水库论坛问答  第284期（春天何时来？）

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微信： WX81203731 有问必答

上一期： 第283期 （短脚懒人）

提问: 1.有次看水库贴说自古外敌入侵，南方人民相对抵抗更顽强，内因是不是南方精力好，市场秩 序好，百业兴，所以有恒产者有恒心，愿意捍卫生活和家园？

2.李小龙是不是很大程度上是吹的？

快放假了，问欧神百晓生两个八卦问题，您抽空解答，谢谢谢谢。

回答：北方人奴性已深，积重难改。历来是汉奸重灾区。

80%是吹的。

提问: 欧大，能不能理解国内楼市的快速增长期，现在已经到了中程，上半程的的代表是一线城市，下半程刚刚开始，以重庆等便宜的二线城市为代表。重庆未来您估计，可以成为一线城市吗

回答：黄金十三年，白银十三年。

CQ今年会GDP全国第五。

提问: 请问欧神，ABC单违法吗？

回答：合法的

提问: 现金200w，暂时不用，放哪里安全？且有利于贷款等

回答：拆成20w十笔，去十个银行定存升六星客户。

十个六星，远远好于一个七星。

提问: 神，天通苑东三区，顶复(楼下两室一厅两卫，楼上一室一厅一卫)，楼上楼下面积都在房本里，200平左右，户型规整没有斜顶，送南北两个露台。 算上税费，单价2万8。是否可以入？

回答：可以

提问: 欧大，帮忙看一下。图中的厨房不规整。这种应该有折价么？折多少合适？

回答：三角厨最多折价一二个平米。

就是厨房有点小，怕塞不下。而且又没空间改。这个属于户型差。

我会考虑把餐厅做成厨房一部分。

提问: 我神：你的目标是生几个小朋友？最少几个儿子呀？

回答：越多越好。但也受能力限制的。

提问: 欧大，"深圳5套房很痛苦，月供25万，年收入60万，刷屏了，都说水库带偏了，欧大罪莫大焉。

回答：把所有贴的，转的，赞的，都标注SB

提问: 殴大，bj东四环外百子湾比东五环外双桥好吗？还是不好说，看价格呢？论发展潜力差别大吗？谢谢！

回答：肯定好啊，住百子湾多滋润。著名产业。

提问: 欧大，A8.5家庭的女孩怎么选对象？

回答：尽量选9.2

实在不行就选A8.5

提问: 请教欧神，我朋友做放贷款的，有个人把车压他那还不上钱了，全套手续都在他那，如果这车我买来过户到我名下，还有其他隐患吗？麻烦您了。

回答：车管局能过户即可。

提问: 神，生活工作都在厦门，刚需。房子都买在重庆。现在厦门的行情想抄底，卖一套重庆应该够了，准备卖的这套占我总仓位的四分之一不到。矛盾，神可以指条明路给我吗？

回答：CQ跑赢厦门是大概率的。

提问: 大，进入负现金流后低息资金到高息资金逐一开启，先XYK、DYD、最后XYD？还有其他有效资源可利用吗？

回答：私人借贷。

提问: 神，继续请教：

1.这种方式成本有多高？只是买卖税吗？

2.为什么不能100%赠予

3.赠予增值的部分是从0算起的？

4.赠予后的买卖破限购是正规的吗？

谢神

回答：买卖税低于赠予。

因此1+99%买卖，比100%赠予便宜。

赠予部分，按总价20%收税

同房产证份额调整，不查限购。

提问: 欧大，请问下消费贷取现防止回流的问题。这个回流审查是否只看放款后的几个月资金流向？一般是几个月？

如果某个朋友在放款前和我有过好几跳的转账联系（没有过直接转账，但因为都在一个圈，可能经过几跳会有），是否可以请他帮我取现？谢谢欧大

回答：有几跳没有关系。

不是直系亲属就行。

提问: 欧大，重庆沈阳在三成首付，房子位置硬件无硬伤的情况下，如果可以做到租抵供，是不是可以无脑入？

回答：可以

提问: 小龟，春节后打算去买一套二手房。100首付，希望租金抵月供。应该怎么操作？

回答：目前重庆房屋的租售比在2%左右，如果你要在负债率70%的情况下做到租金抵月供是不现实的，除非故意降低杠杆率。

但故意降低杠杆率是不明智的，所以你要租金抵月供除非不明智的选择低杠杆，不然不能达到。

ps，不要做民宿，严打

提问: 请问龟总。江北区免房产税。1.是不是最好不要0申报？电话打了半天他们不接。因为要一年的纳税证明？2.不交增值税，光给2-3个人做几千的个税，个人所得税有每人5000的减免额度，是否可以做11000的营业额，免两个个税5000，交1000的10%？3.每个月发票冲账一定要有么？？主要比较麻烦。如果有可以每个月做1000以下么？方便些。4.据说做员工的人最好社保62岁以上。否则社保有可能补交？谢谢龟总

