【华创地产•袁豪团队】房地产周报：疫情下市场成交仍暂停中，深圳等地发文补助物管

房地产行业数据 ：上周（20/2/1-20/2/7）主流45城一手房成交17万平米，环比+83%；其中，一二线环比+137%、三四线环比+7%；2月截至上周一手房月成交同比-89%，较1月下降69pct，其中一二线同比-88%、三四线同比-90%，分别较1月-72pct和-62pct。上周14个重点城市二手房成交5万平米，环比+3434%；2月截至上周累计成交同比-79%，较1月下降69pct。库存方面，受疫情持续影响，主流城市售楼处暂停开放，上周15城零推盘。截至上周末，15城可售面积8,527万平米，环比-0.1%；3个月移动平均去化月数为10.5个月，环比上升0.8个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。

主要政策新闻： 发改委称已取得外债备案登记证明的企业，可在有效期届满的20个工作日提出延长申请，符合条件企业有效期可延长6个月；发改委部署投资项目在线审批，保障项目办理不断档；证监会称公开发行公司债券的反馈意见回复时限、已核发公司债批文的有效期，自20年2月1日起暂缓计算；深圳住建局要求深圳各房企、房产经纪机构等，2月10日后按疫情防控要求、按程序备案后方可复工营业；石家庄房地产租赁协会倡议全市业主2月全免租金一个月，3月-4月租金减半；郑州要求房企售楼处展缓复工，房地产建设工程3月16日后复工；深圳要求各区政府对辖区物管企业的疫情防控服务，按在管面积每平方米0.5元的标准实施两个月财政补助；杭州西湖区对物管企业因防控疫情额外发生的成本最高给予90%的补助（总额不超过10万元）。

公司动态跟踪： 万科1月销售额549亿元，同比-28%，销售面积334万方，同比-29%；中南建设1月销售额60亿元，同比-32%，销售面积约46万方，同比-35%；融创中国1月销售额186亿元，同比-22%，销售面积136万方，同比-15%；旭辉控股1月销售额98亿元，同比+9%，销售面积63万方，同比+23%；荣盛发展1月销售额50亿元，同比+8%，销售面积50万平方米，同比增长39%；新城控股1月销售额112亿元，同比+2%，销售面积约106万方，同比+9%，子公司新城环球完成境外3.5 亿美元债发行，发行利率6.8%；龙光地产1月销售额61亿元，同比+40%，销售面积37.5万方，同比+15%；碧桂园1月权益销售额329亿元，同比-0.4%，权益销售面积379万方，同比-0.9%。

一周板块回顾： 板块表现方面，SW房地产指数下跌7.07%，沪深300指数下跌2.6%，相对收益为-4.47%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中珠控股、长春经开、招商积余、万泽股份、深深房A，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为实达集团、新华联、荣丰控股、嘉凯城、合肥城建。

投资建议： 我们认为新冠肺炎疫情全年销售形成负面影响，考虑一季度占比小以及需求延后等因素，预计全年影响可控，却将打破政府兼顾控地产和稳经济的弱平衡，或将促发逆周期调控弹性进一步加大，目前板块2020年业绩确定性强、主流房企估值创新低、而股息国债利差创新高，此外政策弹性打开也将带动估值弹性，我们维持板块推荐评级，并优选可售充沛、杠杆可控、经营优质的房企，以及具有避风港属性的物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、旭辉控股、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：绿城服务、碧桂园服务、永升生活、新城悦等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地等。

风险提示： 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。

一、行业数据

（一）新房成交量：上周 45 城周成交环比+83%，月成交同比-89%，一二线同比-88%、三四线同比-90%

1、成交周环比：上周 45 城周成交环比上升 83%，一二线环比上升 137%、三四线环比上升 7%

上周(2.1-2.7)45个重点城市新房合计成交16.5万平米，环比上升82.6%，较19年周均成交621.9万平米下降97.2%，较本年周均成交366.1万平米下降97.3%。

其中一二线城市合计成交12.5万平米，环比上升136.8%，较19年周均成交465.6万平米下降97.0%，较本年周均成交283.5万平米下降97.3%。三四线城市合计成交4.0万平米，环比上升6.8%，较19年周均成交156.3万平米下降97.6%，较本年周均成交82.6万平米下降97.4%。

按照更细分城市能级来看，

上周(2.1-2.7)4个一线城市新房合计成交2.1万平米，环比上升337.6%，较19年周均成交88.5万平米下降97.5%，较本年周均成交53.6万平米下降97.6%。

