【每天1问】安信陈天诚:北京翻倍供地对房价影响几何？

据媒体消息，北京市政府7日批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。2017年北京计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。

而在今年2月21日，市政府常务会审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》，全市原计划供地3900公顷，相比去年的计划减少了200公顷，其中住宅用地610公顷，这是年初北京市房价暴涨的原因之一，因为在需求这么强劲，市政府竟然收缩土地供给，对房价上涨预期得到加强。

我们在《今年北京房价还涨吗？——万科北京公司调研纪要》和《美国加息和北京限购，怎样能降中国房价？》中提到一个观点，北京房价上涨过快在于供给一直处于不足状态，不改变供给，加息和限购都难以平抑房价，那这次突然翻倍供地对市场影响几何：

1）北京房价持续上涨主因是供给始终处于不足状态：我们看过去8年来，除了2008年和2010年土地供给多过销售，其余年份供给都小于销售，8年累计供给缺口达到2390万方，和许多三四线城市主要依赖土地财政不同，北京市对土地的依赖度相对偏低，能从容控制供给不要过剩，也一直维持着这种状态，导致需求得不到满足，进而价格持续走高。而今年初房价暴涨，就是因为在这种状态下，而且需求这么强劲的情况下，还传出收缩供给。

2）能否真正实现供给还需要执行和监督力度到位，是北京市政府意志的体现：国土督察机构的2014年调查发现，华北五省（区、市）2009至2013年批而未供总面积为13.97万公顷，闲置土地2109宗，涉及土地面积1.14万公顷。华北五省（区、市）五年平均批而未供率为35.58%，其中北京市批而未供土地面积2万公顷（30万亩），批而未供率高达74.50%，这充分显示了，在新增建设用地供地指标和实际供给间有严重的落差，未来要降低这一比例并真正实现供给需要中央政府和市政府目标一直且监管执行到位。

3）即使按这个水平，其实也只是历史平均水平，并没有多供地：我们看上表，过去8年平均的供地面积是1143万方，今天的1200万方也仅仅是恢复了历史平均多一点，只能说明政府年初600万方以及2016年只推出263万方都是严重不足的，合理的供给至少要在1500万方以上且维持3-5年。

4）对平抑房价有积极作用、短期上涨动能将明显减弱：如果真能实现这一供地指标，这一突然间翻番的土地供给，加上年初以来持续的政策收紧，以及雄安新区推出对外迁人口的担忧，对平抑房价有非常重要的作用，短期北京房价上涨动能将大幅减弱。