二三线城市房地产怪象：房价上涨，库存过大，楼盘如“空城”

21世纪经济报道 · 公众号 · 财经 · 2016-09-01 12:03

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导读：21世纪经济报道记者在长沙、西安等二线城市发现，大量的房地产项目在迅速施工，几乎从四面八方看，任何一个地区总有正在施工的房地产项目，这与北上广主城区基本上看不到新的施工楼盘的情况，不可同日而语。

一个怪现象在很多二三线房地产市场上盘旋：尽管房价开始上涨，但是大量的库存导致部分楼盘仍然犹如“空城”。

与此同时，很多城市的二手房交易价格并未上升，使这一轮二三线城市房地产的“涨价潮”的可持续性存在疑问。

不过，由于考虑到目前销售形势转好，不少地方的房地产投资在7月明显加快。这可能导致当地房地产的库存加大。

交行金融研究中心分析师夏丹认为，现在很多城市房地产投资再次“大干快上”，但需求经过这一轮已经有一些透支。

“如果政策没有一定的放松的话，实际需求可能并没有这么火。有些城市的整体房地产库存情况可能会增加进而变糟，也要注意很多地方的‘有价无市’现象。”她说。

二三线城市房地产投资加码

在武汉汉阳区四新北路，有很多新楼盘扎堆。

一位购房者感到很奇怪，“去买的话说没有卖的，价格还涨得厉害，说卖了的话，还有密密麻麻的房子。”8月31日，他对21世纪经济报道记者说。

他的疑虑，印证了记者近期在一些城市看到的现象：很多二、三线城市房价近期有所上升，但是仍有大量的库存需要消化。

从一个侧面可以看出这一点：二手房市场。

目前，武汉汉阳区四新北路的几个楼盘在去年底房价是每平方米7000多元，现在报价是1万多元。但是，二手房在1万元左右的水平，其实并没有交易量。同时，21世纪经济报道记者发现，在武汉也有大量的每平方米四五千元的房子存在，只是稍微边远一些。

而在长沙，一些位置较好的楼盘价格也在上升，比如开福区地铁马厂附近的一个二手房目前在每平方米8000元左右，新房在每平方米9000元，比去年底上涨近2000元。旁边的万科楼盘的二手价格是每平方米8000元。有销售人员称，仅余有少量尾房。但是，这一地区晚上大都并未亮灯，似乎没有人居住。此外，据调查，长沙还有大量的每平方米5000元的新盘在销售。

有购房者认为，这可能是销售商捂盘的迹象。“因为看上去到处有房都黑灯瞎火的，但是卖房的说房子不多。”一位购房者有些疑虑地对记者说。

无论如何，很多二三线城市仍然有大量房地产库存，是不争的事实。同时，二三线城市的新房价格上涨，至少目前还没有大量波及二手房和城市较为偏远地区的房价。

但是，房价上涨已经带来了一个直观事实：当地房地产投资加码。长沙、西安、武汉、南宁、西宁、天津、郑州、昆明等城市都有所体现。

比如，天津1-7月份房地产开发投资1413.89亿元，同比增长19.1%，高于上半年的15.6%；武汉1-7月房地产开发投资1439.30亿元，增长4.3%，比1至6月加快6.1个百分点；南宁1-7月房地产开发投资426.37亿元，同比增长25.17%，高于1-6月的10.53%增速；郑州1-7月房地产投资是22.4%，比1-6月的17.8%增速提升。

如果从单月来看，郑州7月房地产投资增速为248.94亿元，同比增长46.9%，比1-6月的增速提高了20个百分点以上。

中国社科院经济所宏观经济研究室博士刘学良认为，现在房价的涨势已经从北上深几个一线城市向部分二三线城市蔓延，这些城市库存也有明显降低，因此刺激房地产投资增加。

7月月末，全国商品房待售面积71382万平方米，比6月末减少34万平方米。这背后一些二三线城市“卖房有功”。

以武汉为例，该市1-7月商品房屋销售面积1787.87万平方米，增长46.4%，比1至6月加快7.3个百分点。南宁1-7月，全市商品房销售面积577.54万平方米，同比增长31.74%，增速比上年同期提高15.57个百分点，不过低于上半年同比增长32.38%的增速。

库存可能再次上升？

西安交通大学经济与金融学院证券研究所所长冯涛指出，现在一线城市商业资产、商业成本急遽攀高的情况下，机会慢慢向二三线城市转移，包括人口、就业、产业分布等，对房地产的复苏有带动作用的信号。

但是他指出，二三线城市房地产投资大幅增加是个很不好的现象，会导致新的资产泡沫化，这个风险是要高度警惕的。“从发展规律上来讲，每一次的产业转移，都是房价先兴起，这是虚假的一个现象。”

事实上，正由于二三线城市房地产投资加快，使得当地库存有再次增加的可能。

21世纪经济报道记者在长沙、西安等二线城市发现，大量的房地产项目在迅速施工，几乎从四面八方看，任何一个地区总有正在施工的房地产项目，这与北上广主城区基本上看不到新的施工楼盘的情况，不可同日而语。

以长沙为例，随着该市房地产销售加快，7月末，全市新建商品房竣工待售面积1206.06万平方米，同比下降7.5%；其中住宅竣工待售面积651.86万平方米，同比下降16.6%。新建商品房待售面积比2015年7月末最高值减少97万平方。

但是，最近几个月长沙房地产投资在加快，导致长沙房地产库存从4月末开始一直徘徊在1200万平方米左右，环比并未明显下降。

再以郑州为例，该地7月底房地产库存是387.74万平方米，同比增长8.3%，比6月底的13.8%增速有所下降。但是该地前7个月新施工面积是2610.7万平方米，同比增长75.9%。这可能意味着未来郑州的房地产库存有加速上升的可能。

夏丹则指出，“金九银十”对二三线城市房地产销售有好处，如果房地产投资稳定，整个房地产会保持比较平稳的个位数的增长。但是现在一线城市和部分二线城市出现了“地王”现象，如果开发商想要保本，地产市场就可能呈现一种“豪宅化”，在需求不足的情况下很可能“有价无市”，这个情况需要警惕。

（编辑：陈洁）

本期编辑刘巷