上周(2.1-2.7)17个二线城市新房合计成交10.3万平米，环比上升116.2%，较19年周均成交377.1万平米下降96.9%，较本年周均成交229.9万平米下降97.3%。

上周(2.1-2.7)16个三线城市新房合计成交1.3万平米，环比上升1.1%，较19年周均成交100.6万平米下降98.8%，较本年周均成交56.6万平米下降98.7%。

上周(2.1-2.7)8个四线城市新房合计成交2.7万平米，环比上升9.8%，较19年周均成交55.7万平米下降95.6%，较本年周均成交26.1万平米下降95.1%。

注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比：2月45城月成交同比下降89%，一二线同比下降88%、三四线同比下降90%

2月(2.1-2.7)45个重点城市截止上周一手房合计成交16.5万平米，较1月同期环比下降97.1%，较去年2月同期同比下降88.5%。其中当月成交同比较1月下降69.3pct；年初累计至今成交0.2亿平米，同比下降23.1%。

其中一二线城市合计成交12.5万平米，较1月同期环比下降97.2%，较去年2月同期同比下降87.7%，其中当月成交同比较1月下降71.8pct；年初累计至今成交1,510.9万平米，同比下降19.8%。三四线城市合计成交4.0万平米，较1月同期环比下降97.0%，较去年2月同期同比下降90.4%，其中当月成交同比较1月下降61.7pct；年初累计至今成交440.7万平米，同比下降32.6%。

按照更细分城市能级来看，

2月(2.1-2.7)4个一线城市截止上周一手房合计成交2.1万平米，环比1月下降97.3%，较去年2月同比下降82.1%，其中当月成交同比较1月下降65.6pct；年初累计至今成交285.3万平米，同比下降18.7%。

2月(2.1-2.7)17个二线城市截止上周一手房合计成交10.3万平米，环比1月下降97.1%，较去年2月同比下降88.4%，其中当月成交同比较1月下降72.7pct；年初累计至今成交1,225.6万平米，同比下降20.0%。

2月(2.1-2.7)16个三线城市截止上周一手房合计成交1.3万平米，环比1月下降98.6%，较去年2月同比下降94.8%，其中当月成交同比较1月下降72.2pct；年初累计至今成交300.2万平米，同比下降26.9%。

2月(2.1-2.7)8个四线城市截止上周一手房合计成交2.7万平米，环比1月下降93.4%，较去年2月同比下降84.1%，其中当月成交同比较1月下降45pct；年初累计至今成交140.5万平米，同比下降42.3%。

（二）二手房成交量：上周14城周成交环比+3434%，2月月成交同比-79%、较上月-69pct

上周(2.1-2.7)14个重点城市二手房房合计成交4.5万平米，环比上升3434.0%；2月截至上周累计成交4.5万平米，较1月同期环比下降96.1%，较去年2月同期同比下降78.6%，其中当月成交同比较1月下降68.8pct；年初累计至今成交453.6万平米，同比下降12.5%。

按照更细分城市能级来看，

上周(2.1-2.7)2个一线城市二手房房合计成交3.4万平米，环比上升2582.4%；2月截至上周累计成交3.4万平米，较1月同期环比下降89.9%，较去年2月同期同比下降7.4%，其中当月成交同比较1月下降13.1pct；年初累计至今成交154.1万平米，同比上升5.4%。

上周(2.1-2.7)8个二线城市二手房房合计成交1万平米（上周零成交，故无环比数据）；2月截至上周累计成交1万平米，较1月同期环比下降98.7%，较去年2月同期同比下降93.8%，其中当月成交同比较1月下降75.9pct；年初累计至今成交268.6万平米，同比下降21.3%。

上周(2.1-2.7)4个三四线城市二手房房合计成交0.1万平米（上周零成交，故无环比数据）；2月截至上周累计成交0.1万平米，较1月同期环比下降98.4%，较去年2月同期同比下降93.2%，其中当月成交同比较1月下降98.6pct；年初累计至今成交30.9万平米，同比下降0.3%。

（三）新房库存：疫情影响下15城上周零推盘，可售面积环比-0.1%、去化月数环比上升0.8个月

上周（2020/1/18-2020/1/24）15个重点城市无新推盘，主要源于疫情持续影响下，主流城市售楼处均暂停开放。

上周末（2020/2/7）15个重点城市合计住宅可售面积为8,526.9万平米，环比下降0.1%。其中，一线城市合计可售面积为2,847.7万平米，环比下降0.2%。北上广深可售面积环比变化分别为-0.1%、+0.1%、-0.01%、-2.0%。二线城市合计可售面积为4,107.1万平米，环比下降0.1%。三线城市合计可售面积为1,572.2万平米，环比下降0.03%。

