未来10年将有100个鬼城，101个城市房价坍塌！

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人口就是一个城市的生气。

死了的城市只有死了的房价。

未来的中国，人口将更趋于聚集。

超大城市会有，鬼城也会有。

而这些被抛弃的鬼城，房价将迎来坍塌！

以前的辽老大，现在的小瘪三。

最近两年，从官方到民间，从媒体到自媒体，都对东北地区的衰落进行了反思。观点基本一致，病源在体制的遗毒、社会的官僚，连李克强总理前几天到东北也调侃：“听说，在东北搞项目要200多个章，要学学南方。”

可这边东北经济还没来得及振兴，人口危机却已兵临城下。生育率全国排倒数，老龄化严重，人口外流严重。单以大学生群体为例，考上外地大学的，十个有九个毕业后不愿意回东北。而在东北上大学的，毕业后十个也有八个想往外走。从增长速度看，从2006年到2015年，东北地区年均增长率仅为0.21%。

在过去，东北也曾经是重要的人口流入地，“闯关东”至今仍然是许多人心中深刻的记忆。但人口净流入如今已成为历史。2000年第五次人口普查的时候，东北三省人口净流入36万，而十年后的“六普”则显示，东北人口净流出200万人。

其实在和平时期，人口流动的主要动力就是经济因素，所谓人往高处走水往低处流，人类因利而动，区域经济发展的不平衡，只会导致劳动力流向就业机会更好、收入水平更高的地区。东北三省GDP常年垫底，辽宁更是负增长。经济不景气，没有好的就业和发展机会，自然对人口的吸引力就不足。如今的东北，成了被抛弃的东北。经济颓废加速人口流出，人口流出又加剧经济颓废。

在这样一个人口持续流出的地方，房价自然也成了无源之水。

截止2015年12月底，沈阳房地产库存2874万平方米，在全国29个重点城市中排名第一。库存高，人又少，房价自然是跌到惨不忍睹。2016年6月沈阳市新建商品住宅均价跌回5年前，只有6979元/㎡。

沈阳的楼市，就是东北的缩影，而东北楼市，就是全国三四线城市的缩影。

未来10年，中国将有100个鬼城。

人口自由流动之后，对城市的优胜劣汰是必然的。苏联解体之后，俄罗斯就曾出现过大规模的人口流动，其中西伯利亚地区成千上万的小镇被废弃，成为鬼城。西伯利亚迁出的居民，主要目标是莫斯科和圣彼得堡。也就是说，小城镇被抛弃，人口向大城市聚集。

中国在相当长的时期里，人口流动受到限制。所以，过去20年城镇化的过程，其实也是人口市场配置的过程。而展望未来10年，中国的人口流动也很有可能更加失衡。中西部城市很多盲目扩建的新区，将彻底沦为鬼城。中国的城镇化，将不可阻挡地成为“中东部大城市化”。

从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。目前，我国人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重。而当人口总量增速下降的时候，城市之间的人口战争更像是零和博弈，这里多了，那里就少了，你死或我亡。

近些年来，我国农村的人口越来越少，大量村庄合并消失，而大城市越来越多，2015年我国百万人口以上大城市达到142个。从农村向城市迁移，从中小城市向大城市迁移，我国人口向大城市高度集中。

一二线城市备受恩宠，强者更强，比如，上海政府部门曾预测到2020年常住人口将达到2250万，而如今就已经超过2400万了。而三四线的小城市它们没有优质的政治资源，没有优质的商业资源，没有优质的教育医疗资源，没有优质的人力智力资源。所以无法吸引人口流入，反而人口不断外流。

于是我们看到中国的房地产市场，一边是火焰一边是海水，一边是严调控一边是去库存。三四线城市的房子，多得成灾。即便本轮调控政府的本意是要去三四线城市库存，然而市场的选择却是残酷的，是符合历史发展规律的。

2016年1-7月，全国房地产库存水平比2015年底累计减少约471万平方米，而十大城市库存水平累计减少约1509万平方米，也就是说，十大城市以外的其他城市库存水平反而增加了1038万平方米。三四线城市库存不降反升！

城市间人口的争夺正在发生，因为人是很现实的。经济不发达的地区将逐渐被人抛弃，而经济发达的城市将更受追逐。而且，这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显。

超大城市会有的，鬼城也会有的。

人口就是城市的生气，人口就是房价上涨的土壤。

如果你问问北上广深每天早上那一群群奋斗青年最大的梦想是什么？

他一定会告诉你：在这个城市买个房子，有个家。

如果你去问问全中国几亿农村和乡镇上辛苦劳作供儿子上学的农民，最大的梦想是什么？

他一定会告诉你：儿子考上北上广的大学，在北上广买个房子，找个城里媳妇，生个孙子。

北京每年新增常住人口60万人，上海每年新增常住人口60~70万。人不会无缘无故往一个地方集中，人竞相往一个地方走，必定有资源，有利益。形而上叫理想、梦想，形而下叫资源、利益，取得优势资源的可能。大城市的魅力吸引人口聚集，而人口的聚集支撑房价的上涨。

为什么房价能够炒起来？就是因为这个住房的刚需需求，使得有人愿意花更高的价格来“接盘”，投资者不至于把房子砸在自己的手上。对于房产投资者来说，他们在购置房产之后，未来获利的方式无非两种：以更高的价格出售套利，或者转租获得持续性稳定的租金收入。而无论是转售还是出租，都必须存在一个“接盘者”。

可以说房价是按照资源集中度逐次分布的，在资源稀缺的地区，比如广大西部农村，房价只会越来越低，因为这里人口只会越来越少，人不在需求何来；而在资源集中度高的地区，人口净流入，房价就会竞价升高。

前几年，在一些二三线城市的非核心地区，开发商受到前几年全国房地产市场过热的影响，拿地太多，盲目建设。然而二三线城市本地居民的住房刚性需求基本饱和，投资意愿又不高；更无法像一线城市一样吸引非本地居民购房。短暂的热潮之后，一地鸡毛。

许多城市出现了大面积空置的现象，就像鄂尔多斯，成了著名的“鬼城”。如今这里依然人丁稀疏，房价又已跌去7成。

经常有人在后台询问伪砖家三四线城市的房产有没有投资的价值，如果你认真读懂了这篇文章的观点，就应该知道，一个没有竞争力的城市，一个人口持续流出的城市，房价是没有未来的。

因为死了的城市只有死了的房价，而未来10年中国将有100个鬼城，101个城市房价将坍塌！