回答：1、江北区是比较严苛的去，0申报可能找你瑕疵。

2、公司税务和个人所得税是独立的，你的11000的营业额不可能全是利润，更不可能利润100%作为工资发放。对于公司税务问题，请直接找你公司的代理记账公司解决。

3、找代理记账公司解决；

4、这个说法站不住脚

提问: 请问小龟先生 注册公司需要有真的营业流水吗？还是空壳就可以？ 还有我户口在重庆了，我名下的房产需要主动到税务部门提交户口信息才能免税，还是信息联网不需要主动提交才能免税？

回答：仅注册公司不需要真实经营流水

如果是三无人员迁户口后，需要主动到交易中心涉税窗口申报房产税减免，很多管家公司（包括我们）都有这块服务的，你可以自己去也可以联系管家公司。

提问: 目前到处都是一片凉凉，这一轮结束了？

回答：喊的人还不够多，得罪人还不够多。

提问: 请问欧大，海口融创观澜湖新开盘限价17400，总价180万，可以贷六成，值得入吗？打算长持，投资兼自住度假。不是富人，小白穷人一枚。另，海口有深耕投资的价值吗？谢谢！

回答：海南岛任何房子都不值得买。

提问: 欧大，坐标上海，为做贷款自己注册了一家公司，年限不够又买了两家，现在贷款做完，有必要转让出去一两家吗？

回答：太多也没用

提问: 坐标bj，远郊2居房一套，有贷款（无压力），现金100，前年打算换房，无奈317政策换不了了；担心帝都房价再上涨，以后换不了了，求问现在这个节点，最佳选择是什么，强行换，还是选择二线城市如CQ等，或是其他什么选择，求指点

回答：去外省捞钱吧。

提问: 神，厦门市政府放宽落户了，我生活工作都在厦门，有必要把户口迁到厦门吗？我老婆的户口还是留在重庆

回答：乡村迁厦门，大城市就不去了。CQ随意

提问: 追问:欧大，1000万过桥千一每天成本，一个月的话大概30万，加上其它费用估计一共40-50万，多一套650万房子可以再贷四百多万，不划算吗？

就是利息也高了。。。。

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原提问: 欧大，坐标深圳，共5套房，已有两套房有7%左右的共1000万消费贷，三套清房打包抵押JYD

A,需把1000万消费贷还清加上用三套清房中的两套共可贷2000万，即贷款总额净增1000万，还剩一套评估价总价650万住宅无需抵押，利率7.5，3年先息后本(可能需要回存20%－30%贷款额一年，待确认)

B，三套清房打包抵押，利率5.7等额本息20年，贷1000万

诚信求教欧大该选择哪个方案更划算？

回答：哦，真聪明。

那你怎么不去借100亿呢。

不是利率的问题，而是金额到了一定数字，你根本借不到。

提问: 深圳的一刀流是市场价房子?gp，我们的是挖笋低于评估价，不一样的点在这里是吗？

回答：不是

是，所以再等一线。

还有就是现在叫的比较惨的，绝对价格不高的城市。

比如合肥，苏州，重庆

提问: 工行申请香格里拉好还是东航白金好

回答：已有香格里拉金环会翡翠会籍以上，或者你在乎权益，不在乎年费，选香白。在乎年费，或使用里程多，选东航白金

提问: 朱大，您觉得石家庄哪个区域比较有前途？

回答：东南二环，正定新区

提问: 朱大好，请问您预计天津楼市什么时候会启动？

回答：最近就已经很探底了，启动不好说，但是现在买不会站岗太久。

提问: 朱大，现在从3-5年周期来看上海和sy哪个更值得投入买入（不考虑其他因素，只考虑平均涨幅），sy目前动静不大，也有不涨到概率吧

回答：涨幅还是沈阳。

绝对价格上海。

提问: 朱大，津南现在是入手的时候吗？

回答：在考察，有点迹象了，毕竟便宜。

提问: 昆明魅力之城到您说的15000的线了！接下来是要冷静冷静一下吗？

回答：对，不过长期来看，依旧可以买精装15000的魅力之城。

提问: 请问朱大，具体春天什么时候来啊？

回答：“崩盘”，“腰斩”半年一年后。

提问: 朱总，目前CQ可否GPGD？

回答：技术上可以。

决策上需要实地考察标的。

提问: 现有600万资金，应该优先在bj sh sz那个地方建仓，一套还是2套，一套就是sfsd 2套就是一套全款抵押一套按揭 欧大辛苦啦。

回答：深圳，全在深圳。

提问: 欧大，按物业提供的开发商原始图纸装修，图中红线旁的白色部分墙体标明是非承重墙，为了改善采光敲掉了这部分墙体，现在物业又说这部分墙是承重墙，虽然没有任何依据。他们一定要我们整改恢复，说否则街道发现的话上报上去要罚款几十万blabla。

