼的是恒大做出的2018至2020三年不低于1650亿扣非净利的业绩承诺，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润，利润承诺提升近一倍。

现在问题来了：第一，恒大为何如此大规模的引入战投资金？第二，恒大承诺的三年1650亿的净利是不是在吹牛？

先来探讨第一个问题。

恒大今年1月、6月和11月，先后进行了三轮重大的战略融资，合计引入战投资金高达1300亿，这仅刷新了中国企业的融资记录，应该也是世界商业史上比较罕见的大手笔融资。

风云君认为这其中至少有三个重要的驱动因素：

当中国恒大在总资产、营业额、净利润等核心指标均做到行业第一的大背景下，再冒失地去追求规模已经不是明智之举，所以恒大在今年年初即开始启动战略转型，由以前的追求量向追求质转变。

在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

在这种战略驱动之下，大规模降低财务杠杆就是一种必然选择，今年引入1300亿战投资金，一个核心的目标就是用来降杠杆。

杠杆这玩意儿，不是你大腿一拍就降下来了，特别是对于恒大这种体量巨大的地产巨头。

我们知道，恒大今年上半年一口气偿还了1129亿的永续债，虽然恒大资金实力雄厚，但是半年抽走千亿规模的资金，如果没有其他资金进来补充的话，势必会导致恒大的现金流趋紧，会让公司的经营风险陡增。

这时候引进战投资金，首先能保持公司的现金流稳定，不至于失血过多伤了元气，其次能大幅降低公司的负债率，保持公司的稳健经营和可持续发展。

这一点，我们在后面来详细分析。

接下来聊聊恒大承诺三年1650亿的净利润是不是在吹牛。

其实在以前，恒大虽然盘子做起来了，但是账面上的利润并不好看，其中一个非常重要的因素就是资金成本太大。以2016年为例，光财务费用就高达113亿，再加上永续债吞噬了百亿级别的净利，剩下的就不多了。

但是你看2017年的中报，当永续债偿还之后，利润唰唰唰地就上来了。2017年上半年，恒大净利润231.3亿，同比大增224%；核心业务利润273亿，同比大增249.6%。按照这个势头，2017年的净利润有望接近500亿。

我们在这个基础上再去看恒大2018年至2020年分别为500亿、550亿、600亿的净利承诺就觉得不足为奇了。

另外我们再从销售额这个角度来分析一下。

其实，房地产公司的业绩预测比其他行业相对要容易很多，为啥？因为房地产采取的是预售模式，你只要看看它目前的销售情况，就大致能估计其未来几年的业绩。

截至去年年底，恒大已售未结算收入为1924亿，今年前十月恒大已实现销售4223亿，今年销售突破5000亿几无悬念。若以中报14.5%的净利润率估算，已经锁定1000亿左右的净利润，光这一块，就已经占到承诺利润1650亿的约六成。

所以风云君认为，恒大未来三年要实现1650亿的净利润并不是什么难事。

结束语

在许家印大开大合硬桥硬马连搞三轮合计1300亿战投资金之后，大大充实了恒大的资金实力，此时的恒大可谓是兵强马壮粮草充沛，同时也说明老许年初制定的战略转型已经成效明显。

而本次6大土豪在一级市场高价拿货，以及恒大三年1650亿的净利润承诺，都凸显了许家印及战略投资方对恒大未来发展充满信心。

目前，港股前20大上市房企平均动态PE约15倍，即便按照恒大明年500亿的承诺利润保守估算，市值将达7500亿，而中国恒大目前市值仅为3150亿，对应的动态PE仅为6.3倍，所以中国恒大未来的股价仍有巨大的上涨空间。

恒大中心

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