2017年，楼市将是最差投资品

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小白读财

xbducai

来源：中金在线、上海证券报、每日经济新闻、黄生看金融、凤凰房产、齐俊杰看财经、泽平宏观（ID：zepinghongguan）任泽平等

一、央妈变卦，楼市颤抖

2月4日，央行发布公告称：随着现金逐渐回笼，目前银行体系流动性总量处于较高水平。为保持银行体系流动性基本稳定，2月4日暂不开展公开市场逆回购操作。

而就在2月3日，春节后的第一个工作日，央行才狠狠的逆回购了一把：进行200亿7天、100亿14天和200亿28天期逆回购，中标利率分别为2.35%、2.5%和2.65%，较上期上调10个基点。

公开市场操作利率顺应节前MLF操作利率变化相应上调，进一步明确了货币政策中性偏紧的态度，以引导货币信贷合理增长和短期杠杆进一步回落。

这是对房市的精准打击。

央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。

拿上海为例，当地房价主要经历了以下阶段：2015年下半年中涨，2016年前10个月大涨，2016年11月止涨，12月首次微跌。

易居研究院副院长杨红旭分析认为，近期政府只管制新房定价，而不干预二手房交易。据此，基本上可能判定，本轮短周期，上海房价涨到头了，2017年将以下跌为主基调，部分时段盘整。

二、一夜之间，楼市又传来两个重大消息

没想到一夜之间，楼市再爆两个重大消息。

消息一：重庆规定抵押房产不得预售

2月4日，重庆房管局传来消息，为规范房地产交易行为，确保房地产市场平稳健康，将进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记，从2月1日起，抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押。

简单来说，就是你土地抵押借款的，你就不能往外卖房；而你要往外卖房了，办理了预售证了，就不能再把房子拿去做抵押。

现实中很多开发商都有类似的情况，土地拿去融资换钱了，然后继续盖房，再去办理预售证往外卖房，这样可以快速回收资金。等房子盖好了，预售证办下来了，一看不好卖，又拿去抵押了，把资金回笼。所以捂盘惜售他也无所谓，等到年景好的时候再卖，开发商只要有土地有房子，就再也不怕拿不到钱。

所以重庆的这招一出，开发商特别是小开发商，恐怕就要哭死了。对于他们来说，再也不能玩空手套白狼的好戏，必须要投入真金白银，把房子开发出来才能拿到预售证，才能往外卖，而一旦开始卖，就要卖到底，不卖完就回收不了资金了。

而之前这种边抵押边卖相当不合理，如果这中间有任何的问题都是业主和银行承担风险，开发商早早的把利润锁定了，把风险甩了出去，年景好业主那可以卖高价，而年景不好，就甩给银行不要了。

有人为此叫好，但其实本身就该如此，抵押了的房子还能往外卖，这在法律上没法解释，得亏楼市一直涨，一旦下跌，法律问题就会出来，如果银行要卖这房子或者土地，你说算谁的？算业主拥有还是算银行的？甚至可以说，出售已经抵押的商品，根本上就是一种诈骗，只可惜大部分业主根本就不知道这回事，而且在力量体现上，也跟银行不是一个量级，所以一旦出现楼市下跌等问题，银行在法律上压倒业主是可以预见的。但显然这一切的始作俑者就是那个开发商。

所以重庆出手规范这个市场是个大好事，又一次在楼市这个领域，为全国各地做了一个非常好的表率。

消息二：全国土地纲要出炉

另一件大事，就是国务院印发了全国土地纲要，其中最重要的一点就是，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。

简单解释一下，这就是继续沿用现在的土地制度，大城市不投放土地，而企图用高房价把大家驱赶到周边城市，从而形成城市群的概念。主要考量的是大城市承载能力有限，所以不再扩大大城市规模，合理配置全国资源，不能让一些城市撑死更不能让一些城市饿死。要的就是利益均沾，平衡发展。理论上和主观上是要让一线人口流出，到三四线去，一线房价下跌，三四线上涨借此去库存。

愿景是好的，一方面对于核心城市周边地区的房价将形成推动作用应该是确定的，会形成新的上涨预期，原本默默无闻的三四线城市，现在可能会承接首都、上海、杭州、广州等城市的部分功能，接受大量的人口转移，形成新的住房需求。

但核心大城市的利空，就没那么大的把握了，恐怕房价几年内都很难下跌。因为土地不再增加，供给不增，也就不可能再短期内扭转预期，没人卖房，光有限购限贷是没什么用的。

所以还是那个观点，几年内在限制需求，供给不加的情况下，一线城市应该是价稳量跌的局面，流动性崩盘但价格坚挺。至于未来几年之后怎么样，这就要看人口转移的情况，是不是真的能够控制人口规模，反正之前10年的控制都不怎么成功。

但这次的力度似乎不一样，从2016年北京的政府工作报告中，似乎人口控制已经成功了，核心城区人口已经下降。希望这次是真的，所以一线城市房价还涨不涨？现在看土地的梦想破灭了，那么似乎就剩了一个指标，那就是要看到底限购放松和人口趋势性下降，到底哪个先到？

三、爆降71.1%！楼市一片惨淡  

其他热点城市的楼市同样一片惨淡：

南京市住宅认购量共31套，成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。

苏州住宅认购量1月27日至1月30日为零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分别为7套、3套和2套。

