房企理性拿地 自持比例明显降低

22日，北京再迎两块宅地入市，分别是顺义高丽营低密地块，以及房山青龙湖地块，一南一北两地块均位于六环之外。

从结果来看，两地块均叫至上限后竞自持比例，然而不同以往的是，本次两宅地的自持比例相对较少，顺义低密地块为36%，而房山地块则仅有12%。目前北京楼市下行趋势明显，在拿地层面房企也变得谨慎不少。

从竞拍企业来看，两个地块竞争者仍然以联合体居多，且多为大型房企、央企、国企，间或有险资出没：九龙仓、世茂、首开+万科+龙湖+东方华美、保利+中海+天恒+中粮、招商、金茂、平安、首创+远洋+五矿、碧桂园。

两地块竞拍规则仍然沿用老套路：限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

顺义高丽营地块经过52轮鏖战，最终首开万科龙湖东方华美联合体，以总价70.5亿元竞得该地块，自持比例36%。公开数据显示，顺义高丽营地块限定商品住房销售均价不超过60508元/平方米，最高销售单价不超过63533元/平方米。

值得注意的是，该地块容积率仅为1.01，大概率事件，传统别墅区又将迎来一波别墅产品，这样的容积率在目前市场上极为少见，开发商不必再费心做高低配。

这也是该地块自持比例较低的重要原因之一，一旦开发企业要将该地块打造成低密墅区，则必然要尽力减少高层的占地面积，以便提高区域整体品质程度。

地块所属的高丽营镇属于“中央别墅区”北扩区域，且位于顺义区，为龙湖一直的战略深耕区域。地块住宅体量达到15.6万平米，是近年来非常稀缺的低容积率大体量住宅用地，很适合打造龙湖所一直擅长并自豪的低密高端别墅产品。

目前区域内典型代表项目是万科观承别墅、新世界丽樽。这一超级联合体拿地之后，将为中央别墅区再添一重量级产品。

房山青龙湖地块经过43轮竞拍后，国开万科首开龙湖以总价56.1亿元竞得该地块，自持比例为12%。数据显示，该地块四至范围为，东至规划三路，南至规划三路，西至规划一路，北至规划三路。该地块容积率1.58，限定销售均价不超过37245元/平方米，最高销售单价不超过39107元/平方米。该地块位于西南六环外，青龙湖片区未来将打造北京文化会都中心，文化会议产业聚集区。地块周边为京西南少有的大面积一级开发区域，剩余上百万方用地待出让。

截止22日，年内北京目前共有13宗“限房价竞地价”地块出让，共计514.68亿元。宅地数量供应在今年有明显上涨趋势，这大大缓解了去年宅地供应不足的局面，预计明年新房供应紧张的局面也会相应缓解。