来源：楼市时评（ID：zzlssp） 张大大
原标题：2018，楼市将迎来巨大转折，影响未来10年的房价走向！
当下的楼市，让很多人看不明白。
为什么同样是一线城市，北京领跌，上深在做俯卧撑，但广州却依旧领涨？
为什么同样是二线热点城市，合肥、郑州、苏州涨着涨着突然就跌了，而杭州、成都、武汉却能够坚挺如初？
就好像有一团云雾，笼罩在我们与楼市之间，让我们找不出其中的走势规律，摸不清未来房价的方向。
如果你也有类似的感受，如果你也因为摸不清方向，而感到焦虑或迷茫，请一定要认真看下面这段话。
当下的我们，正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。
旧时代的规律逐渐失效，新时代的经验却尚未生成，是我们对楼市越发困惑的根本所在，也是未来我们所要面对的最大困境。
之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。
一次在1998年，一次在2008年。
8这个年份，是非常特别的。
房地产的黄金十年（1998-2007）
1998年7月，国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，简称房改，停止了楼市旧时代的福利分房制度，开启了中国商品房的新时代。
1998到2007年的十年，中国经济平均增速达到12%，城镇居民可支配收入从5160元上升到13785元，人口城镇化率从33%提升到46%，北上深常住人口净流入1299万。
这个十年，是中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，房地产投资和销售都处于高速增长状态。
不论你处于几线城市，只要你在黄金十年买了房子，可以说基本都实现了财富的野蛮倍增。
房地产的白银十年（2008-2017）
2008年，房地产疲态初现，在经历了一波地产下行之后，同年11月央行取消了对商业银行的信贷规模限制，房地产正式进入白银十年。
解除信贷规模限制这一举措，在业内俗称房地产金融化，宣告了房地产除了居住以外的另一个属性——金融属性。
也就是说，由于贷款的存在，房子开始逐渐拥有了投资的价值。
想想08年以前，老百姓们买房大多是喜欢全款的，中国人也是出了名的不喜欢负债。
而自08年以后，由于有利可图，以及房价的持续升高，贷款买房逐渐成为主流。
然而，在房地产的白银十年，已经不再是闭着眼睛买房都能赚钱，房产升值开始逐渐产生区域分化，一线比二线涨的多，新区比老区涨的快。
下图是全国主要城市近10年房价涨幅：
从图中就可以看到，在房地产白银十年，同样的本金，买对了城市，你最多能获得6倍的升值，买错了城市，哪怕同为二线，10年间的涨幅可能也就不到1倍，刚刚跑赢通胀。
白银十年比不上黄金十年，未来十年的房价涨幅，也注定比不过白银十年。
当然，如果我们从今天的角度再来看过去，可以很强烈的感受到，98年和08年，是两次绝佳的楼市机遇。
但是当局者迷，身处当时的年代，很少有人能够给出真正正确的判断。其中更不乏有楼市大V，经济学教授，博士大能给出错误的预测。
这跟当下的我们何其相似，处于新周期新十年的开端，旧的经验正逐渐失效，新的经验还正在摸索之中，感到迷茫困惑才是人之常情。
我们现在每天关注楼市动向，分析房价变化，也不过是在迷雾中努力探索，希望能早点拨云见日，早点抓住新十年的机遇。
其中更值得我们注意的是，机遇是在不断变化的，不能用过去的眼光看待未来。
就像黄金十年，随便买房子是机遇；白银十年，买一二线房子才是机遇；未来十年，可能买好房子，买有品质有地段好出租的房子，才是真正的机遇。
找寻楼市新机遇，其实才是未来几年房产投资的真正重心。
房地产的下个十年，自2018开始。（2018-20XX）
在10月之前，其实还尚不能确定，2018到底会不会是楼市转折点。
但是现在，我们完全能够肯定，转折点的到来。
转折点，都是有标志的。
98年，转折点的标志是房改。
08年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。
18年，转折点的标志是住房属性的明确变化。
过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。（公共物品属性可以大致理解为保障性住房）
但是未来十年，住房将极大的弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。（想想最近的各种住房保障政策，保障房，人才房，共有产权房，70年只租不售房等等）