回答：这是暗示红包的意思吗？一般要给多少呢？

这个明显是外墙。

所有外墙都是不可以动的，这是常识。

恢复。

提问: 欧大，已立案，调查过程中发现此人目前已经和老婆离婚几个月。已经卖掉了名下两套住宅。之后购买了一套老房子，已抵押。和那套期房一样都为两人共同所有，期房已按揭，就是不知道是谁名下贷款。显然是为躲避债务，目前我也只能保全一套房子，鉴于他老婆显然是不会承认借款是共同债务的了，所以我是选择保全期房还是老房子好呢?当然期房就要交房了。我也知道这个诉讼问题不是您欧大所长，还是希望能够在这里得到一众高手指点。

回答：当然是选货值大的。

提问: 欧大好，坐标bj，大专屌丝一枚。目前有两个工作可选择。

1. 北京电信公司，1992年公司，说和联通合并，做联通客服。 与公司直接签劳务合同，薪资 3000-5000  ，福利好些，有公司食堂。 工作8.30-17.30   双休不加班。离家2公里

2. 外包公司，1995年公司，做电信客服。薪资5000-7000  。与外包公司签劳务合同。  有升职可能。  轮班制，每天工作8小时，最晚23点下班。  离家10公里。

选择哪个好些呢？ 准备办卡，CF 。

回答：吃饱了撑的，为了5000元工资，10KM轮班。

先选A，然后考虑脱离旧路径吧。

提问: 欧大好。上海夫妻年入共30，上海两套房各430左右，一套有按揭150万，另一套贷款刚还清，我贷票都已用完。今年用老婆贷票重庆1套，沈阳观澜并发2套，共增加了400万房产，平均首付约四成。

现信用卡用了60剩余30，信用贷用了160还剩30。

下月一套上海清房JYD可新抵押出250，问我神下一步如何打较好？多谢您！

A． 重庆全款二手淘笋，再抵押。

B． 沈阳全款二手淘笋，再抵押。

C． 沈阳找观澜分期。

D.    上海全款250万以内1套，再抵押。

回答：A>B>C>D

提问: 神，手里子弹450，打算在北京拿下800万的标的，用垫资再全款抵押jyd。想请教一下，是否有什么抵押贷款不出来的风险？（排除公司资质不够的问题）然后垫资的钱就无力偿还了…？怎么在一开始避免这种风险？

回答：有。

先和信贷员商量好了，房产预评估，贷款预评估，然后再一口气做掉。

提问: 欧大，我苦于融资，想到了可以跟租客融资，比如租客提前付租金按8%或10%年利率贴现。关于这个想法欧大觉得可行吗？ 除了四大法（xyk xyd dyd 私人借贷）还有什么融资方法吗？

回答：年付九五折

相当于融资利率10%

提问: 抵押贷，十年等额本息，年化七点八值得做吗？

回答：略逊色，可以。

提问: 您知道奇葩说节目吗，双方辩论很精彩，论点明确、论据充足、条理清晰，LP很喜欢这个节目，而且想让孩子学习一些辩论的兴趣班，觉得有助于提升孩子的语言能力和逻辑思维能力，您觉得呢，学习辩论对以后的帮助有多大？或是类似的演讲呢？

回答：一般建议XX LG

任何电视节目，档次都很Low.

因为电视面对的是大众市场，他如果想要收视率。就一定不会有深度。

你LG如果看电视看得热泪盈眶，那你可以考虑换LG了。

提问: 欧大，请问上海市政府为何如此重视进口博览会，到底图什么?

