“人生就只能遇到几次风口，抓住了就可以翻盘”
15年，国内股市红红火火的时候，一位金融业前辈如是感慨。
预测市场总是很难。一位在日工作的中国经济学家，曾在专栏里公开宣称，放弃预测中国楼市。因为他从02年开始预测中国楼市崩盘，不料被一路打脸到现在。
03到06年，日本房地产市场的各方都面临同样的问题。用台湾占星师的术语来说，就是平静中潜伏着危机(此处台湾腔)。
要么靠脑子，要么靠胆子。有公司看得比同行远，有的公司果断出击。这一时期的行动者，大多获得成功。有的创立后两年就可以上市，有的小公司市值甚至还一度超过野村不动产这样的老牌地产公司。
今天我们就来回顾一下当年的市场赢家们。
03年的日本，是什么样子的呢？
不得不提一位中国人的“老朋友”，小泉纯一郎。
小泉纯一郎的写真集
除开与中韩关系不佳，01年4月成为日本首相的小泉纯一郎，凭借其大刀阔斧的改革，在日本国内获得了很高的支持率。05年8月，他不顾党内外的反对，赌上自己的政治生涯，最终使得邮政民营化法案在参议院获得通过。05年9月的众院选举大胜，让他走到了权利的最高峰。小泉也是日本自从第二次世界大战结束后在位时间第四长的首相。
国内政治环境稳定，提供了经济发展的良好环境。在小泉的各种改革下，日本经济开始复苏。不良债权问题得以解决，企业的经营状况得到改善。03年财年，日本上市公司的纯利润较前年增长了7成，刷新了记录。
而美国乃至全球经济的增长，也提振了以出口为主的日本经济。日经指数从03年4月的7,800日元到04年6月上涨到1万1,800日元，到06年12月末进一步来到了1万7,000日元。
日经平均股价。橙色部分表示03到06年。
但是，日本国民却没有怎么切身感受到经济好转。因为即使企业效益改善了，薪资水平却在不断下降，所以这一时期的经济恢复又被成为没有实感的景气(実感なき経済成長)。
另一方面，经济的好转带来零利率政策的结束，但是利率却最终没有上涨。这对与依赖杠杆、对利率变化很敏感的房地产公司来说也是好消息。因为在业内人士看来，利率上升到3%，会开始房地产行业的淘汰赛。
在03到04年，看衰写字楼市场的意见占据了市场主流，而这一观点也得到了数据的支撑。在03年6月，东京的写字楼空置率上升至8%，6月达到了8.6%。空置率的上升，也带来了租金的下滑。
东京中心区A级写字楼的空置率和租金
从02年开始，就有市场人士，面对在建项目和上涨的低价，预测日本房地产市场要见顶了。而03年的空置率上涨，使得市场上更多的人相信房地产市场的拐点的确来了，甚至开始幸灾乐祸地嘲笑激进投资的同行，等着看他们投资失败的笑话。
但是，如果能多想一步的话，会怎么样呢？
03年有大量供应，那么04年之后，是否会有供应不足的可能性呢？
这些，在现在看来答案已经揭晓，但在当时却需要很大的决断力。
2000年代初期的日本房地产市场，统计数据不够完善，也具有滞后性。在这样的环境下，摩根斯坦利旗下的地产基金(MSREF， Morgan Stanley Real Estate Fund)通过自己的仔细调查，认为04年后的写字楼空置率将开始下降。日本宏观经济的改善会带来更多的租赁需求。而开发商面对03年的写字楼大量供应问题，投资姿态会变得相对谨慎，使得03年后完工的项目减少，这会加速04年后的供不应求。
于是，摩根斯坦利房地产基金，很好地实践了巴菲特的那句“别人恐惧的时候我疯狂，在别人疯狂的时候我恐惧”，开始积极地投资。
果然，租金在经历下降后，于04年6月开始触底反弹。业绩改善的公司纷纷开始扩容，空置率开始下降。所以，03年的写字楼大量供应问题，比市场预想更快地得到缓解。摩根斯坦利的远见给他们带来了丰厚的回报。
摩根斯坦利MSREF的投资案例之一——纪尾井町大楼。于04年3月以360亿日元购入74%所有部分，于08年7月以650亿日元卖出。
如果说摩根斯坦房地产资金分析市场、并且借力全球的投资经验，用远见和卓识来赚钱。那么这一时期崛起的中小型地产商，凭借的就是在熊市中多年摸爬滚打的经验，以及比大型公司更为灵活的投资管理模式，用大胆和辛苦来赚钱。
前面提到，其实在02年，就有业者预测日本房地产市场马上见顶了。然而，虽然有03年问题的短暂曲折， 04年开始，东京的资产价格不断上涨。
投资回报率常被用来衡量资产价格。大体说来其计算方式是，每一年的租金收入，除以资产价格。同样的租金收入，如果投资回报率越高，则资产价格越低。
东京房地产的投资回报率在01年还在5-6%左右，在03年经历短暂的上涨(即资产价格下降)，在04年下降至4%(即资产价格上涨)。05年，投资回报率进一步下降至3%，之后一路下降直到07年的金融危机。
较为谨慎的房地产业者们，面对价格上涨望洋兴叹，迟迟不敢入手，而之后面对更加夸张的价格又开始后悔。直到06年，市场的大部分才开始慢慢变得乐观。
相对这一时期比较谨慎的大型房地产公司，一些中小型房地产公司却开始积极的扩张，较低的融资利率也给他们的成长提供了良好的外部环境。
在资产价值稳步上涨的时候，他们不仅通过短期的倒卖来赚取差价，还通过改善有瑕疵的资产来提高资产的出口价格。这些有瑕疵的资产，要么通过建筑的局部不符合现行的法律法规，要么由于经营不善空置率较高，因此往往价格被打了折扣。
USC大楼，日本中小型地产公司Sunfrontier的成功案例之一。原本为体育设施，被改造为写字楼和公寓，实现了租金收入的增长。05年10月时的购入价格在60亿日元以下，07年2月的销售价格为115亿日元。
03到06年的日本房地产市场，文火慢炖一步步酝酿出07年的盛宴。这是一个，谁有远见、谁胆大就能赚钱的市场。
无论是摩根斯坦利房地产基金那样，主动发现机遇，逆势而上；还是像中小房地产公司那样，大胆实干，借势出击。他们都把握住了市场上升的趋势，获得了丰厚的利益。
说了这么多，大家可能会问：
“你扯了这么多，归根结底，现在日本房地产市场都这么火了，还有投资机会吗？”
咳咳(清嗓)，危机中也潜藏着商机啊
（完）