下面这段非常著名的讲话，就是属性变化的最根本体现：
坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
朋友们可以拿过去几届关于房地产的描述，和当下的描述进行对比，就能明显感觉到去投资属性的意味。
而且，让“全体人民住有所居”这句话分量非常重，这预示着房产市场重心的转移，这说明了房子除了买卖以外，租赁同样重要，是未来发展的重心之一。
那些嗅觉灵敏度高的房地产企业，如今都纷纷进入转型期，甚至那些对行业发展最为敏感的互联网大佬们，也嗅出了不一样的味道，开始大力布局住房租赁市场。
像马云爸爸8月联手杭州搭建智慧住房租赁监管服务平台，像京东10月24日正式宣布进军房地产，第一个突破口就是北京住房租赁监管平台的技术合作，这些大佬们又是看到了怎样的预兆？
这个话题点到即止，过了这段时间我们再继续深入。
不过，至少看了这篇文章的朋友们，你们现在心中就已经有了一个概念，一颗会发芽的种子：2018是一个重要的转折点！
而且这个转折点，并不是标题党骗阅读的转折，而是真正意义上的，楼市又一次的重大转型。
试想一下，如果你能在98年认识到商品房新时代的到来，08年意识到贷款买房的光明前景，一切是不是都会变得不一样？
在经历了15年这一波房价快速增长之后，很多人都对房价产生了一个错误的认知：
炒房是很容易的，买房是可以很快赚到钱的。
只要找准热点城市，用低首付高杠杆买入，房价上涨之后卖出，半年时间本金翻倍不是梦。
但是，这样子的快钱，从2018开始，再也赚不到了。
首先，是价格不会再大涨。
去年最热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。
热点城市再热，涨幅也没有超过1%每月。
我们来看国家统计局给出的最新数据，2017年9月，全国70个主要大中城市，没有一个单月环比涨幅超过1%的。
其次，是低首付再也拿不到了。
不说银行目前首套房40%，二套房动辄60%，甚至像南京这种二套80%的首付，就连开发商、中介想让你提前买房，想给你些首付贷也做不到了。
据财新网获悉，近期住建部联合央行、银监会于下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，提出严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资等要求，并加大了实质性的惩处力度。
此次三部委要求，地方金融监管部门要加大重点监测，对违规提供购房融资行为的互金公司和小贷机构，分别列入重点对象进行整治、或依法依规实施处罚，并将其违规行为录入征信系统。
8月底，经住建部、国家发改委、央行、银监会等七部委议定，“首付贷”已被确认为违法违规金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。
除此之外，“众筹买房”“赎楼贷”等性质业务已经被陆续叫停，个人消费贷也在严查阶段，违规流向房地产的资金都被牢牢卡住，这次是来真的了。
最后，是交易被严格限制，想变现越来越难。
这一轮调控，跟过去的最大不同之处在于，过去是不让你买，但这次还不让你卖。
过去，限购限贷是调控的主力军。
但是这一次，限价，限卖变成了主流，看看全国有多少个城市进行了限售，你就明白，逻辑从过去的不让你买，变成了现在的不能卖，甚至是想卖也卖不出去。
未来，短期买卖快速获利注定成为历史，长期持有获得收益将会变成新常态，而限售，既是培养习惯，又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。
很多人看到这里或许会有一些疑问：
既然你说18年是楼市转折，住房又在去投资属性，而且现在不仅限买而且限卖，那是不是未来就没必要再投资买房了，近期买房是不是也没有升值的机会了？
其实，国家从来没有说要打房价，国家希望的一直是平稳健康的发展，你可以长期持有，长期获益，一二线城市买房跑赢通胀肯定没问题。
毕竟，我们刚刚确立了2035年全面建成小康社会的目标，又明确了本世纪中叶把我国建设成为富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。
而现代化发展，又基本涵盖了：
农业发展，科技发展和创新、工业信息现代化及城市化。
农业发展，农村发展，农民进城，城市化建设依然是未来几十年的重心，也是房地产的机遇所在。
要知道发达国家的城市化率普遍要达到80%以上，而我们16年的城市化率还没有突破58%。
这就是房地产长期发展，一二线城市长期持有的最大利好。
