文章：清华大学刘洪玉：我国住房基本需求总体上得到了满足
来源：21世纪经济报道
博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。
会上，清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉指出，目前我国的住房套数和家庭户数的比例整体超越了1:1，基本的住房需求总体上得到了满足。
谈到住房投资，刘洪玉表示，在城镇化发展的过程，住房投资最高水平的阶段，它的投资规模应该是占GDP的7%—9%，这是国际上的发展规律。然而近几年该比例超过了10%，接近13%。
刘洪玉认为，未来住房相关的投资，可能社区再造住房的维护维修会变得越来越重要，比如住宅改造、抗震、加固等。这方面发达国家的更新改造维修类的支出已经和新建的支出比例关系非常接近。这是新的增长点。
△刘洪玉（21财经APP 摄影记者 陈逸航）
演讲全文如下：
各位早上好！我想跟大家报道的题目叫《房地产市场的中长期趋势和政策的选择》。
我刚才想1987年的9月8号，深圳市用拍卖的方式出让国家第一块住宅用地的使用权，到现在30年了，我们经过30年的发展，尤其是最近这段时间的市场发展政策饱满。从2014年的经济工作会议当中对宏观经济进入新常态的判断以及2015年作出供给侧结构性改革的部署，尤其是在房地产领域提出来要房地产去库存。到了2016年的经济工作会的时候，又提出来要构建基础性的制度和强调机制等等。
这3年的时间，我们知道发生了非常大的变化，让大家直接感受到的是从2015年到2016年，再到现在，整个一线城市和热点二线城市的房价涨了一倍，甚至还要更多。现在我们又开始强调，房子是用来住的，不是用来炒的，让它回归到居住的属性。实际上，我感觉房地产市场，又面临着一次新的关键发展时间节点。也可以说，走到了新的十字路口。
那么对未来的发展，应该怎么去把握？我想跟各位在这个问题做交流，一是发展的趋势，跟今年年会的主题结构性的变革问题相呼应。二是在这样的环境条件下，我们的政策和企业怎么去选择未来的发展方向。
首先，房地产市场一直以住宅建设为主。前面也有专家提到了，住房不应寻求在投资领域占有重要角色。所谓的房地产市场，更多讲的是非住宅领域的房地产投资行为。那么，我们国家实际上在住房制度改革初期，就是要推动住房的商品化、市场化和社会化。
实际上，经过了30年，尤其是最近20年，从1998年开始分配以后，经过20年住房的建设，我们发现市场上从住房的供应的结构上来看，新建住房的供应占比在整个供应当中的占比位置会下降。政府的直接供给越来越少，政府越来越多的会变成间接供给的角色。所以，大家可以看到，政府的购买保障和服务，也开始从转变方向，重点去支持一些危旧房改造、社区的重建，基于项目的支持。
需求和结构也在发生改变。我们的住房套数和家庭户数相比，整体上超越了1：1的关系。我们又经过了六七年时间的发展，这个比例关系，我不说具体的数，有的是1.1，有的是1.07。总的来说，基本的住房需求总体上得到了满足。所以，未来的需求，重点是改善性的需求、更新的需求和人口迁移导致的住房需求。
这里面我说一些人口迁移导致的住房需求，我们过去很多的住房存量供应，很多需求不再是有效的供应，这是城镇化发展当中出现的特殊的现象。再有是享受型的需求的增加。特殊群体的购买需求增加，包括青年公寓、老年住宅等等这样一些特殊的群体的住房需求，开始扮演越来越重要的角色。
那么，如果从投资和消费的角度来看。新建投资规模的增长空间，我们说已经没有太大继续增长的空间了。当然，还要维持适度的规模，这里面主要的判断，一个是我们现在住房的整体供应量，存量的供应和需求的关系，还有过去20多年的时间里面，我们的住房投资，始终处在一个非常高的水平上。
这个表格给大家的概念是说，研究的一个成果说，在城镇化发展的过程当中，住房投资最高水平的阶段，它的投资规模应该是占GDP的7%—9%，这是国际上的发展规律。这个高峰期间，经历了20多年，而且最近的几年时间甚至超过了10%，接近13%。所以，未来的住房相关的投资，可能和社区的再造住房的维护维修，刚才钟伟提到的住宅改造、抗震、加固等，会变得越来越重要。
我们看发达国家的更新改造维修类的支出，已经和新建的支出比例关系非常接近了。未来，如果从投资角度看，这块是新的增长点。住房消费的结构，从自有自住为主，扩展到租住和自住并行，而且租赁市场会有一个发展的空间。
