作为中国现代商业主义城市代表，深圳精神在市场端展现得最淋漓尽致，而房地产市场作为中国40年改革开放以来最重要的商品市场，从一开始就有深圳基因。
在30多年前，只要你从事地产相关行业，入门的第一课，你就必须先去深圳学习一下，怎么做地产。
那个时候，深圳被称为全国房地产行业的“样板房”。
1978年10月，邓小平在北京望着几十栋整齐洁净的公寓楼，轻声一问：
“住房可否成为商品？”
这轻声的一问犹如一声惊雷，身旁的官员们都不敢回答。
几个月后，从惠阳地区来深圳支援建设的骆锦星，被委任为深圳首任房管局副局长。
此时，深圳正处于建设经济特区最初阶段，没钱进行大规模基建，也没钱给来深建设者居住。
骆锦星上任后的首要任务，便是在一年之内，建好2万平方米三百多套干部宿舍。而这整个预算，只有50万元。
▲
1978年的深圳
此时的骆锦星，真正感受到什么叫“巧妇难为无米之炊”。但隔壁的香港友人笑了：
“脚下的土地有黄金，你可以捧着金饭碗去要饭啊。”
如果深圳的土地，可以像香港一样用土地换钱呢？真这么做，在当时可是违宪的啊！
骆锦星与时任深圳市委书记张勋甫商议后，最终想到了托古改制的好办法。他们花了几天的时间翻阅经典，最终在《列宁选集》中找到了理论依据。
于是，骆锦星便偷偷跟港商刘天就达成了合作：
深圳出地，港商出钱
。住宅的设计图纸刚出来，还没有动工，香港就已经开始卖起了楼花。
不久后，中国第一个商品房小区——东湖丽苑 诞生了。由于价格还不到香港楼价的一半，最后吸引了5000多港人排队购房，只好采用抽签方式，当天售罄。
有了这笔钱，骆锦星的KPI也很快就建成了。但影响更深远的是，
中国的房地产大幕就此拉开。
1980年，国家规定：“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。
这一年，深圳成立了中国第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司，骆锦星兼任经理，员工有5个人，注册资本是4部旧单车。
1984年1月24日下午，邓小平来到深圳。
当他站在建成不久的罗湖国际商业大厦足有22层高的楼顶，眺望着新城区在建的高楼时，一个骑自行车的年轻人途经楼下。看到很多警车、警察和聚集的人群，他后来回忆说：“我好像感到干大事情的时候到了。”
这个年轻人，就是未来打造了万科的王石。
1987年，
深圳进行了首次第一宗土地公开拍卖
。这场史无前例、震惊中外的拍卖会，不仅让700人的会场座无虚席，还吸引了中央官员及全国17个大中城市的市长前来观摩。
由骆锦星担任董事长的深房，最终用了17分钟，以525万的价格中标。后来在这块土地上，建起了东晓花园。它以1600/平的低价入市，购房者排队的长龙从楼上排到楼下，一小时不到就售罄了，甚至出现了通宵排队买房。
在这一拍之后，国家正式将原来“宪法”中“禁止出租土地”的条款删去，并规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
此时，已经有越来越多的深圳人看到未来房地产行业大有可为
，深圳的诸多国有地产公司诸如深深房、深长城、深振业等纷纷建立并发展起来，而且像万科、中海、华侨城、招商都在这个时期诞生。
1988年11月，成立4年的万科以2000万的“地王价”拍下了深圳威登别墅地块，楼面价大大超出周边售价。
这家日后称“不拿地王”的房企，原来是制造地王的祖师爷。
同年，一家名为“深圳市上步区工业村建设服务公司”的企业在深圳注册成立，业务范围仅限于为工业区提供水电费等服务。这便是日后成为千亿房企的金地集团。
1991年，万科A挂牌深交所，成为第一支房地产股票。1993年，招商地产发行的A、B股也在深交所上市。