无锡楼市春节连续6天零成交，整个长假未卖出1套商品住宅。

杭州市区新房销售量也是屈指可数，总共仅成交了6套，远远落后于猴年春节的32套。

送走猴年，迎来鸡年，没想到楼市从窜天猴到落汤鸡！

四、2017年，楼市将是最差投资品

文：方正宏观任泽平   联系人：卢亮亮

我们正处在一轮加息周期之中，这个过程是循序渐进的：自2016年229降准之后，央行再没有明显的宽松措施，更多地通过公开市场操作补充流动性，从宽松转向中性；半年之后，2016年8月底，重启14天逆回购，随后又重启28天逆回购，加大MLF操作力度，锁短放长，拉长期限，提高资金成本，相当于隐性加息，标志着货币政策从中性转向偏紧；2017年1月央行正式上调MLF半年和一年期利率，标志着加息从隐性转向显性；2月3日，央行再次对逆回购和SLF利率上调，标志着短端和长端利率已经全面上调，10年期国债收益率从2016年8月中旬的2.64%低点上升到目前的3.42%，加息信号进一步明确，至此央行已经事实上加息。

因此，我们需要从加息周期的角度来观察未来：为什么加息？未来的加息路径是什么？对经济和大类资产将产生哪些影响？

为什么加息？我们认为政策目标是为了防风险和去杠杆。2016年7月政治局会议提出“抑制资产泡沫”，10月政治局会议强调“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”，12月中央经济工作会议明确政策基调从稳增长转向防风险和促改革。2016年下半年以来债市去杠杆、房地产调控、将表外理财业务纳入宏观审慎评估、险资监管新规等主要是落实防风险去杠杆的政策导向。同时，2016年初以来经济L型企稳、通胀预期升温、房价暴涨等提供了基本面支撑，2017年政治换届需要维稳。外占收窄使得央行重新获得了基础货币供给和调节流动性的主动权，因此央行率先调整公开市场操作的利率、期限和数量。

未来的加息路径是什么？目前主要是调整公开市场操作利率、期限和数量，未来会升级到调整存贷款利率和准备金率吗？由于当前的政策目标是防风险和去杠杆而不是抑制经济过热和通胀，指向房地产市场、债券市场、新兴保险等金融领域的资金“脱实向虚”“以钱炒钱”以及不合理的加杠杆行为，而不是基建投资、制造业投资、消费、出口等实体经济领域，而且中央经济工作会议明确提出“着力振兴实体经济”，促进资金“脱虚入实”。同时，考虑到目前经济企稳基础不牢、地产汽车已经回调、通胀整体温和，央行尚不具备大幅调高存贷款利率的条件和诉求，除非经济或通胀形势出现超预期发展。当然，目前利率市场并不是完全分割的，在利率市场化的今天，利率传导机制在货币市场、债券市场、存贷款市场、股票市场等将发挥一定作用，未来实体经济融资成本也会不同程度上升。

从加息持续的时间来看，过去的流动性松紧周期表明，一般至少持续一年到一年半，如果从2016年8月算起，将至少持续到2017年中。从2010年钱荒到2013年钱荒，再到2016年钱荒，大致三年一个轮回，都是流动性松紧周期引发监管趋严所致：经济下行-货币放水-刺激房地产、房价暴涨-货币脱实向虚，金融市场过度繁荣-房地产投资触底回升，经济短期企稳-宏观调控收紧，防风险去杠杆-钱荒、债灾、股灾、贬值，一地鸡毛-经济再度下行，货币由紧转松预期升温。2016-2017年初的汇率贬值、资本流出、房价暴涨后调控、钱荒、债灾等均是流动性松紧周期引发的冲击。

对经济和大类资产将产生哪些影响？加息对债市的影响最直接，但对房地产市场的影响可能最大，将进一步加大2-3季度经济二次探底和通胀回调的可能。在加息周期下，高杠杆和利率敏感性部门将受到较大冲击，比如债市、房地产、房地产链上的周期性行业、航空等。加息对低杠杆和利率中性部门受影响较小，比如农业、食品饮料、医药、电力、公路铁路运输等。由于这次加息是调整公开市场操作利率而不是贷款利率，因此对银行的影响整体偏负面，但是考虑到供给侧出清带动企业盈利复苏和不良率下降，加息的负面冲击有望通过基本面消化。加息对人民币汇率的影响偏正面，增加了利差补偿，但是货币超发带来的高估和资金错配到房地产带来的全要素生产率下降等基本问题未解决。因此，在加息周期下，我们对大类资产的排序是：黄金>股市中的涨价和改革受益板块>供给出清的商品>债券>房地产链上的周期品>房地产。自我们在2016年12月在市场上较早地推荐黄金以来，黄金明显跑赢。在加息周期和流动性退潮的过程中，应稳健投资，不裸泳。

受房地产调控和春节假期影响，1月下半月商品房成交量出现大幅下滑。受17年购置税优惠调整以及春节放假的影响，乘用车批发和零售增速均放缓。春节期间中国消费出现结构变化，除了传统年货和黄金饰品热销外，绿色智能商品以及互联网消费方式成为新的潮流。旅游和电影消费创新高。春节期间，工业生产放缓，1月6大发电耗煤同比较上月下降7.7个百分点。1月钢价同比67.4%，低于12月的76.5%。水泥价格保持平稳。油价上涨，有色走势分化，铜价增速上升而铝锌价增速有所回调。春节前后果蔬价格和肉类价格上涨明显。美元走弱，人民币汇率短期稳定。

风险提示：加息和流动性收紧；汇率贬值和资本流出；房地产调控；美联储加息；改革低于预期；债务风险。

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