城市的更新，会成为一个新的发展领域，因为我说城市更新，是一个长期存在的。这里面的机会是指一线城市和热点二线城市建筑物的空间，它有重新再利用机会，非常广泛的展现在大家的面前。所以，我昨天跟很多产业界的朋友交流，他们谈了很多的相关发展机会。
租赁市场的发展，刚才大家谈运营，运营很重要的前提是有人去投资持有，然后有人来去租赁使用。在这个过程当中，有机构要提供运营管理服务。所以这提供了两类的服务，一类是去投资持有租住的住宅；一类是去作为租赁住宅的运营、管理者的发展机会，成为住房运营管理的机构。
当然这两个角色，大家也反复提到，像新建、开发，开发以后可以自持，也可以卖给专门的机构持有，持有的机构可以自己管理，也可以给专门运营的企业管理，这是租赁市场发展了以后的业态的调整。当然了，持有的过程，还会和房地产金融的发展，让资产变得有流动性。
共享经济互联网时代的社会特征，要发展所带来的一种机会。就是我们现在有各种各样的建筑空间的再利用的活动。实际上，这也是永远的主题，因为房地产行业始终是非常重要的行业，就是要让建筑的空间和土地，始终保持在一个最高、最佳使用的状态。还有商业房地产市场的发展，这是一个资讯公司的报告，我们广泛的关注住宅市场，住宅市场已经过度市场化，但是我们的商业地产应该市场化的部分，我们市场化非常低，以及资产运营和管理和服务的发展成熟的程度，也还是有非常巨大的发展空间。
我们怎么提高居住环境的质量，提升我们健康的生活和居住的水平，我们有很多的事情要做。这些转变的结果。实际上，也会让我们房地产行业在整个宏观经济当中的定位，开始有一些调整。这种调整，它应该是从过去的增长的引擎变成了一个稳定器、压舱石。
从政策的发展角度，我们要建立一个符合国情、适应市场规律、短期和长期相结合的长效机制，及其来抑制泡沫，防止大起大落，促进市场的稳定。
具体政策上的选择，我大概有几个维度。一个是从住房制度的设计和完善；一个理想的住房的制度，应该是为每一个人都能够提供一个获取住房的渠道，而且这个渠道是可进入、可选择、可支付、可持续的理想制度。所以我们的住房制度，在未来的发展当中，应该去进一步的完善供应渠道，改善供应结构，发展租赁市场，完善终端支持政策。
第二个非常重要的相关的政策，就跟土地供应相关联。我们总体上来说，未来的发展方向，应该怎么促进它开发和利用。还有土地供应，这是调控市场的工具，还是为了满足需求？我们说应该着眼于需求的满足来稳定供应。还有优化供应的结构、降低供应的成本、增强土地供应的弹性。
很多的专家也提到了，我们供应当中非常重要的问题，就是在土地的地价和房价之间形成的反馈，不断增强的关系。一般来说，开发商预期房价上涨，所以它愿意支付更高的地价，结果让地价上涨，地价上涨实际上又让房价进一步的上涨。而且在一个城市和一个地区非常短的时间里面不断的循环。
大家讨论的诱发泡沫和泡沫不断壮大的机制中，比如从GDP到价格，价格到公司的营收等等传统的反馈放大了机制以外。但是，在我们国家，还有非常特殊的渠道，就是住房价格、土地价格之间的反馈关系。这实际上都已经脱离了资本面的支撑，比如说没有土地了，这些土地的资源就稀缺，价格要上涨，地价涨了以后，房价必然要涨。但是，实际上，我们说这个制度如果变成了供应的方式，确实应该说是不可持续的。我们做土地供应，应该慢慢的要探索改革的方式。
从住房金融的角度来说，就要建立和完善政策性的住房金融体系，为中低收入家庭提供支持。还有健全房地产金融的体系，有效的防范房地产金融的风险。
那么，通过在卖房的时候的出口，通过资本利得税，我们叫个人收入所得税的征收，就可以分享这个房子的收益，如果投资者能够获得合理的回报，市场上投机的动力就会削弱。当然我们还有一个持有期，持有期就是大家讨论的财产税，或者叫物业税。这个税，应该也是可以慢慢的去实现一个优化现有初期目标，可以把它定位在促进前的房子优化配置和有效的使用。
从长期的目标来看，可以再来作为政府重要的税收的来源。有了完整的房地产税制的话，有利于房地产市场的稳定和市场体系的完善，以及公共服务提供方式的调整。我们现在越来越多的是跨区域的发展和要素的流动，但是，我们传统的公共服务提供，以及公共服务提供能力背后所支撑的税收的制度，跟行政的管辖是密切相关的。
那么，如何探索跨行政区域的发展，形成一个城市群范围里面各个城市的梯队和关系，让大家能够互补和协同，这也是非常重要的方面。
谢谢大家。
（以上观点属个人意见，不代表21世纪经济报道、21财经APP立场）
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