2025年，长沙楼市十大预测！

再过2天就过年了。

市面上已经出现了各个版本的2025年楼市预测。

今天，我也说一说我对2025年长沙楼市的看法。

可能很多人对于我预测方面的了解，来自于长沙学区房的三次大争论，即：

1、在青竹湖湘一2022年刚刚民转公，水映加州房价7000的时候，我坚定的认为这个小区房价会翻倍。

2、在长郡外国语2022年中考大捷前，学校被喷成是渣校的时候，我坚定的看好长郡外国语和江悦和鸣。

3、在桃李九章2023年被狂喷的时候，我通过理性的分析，坚决的看好这个项目的学区。

这些结论，在中途被无数次质疑，但后来结果证明我才是正确的。

持续三次准确预测，让我收获了很多铁粉，以至于小青蛙团队2024年长沙一类学区房的战绩（套数），超过长沙任何自媒体团队和传统门店团队。

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2025年的长沙楼市，我不想用重磅，格局巨变这样震撼性的词汇，只想平静的把结论说完。

文章有3000多字，需要慢慢看。

0公摊烂大街，基本失去溢价能力

2024年下半年，长沙楼市一个大热点就是0公摊。

率先使出0公摊概念的楼盘，比如润和悦山府、绿城玉海棠、嘉信洋湖锦玉等盘，明显吃到了0公摊的红利，有的盘首开即摇号，红透半边天。

不过，长沙零公摊的楼盘呈现出越来越多的趋势。

一些原本是老规的楼盘也开始出现0公摊户型，比如长沙润府、长沙瑞府、保利和光尘樾等；

一些新拍的地块，比如运达南湖项目、金茂060地块、和顺083地块、中欣051地块、邦泰观宸、建投061地块、中建S4地块、国欣081地块……预计都是0公摊。

不出意外的话，2025年长沙至少有40+个0公摊项目。

这些项目互相竞争，将会使得0公摊基本失去溢价能力。

要知道，0公摊不是去年才开始出现的新事物，长沙早就有得房率超过100%的房子了，从目前二手房市场来看，表现也就那样。

长郡外国语，中考大概率超过长郡双语

这些年来，长郡外国语进步明显。

2022年中考，中考最高分703分，四大率16.15%，普高上线率92.35%，位列长沙市公办学校第二。

2023年中考，中考最高分702分，四大率17.56%，普高上线率92.68%，位列长沙市公办学校第二。

2024年中考，中考最高分686分，四大率19.08%，普高上线率93.67%。

四大率已经和长郡双语差不多了，长郡双语四大率为20%。

备注：这里的公办第二，指的是仅次于长郡双语，且不含2022年民转公的湘郡培粹、中雅培粹、青竹湖湘一，以及子弟类学校。

据了解，目前长郡集团初三前1000名，已经有230人来自长郡外国语，比去年同期有很大的进步。

也就是说2025年中考，长郡外国语四大率可能会达到25-28%的水平。这将超过长郡双语。

省府板块的学区房，比如江悦和鸣、和悦宸光与花语江南，优势将进一步加强。

长郡外国语南校区效果图

梅溪湖一期的二手房，在“滨梅洋”三大板块中，首先稳住局面，销量放大。

这些年，除了一类学区房外，长沙各个板块的二手房都在跌价。

梅溪湖一期的二手房跌得尤其惨烈，除了师梅学区房外，无论是刚需盘还是豪宅盘都在跌价。

长梅学区房从两万多一平，跌到一万出头，几乎腰斩。

另外，卓越浅水湾，南山梅溪一方，旭辉御府等盘，二手房成交价已经就是一万出头的样子。

不过，梅溪湖依然有自己的优势。

梅溪湖有山有水有不错的学校，现在二手房价格虽然下跌了，但是销量已经上来了。

也就是说梅溪湖现有的二手房价格，是有人接盘的。

梅溪湖的学校不说和湘郡培粹、中雅培粹、青竹湖湘一和长郡双语这样的一类劲旅比，但说比长沙大部分学校强，那是一点问题都没有。

梅溪湖实拍图

洋湖板块二手房，将进入下行通道

如果说，梅溪湖的二手房跌了几年，都快跌透支了。

那洋湖板块的二手房下跌才刚刚开始，还会持续一段时间。

一是洋湖的房子本身就比较贵；二是片区的小升初都是微机派位，这在新房时代还好，但是到了二手房时代，大大影响了接盘者的数量。

洋湖实拍图

配套入读楼盘，优势将进一步扩大

长沙微机派位学校和楼盘，将进一步式微。

微机派位有很大的不确定性，有可能派入强初中，也有可能派入弱初中，这是很多重视教育的家长不能接受的。