回答：那还能重视什么。

想想2005年时代，每季度都有大项目落地。

提问: 三房一厅精装修（买的二手，前业主装修），租给一家带有刚一岁小孩的家庭，是否合适？小孩容易把墙弄花画花吗？有没有办法在合同里设法规避这个风险？谢谢

回答：墙壁弄花，赔偿1w元。

（实际修复约几千）

提问: 殴大，你说苦难培养智商，那什么培养情商呢？如果父母情商都不高，咋办？

回答：不存在情商。

情商是智商的一部分。

某些人“情商”低，是因为他懒得待你客气。

提问: 错过了cq8000每平便不愿意再买是什么心态？

回答：那你为什么继续错过沈阳。

提问: 殴大，经营贷，贷400万

A：10年，月换息，每年还5%本金。

B：20年等额本息。

利率都是6.86%，愚钝请教您，这俩的实际利率是多少？哪个更好？拜托啦。

回答：都是6.86%，B好。

A相当于等额本金。

提问: OS,小白数学不行，十万月息410元3年等额本息还款的利息，是不是算错了？应该是多少？如果找20万值得入么？后面想买重庆

回答：如果逐月还款金额不变的话，

真实利息: 0.41%*12*2=10%

提问: 请问神，如果没有条件的话，是不是xyk全款买房要比全款抵押好呢？

回答：信用卡=现金。

你现金全款买房会炫耀么。

提问: 您最新文章中谈到的控制欲和父母对成年子女的控制欲有什么不同？

回答：没什么不同。

父母对成年子女的控制，也很恶心。

提问: 欧大，对于智商中等赚钱能力一般的普通人，会不会只要一个孩子把所有资源都集中到一个孩子身上更有竞争力？

回答：no，生十个更有竞争力。

就你那熊样，你懂什么才是“正确教育”？

提问: 欧大: 跪银行.好难呀！一手房贷款！

回答：世事都艰难，是你以前经历少。

提问: 殴大，家里老人非要买bj的小产权四合院，这种没有价值吧？如果遇到拆迁，也不会补偿我们市民吧，感觉买了就废了，您觉得呢？谢谢！

回答：完全没有任何价值。最后一棒

提问: 欧大好，桂林临桂新区6、7k期房明年年底交房，可以入嘛？算是旅游地产吗？

回答：算

提问: 欧神，现在买重庆，沈阳，昆明，到明年年底，哪里的赚钱效应更快？

回答：CQ，沈阳都可以

提问: 欧神，崇帧在你眼里，你觉得他本励精图治，最终失败的T-1是什么？是大明病入膏荒，无力回天？还是崇帧刚愎自用，滥杀无辜？如果你穿越附身崇帧，你可以阻止大明灭亡吗？

回答：每一个自私的人，都以为自己付出很多的。

付出不是看你每天加班多少，而是看你牺牲什么。

提问: 欧大欧大，渔村5套那个是一刀流啊。一些房产大咖都在声讨水库，2016、2017两年，深圳一刀流五套，全部是大户型，现在每月负现金流25万，而夫妻年收入不到60万。“很痛苦”。

回答：这其实是一道智商题。

是验智商的。

很容易SB显形。

提问: 欧大，请问深圳家庭目前3套，手上现金还有200多万，三成房票一张，接下来是继续专注深圳建仓还是走出来去CQ布局一两套？

回答：深圳所有首房首贷，先打掉。

提问: 大，上海维持一个公司壳多少钱，有必要吗？有没有代理推荐？

或者在深圳/重庆注册以后能在上海用这个公司的名义开展业务么？

回答：4000/年

每个城市一个

提问: 欧大，坐标深圳，共5套房，已有两套房有7%左右的共1000万消费贷，三套清房打包抵押JYD

A,需把1000万消费贷还清加上用三套清房中的两套共可贷2000万，即贷款总额净增1000万，还剩一套评估价总价650万住宅无需抵押，利率7.5，3年先息后本(可能需要回存20%－30%贷款额一年，待确认)

B，三套清房打包抵押，利率5.7等额本息20年，贷1000万

诚信求教欧大该选择哪个方案更划算？

回答：A肯定否则。

借1000w还清，过桥结清旧债，你知道什么概念么。

提问: 欧大，朋友代持什么时候给代持费，比例怎么安排先给多少∴给多少？

回答：每年都给一笔钱，到售出总结算。

提问: 欧大，思想上的巨人，行动上的矮子，这样的人，是不是注定悲剧，一生懊悔

回答：多半会穷

提问: 殴大，P2P年化10.5的利率，现在能投吗？风险是不是很高？

回答：p2p风险高不高，和名义回报无关。

现在都学乖了，故意拿“低回报”来作为噱头。

提问: 欧神，办了100的卡，大大小小很多张卡，都没有激活，现在打算买房了，可能都要激活了，那会不会影响后续的神卡，一激活好像就显示上去了

回答：那肯定影响。

但申卡不就是为了刷么。

提问: 欧大，上海有个空壳公司，原本是帮父母跟几个朋友，每个月交几块钱个税，希望以后交满3年能拍车牌用的。今天会计公司说以后这么搞的话，可能会被税务局要求补交社保，您觉得补交社保这政策真会落地吗，毕竟我个人还是想靠父母的名头再拍两个车牌的，谢谢