21世纪初，万科、保利、招商、金地，成为全国地产巨头的代名词——“招保万金”。其中，深圳房企便占三家。
（图为：万科B在深交所上市）
2019年，深圳最刷屏的词语莫过于：先行示范区。但在地产领域，
深圳在最初的20年里，便已是“先行示范”的代名词，而且是全方位的“碾压”。
在制度方面，从东湖丽苑到东晓花园，深圳奠定了中国房地产的预售制度。同时，深圳也在全国率先实行预售楼花和银行按揭贷款。
1992年深圳出现一个综合性商业写字楼——天安大厦。天安大厦由商住公寓、写字楼和商业几个部分构成。其写字楼的价格2万元/平方米，在92年创全国最高。
1997年，东海花园首次引进次转角凸窗、落地凸窗等概念，成为内地开发商考察深圳必看的项目，也是内地纷纷效仿的著名产品。还有与东海花园齐名的百仕达花园，它们从豪华装修、园林、泳池、会所、架空层等一系列copy香港传统豪宅的港式设计，成为了当时全国房地产界竞相学习的样本，即便是到如今也毫不落伍。
随后，深圳的万科城市花园大胆采用了“社区围合”及“人车分流”的设计手法，成为第一个“人车分流”的小区，并很快被业内的先行者纷纷效仿；
在那十几年里，深圳出现了一批经典产品：万科四季花城、招商海月花园、水榭花都、波托菲诺、蔚蓝海岸、万科17英里、第五园、幸福里、兰溪谷等等，一度引起了全国模仿深圳热。
在华侨城波托菲诺刚开始建成时，每周都要接待大量参观团。
▲
波托菲诺
在营销领域，1989年万科“偷师”香港，在天景花园项目工地现场旁边建立简陋临时的样板房和售楼处，成为内地楼市最早的样板房。
2002年，中国加入WTO。默默无闻的深圳本土企业京基地产，凭借着25万美金，邀请到前美国总统克林顿来深演讲，引发了全国大大小小的媒体争相报道的“总统营销”，被媒体誉为2002年中国策划第一案。
▲
深圳地产的“总统营销”
2003年，天琴湾在营销上运用直升机看房，引起了全国房地产界的极大关注。有人开玩笑说，深圳也引领了看楼工具的变革。
后来，红树西岸从史上最大规模的工地秀到毕加索原画展，到达利、赵无极画展，到谭盾音乐会，到贾樟柯名人空间计划等等，与如此多名人、名牌跨界合作，在中国地产界史无前例。
▲
红树西岸围挡
在物业管理领域，1991年，中海物业管理（深圳）有限公司正式成立。自始，中海成为第一个将“物业管理”的概念引进大陆的企业。
但让深圳在全国出名的，还是“景洲事件”。2001年9月17日，邹家健率领景洲大厦业委会在全国首开先河，由业主投票表决，炒掉了开发商的物管公司，轰动全国。
此举打破了“老子开发儿管理”的行业垄断，得到国家建设部的肯定并在全国推广。
此外，深圳也为全国地产行业培养了大批人才，
可以说深圳便是房地产行业的黄埔军校。
在深圳，有白手起家到名副其实的大佬王石、有一手打造了万象城的吴向东，有提及旅游地产必定会说起的华侨城陈剑等等。
另一边，来深圳谋生的普通人，也正在凭借着地产走向历史的前台。
1979年，星河董事长黄楚龙只身到深圳以泥水匠谋生，随后于1992年转入房地产开发；1992年，做蔬菜生意起家的姚振华进入深圳，并于2000年成立深圳市宝能投资集团有限公司；1999年，佳兆业拿下深圳布吉龙泉别墅烂尾楼，打造了第一个旧改项目“桂芳园”，在业内打响“旧改”的开山炮。
还有龙光纪海鹏、东海黄楚标、观澜湖朱鼎健、大中华黄世再、茂业黄茂如、鸿荣源赖海民等等深圳民营地产的企业掌舵人，也正在这片地产的巨浪中，慢慢浮出水面。
无论是企业家，还是经理人，他们无不是在深圳这段光辉岁月里，书写了自己应有的英雄一笔。
▲
2000年 深圳佳兆业·桂芳园开盘
可以说由于受到香港的影响，深圳无论是土地出让制度、商品房销售制度、按揭制度、上下游产业链的完善，还是在超高层产品、园林的营造、会所的建设，还是在楼书、样板房、售楼处等营销模式，以及城市更新领域，
深圳都一度起到了“先行示范”的作用。
