关于中海大境，很多人已经不陌生了。
它是中海的又一力作，它是目前广州楼市不容小觑的热门新盘，它是取代光大花园最新一代的六边形。
很多老海珠都纷纷买入大境，从海珠西搬迁到海珠中。
大境这个楼盘，均衡性极强，非得吐槽，只能挑它没有做超高使用率。
也有一些3000万+的购买力嫌弃大境周边的城市界面乱糟糟（中大布匹），但其实大境的真正目前客群——
其实是改善。
中海大境可以说是目前广州楼市的改善天花板新盘。
大境的户型有125,142,160+，189,270。
除了125的三房和270的大平层之外，142、160+和189成为了市场上选择最主流的三个户型。
因为都是四房，无非是紧凑型四房、还是舒适型四房、还是阔绰型四房。
这三个户型对应的总价分别是1120~1200万、1300~1400万以及1500~1700万。
如果你的购买力充裕，且未及豪宅线（2000万起步），我认为很多买家是愿意购买大境190的。
对于绝大多改善而言，更多的是在142和160+这两个户型做选择。
为什么？从总价约束上看，142刚刚过千万资金门槛线，160+则将近1500万了。
事实上，160+的总价并不低，这个预算基本可以算广州楼市的高端改善购买力了。
为什么不选择142？答案无非是大境的实用率——实用率不算高，不像其他新盘新规100%甚至更高。
也就是说，从居住的实用率来看，大境142并没有达到从面积上升级的需求。
从资金总量来看，大境160+又有一点点超出很多改善的预算。
所以问题来了，大境的142和160+，哪个户型销量更好？哪个户型未来流动性可能更佳？为什么？
今年7月底的数据，答案是160+卖得最好。
通常的思维会认为，大境最难买的是160+和189，卖得最好应该是142（因为不超144且总价最低）。
甚至还以为160+这个面积段最尴尬——比142多十几个方，总价高出200万。
而事实上，160+对比142，虽说超了144，需要一定的级差感，但是总价尚且可以接受。
真的把面积段抬高到189，预算要加4/5百万，不是一般的改善家庭可以接受的。
大境所在的地段，总价若是上了1500万，流通性也会趋弱。
所以说，对于大境而言，1500万就是一条总价约束线，而160+刚好也卡在这条资金金线之下。
从未来趋势而言，不超144的四房也可能逐渐从主流户型变成非主流户型。
什么是高端改善？
我认为建面160~180㎡面积段即是高端改善，建面200㎡以上的则是豪华改善，至于300㎡以上的就是终极改善。
可能5年或者8年之后，当城市的房价足够高，大部分中产的购买力止步于200平以下的改善四房。
那么对比大境的160+和189，前者的总价相对低一些，更容易受到市场的青睐。
而取消豪宅线的呼声也越来越高，相信这个政策也是促进楼市回暖的工具之一。
综上种种，也就可以说明，为什么大境卖得最好的是160+，而不是大众认为的142。
142也不错，但拉长时间线来看，160+才是趋势。
当然，189更好，只是流通性稍逊160+，毕竟总价高了。
我们去参加任何游戏的时候，应该先问问自己：
这个游戏的自然科学和社会学的占比，分别是多少。
如果是社会学，那么这个社会共识的游戏是由哪些人构成的；这些人的定义标准是什么。
最关键的是——这个标准，是多长时间下的标准。
大境的142固然是当下主流思想下的最佳投资买入户型，但是时间在变，标准在变。
如果以动态的、发展的眼光看，很容易推翻这个理论。
所以我不禁想问：资产的价格（估值）如何评判？
资产的估值是不会独立于人类社会而存在的，也就是说——
与其观察某项资产的价格波动，不然观察它在社会中对人的影响。
资产价格的本质，其实是源于人与人形成的某种特定的关系。
由此我们还可以作很多引申话题：
老破小真的没有春天么？为什么近几年开始谈论租售比？买几套老破小来收租值得吗？
大平层真的那么抗跌？别墅的流动性真的很差吗？银发经济雄起，时代变了。
就此打住，就不展开了。
上述理论投射到中海大境这个楼盘，就是超过144的、但是不超200㎡的大四房是未来改善的趋势。
所以导致160+成为大境卖得最好的户型。
正是这些供需关系的变动，才引起价格或者说价值的变动。
要更相信行业的趋势，多关注事实和行情本身，而不是群体的叙事。
这个市场，拿着旧地图是找不到新大陆的——
旧地图，即「相」；拿着旧地图，结局大概率是着相。
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我是吴大，专注广州楼市咨询；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会。