回答：退休老人不用交社保。

提问: 欧神好，近期想入帝都东城区一套带学区老破小，计划长持10年＋给未来孩子上学用，想咨询您三个问题：

1. 您为什么极度不看好东西城房产？是预计未来会拆空东西城教育资源及医疗资源导致东西城房产几无价值吗？

2. 首都政务区建成后您预计东西城房价涨幅将变得极小还是涨幅变大却有价无市？

3.为小孩上学而长持东西城的学区房是不是极度的危险？辛苦欧大

回答：你为什么不看好空气币。

因为那是空气。

东西城的房子就是空气币，因为毫无居住价值。

跌

极度危险

提问: 朱大，你觉得以后10年宁波大概能到多少价位呀？跟重庆、沈阳比，哪里涨幅大？谢谢

回答：10年后宁波估计和台州一个档次了。

提问: 请问欧大，父母均65已退休，以前拿出家底支持我买房，现在打算买套房子写父母名字，但是不能按揭了，想做抵押接力贷，我做还款人或者共同还款人，最差担保人吧。目标cq和sy，请问哪里的二手房jyd有这个业务？

回答：按揭接力贷也有人说暗暗开了。

圈内有不少CQ，沈阳的贷款中介，你和他们详细聊聊再做决定吧。

提问: 欧大经济学问题，期货可以锁定商品价格，不能锁定劳动价格？这个错在哪里？资质愚笨??????

回答：期货不能锁定商品价格

国内的教授，水平已经堕落成这种地步了？

提问: 朱神，南宁的仙湖值得入吗

回答：是万象城东边的那个仙葫么？

连地铁遇到都拐弯的地方能有什么前途。

提问: 朱大看好上海深圳。深圳看好哪些标的

回答：深圳不熟悉，大概率郊区地铁3万一平的房子吧。

提问: 朱老师，坐标cd。紫境府一直不开盘，大魔方开始登记摇号了，均价2.1w，值得去摇号购买不

回答：大魔方没有紫静府好。

提问: 朱红好，真的非常喜欢你，温润如君子

我去cq也是当时问你，你先开出了看房list，极大地提高了我的效率，再次感谢！；）

今天想请教您关于杭州，杭州一直是我个人有情结的城市，但最近刚结束牛市。您认为下一次机会出现在什么时间呢

回答：通常来说是媒体唱衰崩盘腰斩后的半年到一年。

最近刚刚凉凉，起码一年以后再看。

提问: 朱总，渔村你预计什么时候启动？

回答：不清楚，反正会涨。

提问: 紫大，外地sfsd怎么买上海房，法拍全款抵押吗？

回答：直接买，算首套按揭

提问: 殴大 非户籍 目前上海有房有贷，手里子弹270,宁波一套全款房目前市值220。目前想法 A:卖出宁波想办法在上海入一套；B:宁波保留去重庆或成都买一套。您给点建议吧！

回答：B，抵押即可

提问: 2011年全国土地市场是否真实出现过大规模流拍？我理解此次流拍是因为突然事中限价，开发商面临的不可控风险过大，但如果2011年真有过大规模流拍，那一次的原因是什么呢？

回答：突发限购

提问: 神，坐标渔村，社保不交养老，每个月社保费只扣百来块，如图。对申卡申贷有影响吗？

回答：全四金也便宜，不必省。

提问: 请问欧大，上海地区西渡怎么样，马上5号线要通了，价格也低，能入吗，有潜力吗

回答：不如江北

提问: 欧大好，请问预售制的取消貌似板上钉钉？试点的话，感觉非渔村莫属（因为上海、重庆已经试点了房产税）？几时会开始试点？实行的话，政府有无办法既推行现房销售制，又强压二手房不让涨？谢谢

回答：no zuo no die

我们反正不关心。

“既要，又要”除非统计局的朋友出力。

提问: 欧大，育儿的t-1是什么？

回答：数量压死质量。

提问: 开银行对公账户需要租赁场地水电发票，这个可以造吗？

回答：注册公司中介会帮你 一条龙搞定。

提问: 欧大，光明这个区域在dz整体来说打爆击的可能性会否太于其忚区域未来3年左右？

回答：暴击的事，完全靠运气。

只能说，光明空地不少，有希望

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