而且围绕着地产开发，深圳的房地产策划咨询、地产广告代理、物业管理、地产中介等配套也逐渐形成，至于建筑设计、建筑工程等，则更成为国内一大重镇。
深圳也是在国内最早形成了房地产产业体系和生态环境。
2010年前后，深圳某开发商组团到上海考察豪宅。上海的同行“不屑”的问：“
深圳那边房价也就2万一平吧？
”
要知道，当时像上海汤臣一品的豪宅，价格已经不是深圳人所能想象的了。
这就是深圳地产的缩影。这几年，地产“样板房”的荣誉已经不再被人提起了，原因有以下几个：
首先是从2000开始，受制于深圳的城市面积，
大批优秀的深圳房企开始走出深圳
。例如万科，中海，金地，华侨城、深鸿基，振业等等，深圳的一二线开发企业基本上都进行了全面布局。
这些深圳房企的全国化战略，其实是一种深圳经验的输出，是深圳地产的“示范”。特别是万科在深圳地产积累起了的现代化房企制度、企业文化、职业经理人架构等等“先行”的经验，都毫无保留的复制出去，极大缩小了其他城市与深圳的差距。
其次，
深圳的地产人才
“
流失”
。作为地产的“黄埔军校”，深圳地产圈曾经是高手云集，但近年来房企的全国化扩张，相比较于市场狭小的深圳，这些人才更喜欢到北京上海等标杆城市建功立业，扬名立万，这也间接导致了深圳地产的创新再难突破。
最后，是
对于产品的细节把控和创新突破
。
尽管深圳房价排在全国前三，但深圳房子的产品质量，却一定不是排名前列的。
早在2010年，绿城宋卫平曾在发布会上说：中国造房子比绿城好的只有一家半，一家为龙湖，半家为星河湾。而一直以来，从深圳走出去叱诧全国的招保万金，一个都不在绿城眼里。
近几年，“粗糙”、“简单”、“没有内涵”...一度成为深圳地产的标签。当北京上海投入大量经费打磨细节的时候，
务实的深圳开发商，把创新都用在如何“偷面积”上了。
以至于连幕墙弄个干挂石材，都会被当做营销卖点大书特书。
有人说，这是因为在深圳做房地产太“容易”了。只要从地上建起来房子，就能牟取巨大的商业价值，这自然就失去了创新的动力。
这就导致了作为曾经的豪宅样板、距离世界级豪宅扎堆的香港仅有一河之隔的深圳，
在深圳湾1号出现前，在全国豪宅市场几乎没有话语权。
2009年，当深圳湾还是一片滩涂的时候，“门外汉”徐航为了建一套自己喜欢的房子，在深圳湾拿了一块地。
在做深圳湾1号的时候，徐航有一句有名的口头禅：为了品质，不惜成本。他亲自带着团队走访过全世界最知名的豪宅，包括尚未成为总统的特朗普家族。
有一次，徐航带着团队去德国采购材料，在一个厨卫设备的展厅里，徐航怎么都不愿意走。同事们最后是在一个浴缸里找到了他，他说，要认真躺着感受，才知道这款自带按摩功能的浴缸，适不适合中国的买家。
后来，这款浴缸就出现了第一批深圳湾1号的样板间里。
10年过去了，深圳GDP增长了3倍，房地产龙头万科的销售额从600亿干到了6000亿，但是徐航和他的团队，只专心成就了一个深圳湾1号。
深圳湾1号，也成为深圳地产圈为数不多，可以拿得出手的项目。
▲
深圳湾1号
从曾经的“样板房”，到今天“江河日下”。有人说今非昔比，但深圳的城市价值，就是重新找到先行示范的意义。
就如1987年的那次拍地，
深圳用“先行”，告诉每一个人，可以通过土地的买卖、房屋的买卖，获得自己的产权。
也正是因为底层是产权，才会激励持续创新。
可以说，深圳商品房对私有产权的承认，就是创新的动力。这座城市从源头，开启了一个新的时代。
2019年，在深圳成为“先行示范”的语境下，深圳地产必将肩负着更加重大的历史职责
。如何让深圳地产重归“引领”，这不仅是一个行业的命题，更是未来对这个城市的赋能。
在这样的新使命下，12月23日，深圳湾1号云颂音乐厅，由广东粤港澳大湾区研究院与深圳晚报、深圳客、圳在买房联合发起的“深圳地产先行示范大典”正式启动。
