未来房价涨跌的关键，我们可能都想错了

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撰文：张银银

来源：杠杆游戏（ZhangYinyin0903）

最近2、3个月，杠杆游戏去全国各地出差，发现各大城市的二手房中介，生意似乎都冷清了不少。张银银好几个城市的中介朋友，也都向我抱怨过，生意不好做。

也有极个别城市例外，譬如重庆、成都，不过最近朋友告诉我，重庆中介的好日子也基本结束。

和中介的冷清不同，张银银路过的所有城市新房工地，都一派热火朝天的景象。我曾把这个问题抛给过二手房中介和开发商朋友，得到的回答众说纷纭。

有朋友是这么说的，不管未来还涨不涨，这一浪下来，房价底线已经筑高，节奏得当、历史土地储备多的企业，完全有资格享受价格红利。2014年之前拿的地，2015年的房价都略有赚，您说现在的价格有没有赚？

除非，真的暴跌。而暴跌，恐怕是各方都会努力避免的。杠杆游戏不得不感叹，杠杆游戏始终还是时间的游戏啊！进场、布局早，剩下的就是红利。

6月14日，5月主要经济数据发布。其中，房地产投资增速略有放缓，但依旧维持历史高位。看来，张银银在各大城市看到的开发商投资热情一点不假，上述朋友的解释，从统计局官方数据角度看，也极具说服力。

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房地产投资增速，继1-4月后，依旧罕见高过同期固投增速

根据我国统计局发布的最新数据，2017年1-5月，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。但，注意，这比2016年同期还是加快了1.8个百分点

而全国固定资产投资（不含农户），1-5月，为203718亿元，同比增长8.6%，增速比1-4月份回落0.3个百分点。

都有回落，但房地产投资增速，依旧高过同期固投增速——延续了1-4月的情况。而在2014年1月-2017年3月之前，我国房地产投资累计增速，从未高过同期固投增速。

就此，杠杆游戏认真查阅过我国统计局历史数据。2014年1-2月，我国固投增速为17.9%。同期，房地产投资增速19.3%的记录，超过固投增速1.4个点。

此后，在房地产低潮的2015年，房地产投资增速，甚至动辄比固投增速低9个点。比如2015年12月，当年固投增速累计增速10%，而房地产投资增速仅1%。

当时地产投资增速之低的情形，不可谓不震惊。也侧面证明当时开发商的信心之脆弱，所以，也才有了2015下半年的一系列降息降准、去库存动作。

而今，一二线城市调控力度可谓史无前例，但地产开发商投资热情依旧如此之高，实在是一件很有意思的事情。或许，也再次印证文初开发商朋友的话。

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房地产投资增速，迄今比2015年2月-2016年任何时候都高！

杠杆游戏认真查阅记录发现，2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。此后直到2016年12月，房地产开发投资同期累计增速，始终没有超过8.5%。

上文所述，2017年1-5月，我国房地产开发投资同比名义增长8.8%，在此之前的1-4月为9.3%的增速，创下26个月以来的最高纪录。

图1.2015年2月-2017年4月我国房地产开放投资增速  数据来源|中国统计局，制图|杠杆游戏·张银银