在小升初禁止择优后，长沙公办初中有个明显的趋势：有配套入学楼盘的初中，实力逐步超过微机派位的初中。

河西公办初中，原来是长郡双语和麓山国际双星闪耀，现在长郡双语的名气显然超过麓山国际。

作为初始公办BIG4，长郡双语和麓山国际在师资和管理方面是并驾齐驱的。

两者的区别是生源，长郡双语有八方小区、钰龙天下和旭辉藏郡三个配套入学楼盘，而麓山国际的生源都来自微机派位。

洋湖的初中，现在实力明显不如梅溪湖的初中，一个重要的原因就是洋湖的初中清一色的微机派位，而梅溪湖板块拥有大量配套入学楼盘。

现在长沙销量靠前的新盘，大部分都是配套入学楼盘，这个趋势还是继续。

2024年1-12月，长沙六区一县认购热度排行榜

一线江景房迎来大爆发

长沙新房市场有两个溢价，一是学区，二是一线江景。

2025年，长沙主城区的一线江景房，供应量将会得到较大增长。

比如北辰三角洲D4区南侧的金茂新项目，南湖新城的运达新项目，万科紫台西侧的和顺新项目，以及珠江颐德公馆三期。

这些楼盘的售价，可能会刷新长沙高层住宅的价格，有的可能会卖到3万，甚至4万一平。

和顺南湖项目效果图

品质新房回归主城区，远郊区各种大饼慎吃

长沙曾经打造出滨江、梅溪湖和洋湖这样的明星片区。

后来新开发的谷山、梅溪湖二期以及大王山板块，市场认可度还是比不上传统的滨江，梅溪湖一期和洋湖。

现在长沙出让的很多地块，都是一些主城区的好地块。

有的地块还是配套入学，解决了过去长沙主城区大平层缺乏配套入学的尴尬局面，比如运达南湖新项目，和顺南湖项目等。

运达南湖新项目效果图

长沙楼市，依然是学区定胜负

2025年，桃李九章和花语江南，继续是长沙楼市的香饽饽。

很多人来长沙买房，都是为了小孩读书，因为首先就会考虑学区房。

普通初中在校学生33.73万人，增长7.9％；

这个增幅速度，远远大于长沙市常住人口的增幅速度。

人口是流动的，由于大量地州市的家长选择到长沙读书。

一些三四线城市的学校招生不足，和长沙众多中小学的爆满，都是同时存在。

另据长沙发布的消息。

2024年，长沙市城区（含望城区）共有初中毕业生近6万人参加中考。而到2030年，预计长沙城区初中毕业生将达12万，比2024年翻一番。

也就是说，未来5年时间，长沙的中学生数量将持续增长。

且增长幅度很大。

新房品质进一步升级，直至完全卷不动了

现在长沙的新房，动不动是铝材和玻璃幕墙，还有全封窗，看起来高端多了。

长沙二手房的车库，大多没有吊顶，地面就是一点油漆，有的甚至是水泥地面，光线不足，里面乌漆八黑的。

现在的新房，地库有的上地砖，有的吊顶，通明透亮。

在一些完全没有江景和湖景的片区，也有楼盘推出玻璃幕墙，真的是太卷了，有点为了品质而品质的味道。

大泽湖板块，也出现了一些品质出色的新盘。

2025年，我们将会看到更多好的产品，这些产品将会卷上天际，直至完全卷不动了。

大泽湖新盘实拍图

人口继续增长，长沙楼市谨慎乐观

长沙是一个人口净流入城市，市场需求比较旺盛。

2024年长沙全市房屋交易总量超过2000万㎡，超额完成年初确定的1800万㎡的年度目标。

另外，2024年长沙二手房成交量暴增，成交面积同比上涨69%，涨幅在35个重点城市中排名第一。

当然，这个二手房成交量暴涨，是典型的“以价换量”，因为长沙很多片区的二手房确实跌麻了。

2024年12月份，长沙新房环比微涨0.1%，同比下跌6.6%。

这是新房市场回稳的一个重要信号。

长沙2024年年度数据还未出炉，具体增长多少人口暂时不清楚。

不过部分区域已经发布公告，人口增长数据非常亮眼。

根据湘江新区官微报道，湘江新区2024年常住人口净流入超10万人。

湘江新区已经增长这么多人口，那全长沙增长的人口会更多。

所以，我们对2025年的长沙楼市，要谨慎乐观。

二手房有的已经跌透了，跌无可跌；没有跌透的，就继续跌一点；成交量则会继续放大。

新房要跌的已经跌麻了，再跌也没啥空间；该稳的也已经稳住了，毕竟都是一些牛逼的盘。

2025年长沙新房应该是平稳为主，少量性价比高的盘会上涨。

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