上周末（2020/2/7）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为10.5个月，环比上升0.8个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为11.7个月，环比上升0.8个月。北上广深去化月数分别为19.3个月、8.2个月、12.0个月、7.9个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为8.3个月，环比上升0.6个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为21.7个月，环比上升2.1个月。

注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观 ：2月4日中国央行开展5000亿元逆回购操作，包3800亿元7天期逆回购操作，1200亿元14天期逆回购操作。2020年1月，人民银行对金融机构开展中期借贷便利操作共3000亿元，期限1年，利率为3.25%。

政策 ：发改委发文，已取得外债备案登记证明的企业，可在有效期内的20个工作日提出延长有效期的申请；国家发展改革委印发《关于加强投资项目远程审批服务 保障新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间项目办理工作的通知》，部署各地依托全国投资项目在线审批监管平台加强投资项目远程审批服务；证监会：公开发行公司债券的反馈意见回复时限、已核发公司债券批文的有效期，自2020年2月1日起暂缓计算；交易商协会发布《关于进一步做好债务融资工具市场服务疫情防控工作的通知》；深圳市住房和建设局要求深圳市各房地产开发企业、房地产经纪机构、房地产估价机构，2月10日后方可复工营业；石家庄市房地产租赁协会倡议全市业主2月份全免租金一个月；在3月1日-4月30日租金减半两个月。

信贷 ：央行马骏博士表示，超预期流动性投放推动今天公开市场操作中标利率下行了10个基点，2月20日公布的LPR下降可期；融360数据显示，2020年1月全国首套房贷款平均利率5.51%，环比下降1BP，为5年期LPR加点71BP；二套房贷款平均利率5.82%，环比下降2BP，为5年期LPR加点102BP。当月有20个城市首套房贷利率环比下调，其中4个一线城市悉数下降。南宁、苏州、郑州首套房贷利率居前三，均超6%。

融资 ：克而瑞报告显示，1月95家典型房企的融资总额为1810.1亿元，环比上升42.4%，同比下降14.3%；1月房企发行量达1075亿元 房企掀境外发债潮。

其他 ：穆迪首次授予四川蓝光发展股份有限公司B1的企业家族评级；截至2月2日，已经有130多家房地产企业累计捐款近20亿元。

三、重点公司公告

中南建设 公司房地产业务2020年1月份合同销售金额约59.5亿元，比上年同期减少32%；销售面积约45.7万平方米，比上年同期减少35%；1月份，公司房地产业务新增项目3个，总占地面积29.08万平方米，总规划建筑面积48.06万平方米，宗土地价款15.26亿元； 阳光城 1月份地产销售额为101.55亿，销售面积为86.73万平方米； 万科A 2020年1月份公司实现合同销售面积333.5万平方米，合同销售金额549.1亿元； 融创中国 2020年1月份公司实现合同销售面积333.5万平方米，合同销售金额549.1亿元； 新城控股 于2020年1月，本集团实现合约销售金额约人民币 112.04亿元，比上年同期增长2.24%；合约销售面积约105.93万平方米，比上年同期增长9.31%。

万科A 2019年12月份销售简报披露以来，公司新增加开发项目6个，总计容建面87.01万平方米，总权益对价16.80亿元，总对价39.81亿元，总土地面积41.73万平方米； 荣盛发展 2020年1月初以来,公司下属公司通过拍卖方式在浙江省慈溪市、云南省丽江市、河北省霸州市取得了多宗地块的国有土地使用权。总合计成交价格11.98亿元，总出让面积41.18万平方米。

金科股份 或其控股子公司作为房地产项目公司股东，将与合作股东方共同为房地产项目公司提供股东借款，满足其日常经营资金需求；公司于近日接到公司股东天津润鼎物业管理有限公司的通知，天津润鼎将所持有公司并质押给渤海汇金证券资产管理有限公司的无限售流通A股办理部分股份解除质押及质押展期，现已办理完成手续； 新城控股 公司子公司新城环球完成在境外发行总额为 3.5 亿美元的无抵押固定利率债券，并获得新加坡证券交易所的原则性上市批准，相关债券已于 2020 年 2 月6 日在新加坡证券交易所上市； 中南建设 截止2020年1月23日，公司不含信用账户合并股东名册股东总人数为32,303户。

四、板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数下跌7.07%，沪深300指数下跌2.6%，相对收益为-4.47%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中珠控股、长春经开、招商积余、万泽股份、深深房A，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为实达集团、新华联、荣丰控股、嘉凯城、合肥城建。