但是如果你天天想着借贷刷信用卡炒房，薅社会主义羊毛，那对不起，未来要打击的就是这种投机行为。
记住，国家从来没有说过要让房价下跌，说的一直都是要平稳健康的发展。
发展，既要有量的变化，又要有质的变化。
当房子的价格和数量足够了，下一步改变的，必定是房子的质量。
延伸阅读：“我每存一年钱，就离房子远了一点。”
来源：真叫卢梭
01
“房的事，以后不想了，接下来还债。”
李建对老婆说。
那天，李建搬新家。搬完后，都累瘫了。一家人随便吃了午饭，开始收拾。
那是上海郊区，他的房子在5楼，站在北面的走廊向外看，周围都是稻田，蚂蚱能上到5楼，蚊子成群。
远处有零散的几个工厂，夜里会偷偷排放浓烟。投诉过几次，没人管。
小区旁边，1.5公里内，连个小卖部都没有，要想买东西，得到地铁站，那有个商业广场。
李建幻想过很多次搬新家的喜悦，电视里都这么演，但从拿到钥匙开始，李建也没兴奋过。
“就像经历了一场持久战，死伤无数，你活着出来了，没有胜利的喜悦，只是庆幸而已。”
李建喜欢这样总结他的买房史。
现在，他在静安区上班，每天6:50起床，七点半要坐上九号线，这样才不会迟到。
9号线人太多，进去之后，得保持一个姿势，像木头人。一直到漕河泾站，有人下车，才宽松一点。
这种场景，李建太熟悉了，14年前，他就是这样来上海的。
02
2003年，李建从郑州出发，坐绿皮火车。车上都是河南老乡，没座的人站满过道。厕所门口、洗漱台上，都是人，没下脚的地方。车厢烟雾缭绕，人们大声说笑，像个菜市场。
李建生在农村，离郑州几十公里。这个地方的人外出，要么往北京，要么南下广东。但李建却到了上海。
“小时候看电视《上海滩》，浪奔浪流，对上海莫名向往。”
这就是他选上海的原因。
到了上海，是在一个叫吴泾的镇上。一个超大冷库，周围都是搞物流的。
李建进入一家物流公司，住进宿舍。一间房，四个上下铺，住八个人。空余时间，同事们打牌、喝酒、租光碟看。
李建是有梦想的，他喜欢看书，在那个群体里有点不合时宜。但一年之后，他的努力就有了回报。
当时一同进来的同事，工资一样。一年后，李建就加薪了。他搬出宿舍，到外面租了个单间。
那个村子还保留七八十年代的痕迹，叫星火村，村西头还有个废弃的粮库。李建的房租是400块，房东人好，经常过来唠家常，房间也够大，安静，很适合看书学习。
唯一的痛苦，是没有厕所。哪怕半夜，也要走出院子，去外面的公厕。当然，也可以买个塑料桶，每天一倒。
那一年，李建21岁。他从没有过在上海买房的念头。
03
到了2005年，发生了两件事。
一是房东第三次涨租金，他急了，一气之下，就到外面找房子。结果发现，外面的房子更贵。
第二是他有了女朋友，再不找带厕所的房子，实在说不过去。俩人算了个账，房租这么贵，干脆一起住吧。
当时的吴泾镇，是个偏远的乡下，坐公交，一个小时才能到龙华，去趟徐家汇，都说“去上海”。
也就在那一年，镇上的新楼盘开始多起来，有个大开发商的楼盘，名声最响。
李建和女朋友去售楼处的那天下着小雨，销售员一个劲的讲，很殷勤。他女朋友很喜欢，房子好，绿化也好，跟周围的老小区完全不一样。最后问价格，一平米5000元。
“这么贵，卖给谁呀”
出来的时候，李建有点调侃加生气，当时他的工资3000块，两个人的收入也就5000出头。那套小三房，首付要15万，如果首付两成，是10万出头。
几年后，李建说，当时要是让两家父母帮忙，还是能买的。没有买，是抹不开面子，要自己挣钱。
这个决定，后来让李建纠结了很多年。
2007年夏天，他们终于离开了吴泾镇，去了“上海”。因为李建找到一份新工作，工资大幅提升。
当然，同时提升的，还有房租。
04
那个房子在伊犁路，两室，没厅，整套租金1500元。一个东北的小伙子和他女朋友住一个小间，剩下的大间，李建和女朋友搬了进去。
“合租的那对小情侣，人挺好，就是太不方便，门挨门，隔道墙，连吵架都不敢大声。”
他们在这里住了大半年，就搬走了，找到一个独立的两室户。房子很旧，每天爬5层楼梯，房间里有一台绿色的旧冰箱，像个古董。
空调的声音像拖拉机一样，床是棕绳的床板。这个两室户，每月2000块。
“这些都可以忍，不能忍的是房东，他是个奇葩，过一段时间就上门，检查一遍。”
搬走的那天，房东挑了两个毛病，一是说床板松动了，二是说没经他允许，在水池里贴了瓷片，要扣押金。
李建那天特别生气，跟房东理论，差点动手。女朋友不愿再理论，认倒霉，拉着李建离开了那个“鬼地方”。
他们要搬的新家在延安西路，房东是个大姐，人很好，至今他们仍有联系。
那间房子是在一个老别墅区，应该是解放前后的产物。楼梯是木头的，踩上去吱吱响，把老鼠吓的乱窜。
房子是国营厂分给职工的福利，房东没有产权，每月象征性缴62块钱。一套房子，分成了若干间，每间一户人家。厨房在一楼，公用。
这间房子在二楼，楼下私建了一间房，他们房东就借用了一楼的楼顶，搭建了一个单独的厨卫。
李建和女朋友很喜欢，单独、便宜、功能全，正合心意。
也就是从这时起，他们开始把买房提上日程。
05
2008年，美国次贷危机，中国楼市也跟着降温了。
松江九亭房价不到9千，泗泾8千出头，要是再往松江新城去，还有六七千的房子。新江湾是1万多，就算黄浦区，也才3万多。
李建很高兴，看来房价要降。就算不降，照他收入的趋势，再等一年肯定能买。
他们用了两个月的周末时间，到处看房，嘉定、松江、浦东，但他们不着急，慢慢看。
当时到上海郊区地铁站，到处都是中介的人在发广告，促销，就像大清仓。买房的人，最喜欢看到这种架势。
这时的李建27岁，和女朋友还没领证，也没想过要孩子。平时所有的时间，都放在了工作上。
这种情形，大概持续了快一年。
到了09年国庆节，父母来上海小住。一家人挤在一间房子里，打地铺。
“不行，得赶紧买了。”
整个2009年，上海房价每个月都在涨，李建和女朋友已经领证，俩人再去看房，发现已经被房价抛弃了。
1万内的房子，已经很少。存了一年的钱，更付不起首付了。李建第一次有了焦虑感。在租的房子里结婚，连个喜欢的家具也不能买。
好在老婆能能够理解，买房这事，暂时搁置。把去年预计的一年买房，改成两年后再买。
06
人最大的无奈，可能来自对未来的无知。
到了2011年，李建还是没有买房。每年的原因都一样，存的钱，赶不上房价。平时他会关注楼市动态、宏观经济，专家们的言论，有时候很兴奋，有时候很绝望。
2011年国庆，他们回老婆家，在信阳看房子。新楼盘2000块，对他俩来说，没啥压力，就是一旦买了，就更买不了上海的房子了。
毕竟，他们没打算回去。
回到上海，发现上海房价正在下降，降的厉害。坐11号线去嘉定，地铁站两边都是楼盘，中介到处发广告，都在促销。据说，有开发商还低于成本价抛售。
这让李建一阵惊喜，不买信阳的了。
当时他的收入，一大部分是在年底发放。也就是说，过年后，再凑点钱，就可以买了。
那是李建离房子最近的一次，年后返回上海，就开始凑钱，一遍凑，一遍在网上搜房子。买哪里，买多大，开始想具体细节。
但很邪门，春节刚过，从2月开始，上海的房价又开始涨了。后来有个词叫报复性反弹，李建是后来才听说的，他就是被报复了。
也就是两个月的时间，等他们4月份去看的时候，又买不起了。
2012年结束后，人们发现，房地产是这一年里，支撑经济增长最稳定的行业。
但李建开始由焦虑陷入慌乱。
因为这一年，他老婆怀孕了，他们从没像此刻这样需要房子。
07
李建发现了问题，如果按目前的收入，越存钱，越买不起。
干脆，不去想买房，先赚钱去。
李建在这两年里很拼，工作努力，还做兼职，收入大幅度提高。
2013年，女儿出生。
年底的时候，李建和老婆开始行动，先跟亲戚打好招呼，钱落到位。然后开始找，他们定了目标，一旦发现合适的，不纠结，宁愿买错，也不错过。
在年底，他们选好了楼盘和户型。2014年春节过后，来上海的第一个周末，他们就行动了起来。
李建记得很清楚，带父母去看样板房的那天，下着小雨，一家人看了两个户型，当场选好。
第二天，李建就去交了订金。
从售楼处出来，他突然觉得轻松了很多。那个被稻田包围的工地，看起来没那么喧闹脏乱。
“现在不买，以后还会涨的。”
李建是这样想的。
只是，他没想到能涨多快。他买过后，到了5月份，每平米就涨了1千块钱。
然而，这只是开头。
从那以后到现在，上海房价一路上扬，中间限购、限贷，政策一次比一次严，也没能阻止。
这像一场饥荒，只要有食物，一定会疯抢。
2016年底的一个晚上，李建给老婆说：
感觉有一种后怕，如果当时没买，可能再也买不起了。
08
现在，坐9号线去松江，出了九亭，开始上高架。泗泾、佘山、大学城，地铁站也有中介发广告。
只是，上面的楼盘，都是嘉善、太仓的，或者是商铺办公之类。
上海的房子，如今已经不仅仅看钱了。
李建一直不喜欢自己的名字，他在公司有个英文名，叫Jason，名片上的台头是商务总监。
他今年36岁，上学的时候，他喜欢听魔岩三杰、喜欢许巍，也喜欢《鲍家街43号》时代的汪峰。
我描述的这么详细，因为这是一个真实的故事，但故事的主人公不叫李建，而他的故事千百次在不同的人身上上演
存钱和买房，看起来好像是一件事，但是放在一起很多人都做了一道错误的命题
钱和房之间，或许我们需要更多的考虑另一个因素：时间。
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