“保交楼”的新困局

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“在漫长等待和拉扯中，保交楼足以磨平每一个维权者的‘棱角 ’ 。 ”

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

“快七年的时间了，今天终于拿到了房子。”

魏老师是一名财经评论员和专栏作家，行内颇有名气。

2018年年初，他“捧着现金”，全款在杭州富阳买了一套房子。房子是泰禾开发的，是他家乡福建的企业。

可惜随着楼市的宏观调控，就在房子开发得如火如荼之际，泰禾却出现违约兑付，成为了中国最早“暴雷”的房企。 魏老师的期房被迫延期交付，成了“烂尾楼”。

在随后的日子里，开发商和当地住建局成立专班，“保交楼”政策落实也一再强调，但承诺的交付时间却一次又一次“烂尾”，魏老师的期待也一次又一次落空。

今年6月30日本是交付的日子，但毫无意外地再次泡汤。有业主勘察现场，发现“屋顶漏水，墙体漏水，地下积水”“大门老态毕现，满是沧桑”。在那个阴雨连绵的黄梅天里，魏老师整个人都抑郁了起来。

墙体漏水实景图

图源：小区业主

“只要能交房就好”。魏老师有气无力地说着，他再也拖不起了。

9月28日，是他付清房款的第六年，他终于拿到了曾心心念念的房子，但怎么都兴奋不起来了。眼看和当年泰禾所宣传的“豪华配置”差之千里，他也从最初的愤怒，到现在的无奈和妥协。

同时他也提到，维权群里还是有不少业主拒绝收房的……

拒收“保交楼”的业主们

整个9月，各地轰轰烈烈地进入收尾阶段、甚至宣布“成功”的保交楼项目，不止魏老师买的楼盘。

2024年9月4日，中山恒大悦珑湾项目完成，开发商在公众号发布文，提醒业主尽快办理收楼手续，并缴纳契税，办理不动产证。

自从恒大“暴雷”，买了旗下项目的业主都担心自家楼盘烂尾。中山恒大悦珑湾能够成功交付，理应是件好事，但一大批业主却集体不买账了。

最大的理由，和魏老师的那几位拒绝收房的邻居一样：减配或货不对板。

悦珑湾项目最初宣传，打算建设一个超大的中心湖景，亲水栈道，成人泳池，星级会所等等设施，如今宣传的泳池只是一片尚未完工的黄土地，中间并没有水景；部分房源在交付时，出现厨房下水管和卫生间排水管相连的情况，卫生间排水出现问题，电压水压不太稳定，石灰遇水返碱……

悦珑湾项目 中央湖景现状

图源：大碗楼市

除了货不对板，延期交房后违约金和补偿金不到位、楼盘价格严重下跌，也是业主不愿交房的原因之一。

中山恒大悦珑湾的开盘时间在2021年，当时的恒大尚未“暴雷”。该楼盘在二手房平台的平均挂牌价是25352元，一直维持到交付之前的2023年9月。

但保交楼成功后，房价在平台上开始波动，随着房地产业调整周期的到来，仅仅一年后的2024年9月份，该小区均价跌至15638元/平方米，最近一套房屋的成交单价为1.2万元/平方米。相当于“奥迪进来，奥拓出去”。

房子延期交付，到手房价腰斩，部分想不通的业主自然不愿意按照现价交房，非得找开发商要个说法，甚至要求房地产开发商“补偿损失”。

魏老师所处的维权群也有要求补偿金和违约金的情况。

2020年泰禾第一次公告延期的时候，宣称违约金将按月发放，交付后再补足，但之后便没了声音。

四年多过去，维权群最初激烈的呼声也逐渐熄灭，已经到了无能为力、心力交瘁的地步。

“那又能怎么办？补偿金一开始还承诺的，最后一毛钱都没拿到。现在大家的诉求只要拿到房就可以了。”

即便如此，还是有一大部分的购房者像魏老师一样妥协了，但当年烂尾楼所引起的另一大风险——房屋所有权争端，如今成了业主死都不肯交付的理由。

有部分保交楼的项目债权结构复杂，就算房屋交付，但房产证却无法顺利办理下来。

魏老师对此的解释是，开发商不仅会挪用监管账户里的资金（业主的购房款），还会把房子给抵押了。

“我们也有这样的情况，有段时间农行一直押着大证不给我们。只有拿到大证才能拿小证（房本）。”

一个典型的案例是在2021年12月，上海有一个叫“御中环”的楼盘。

由于当时项目有银行抵押，房产尚未完成“撤抵押”和房产证办理，意味着交付以后，业主的小孩无法就近入学。 毕竟很多业主买房并非自住，而是为了给孩子买一个好学区。

即便进入“保交楼”项目后，三期开发完成，销售回款，但钱却不够分了，银行和信托想着先拿钱“全身而退”，而业主却被夹在了中间。

苦苦维权的御中环业主

图源：小区业主

在这种情况下，保交楼只意味着房子盖好了，业主可以入住，但是房子的所有权并没有转移给业主，而是捏在了开发商的债权人的手中。所以，这也能算是保交楼吗？

“保交楼”的困局

“保交楼”是2022年7月28日中央政治局会议首次提出的工作内容，从各地陆续出台政策，满打满算也有两年了。

但从各地曝出保交后“减配”，到拿不到房本，都反映了一个交付标准的问题。

“所谓的‘保交楼’的概念一直以来是模糊的，是只要竣工能住人就算，还是按业主满意程度呢，或者是按照最初合同约定的呢？”魏老师总结道。

而“保交楼”不“保质量”的交付背后，是项目的资金短缺。

一般来说，保交楼项目的资金来源主要有三块：企业自救、外部融资、政府纾困资金。由于房企自身的现金流普遍堪忧，所以破局点，在于外部融资和政府资金帮助。

今年伊始，有关部门推出“白名单机制”，通过排查，把一些具备交付能力的项目列入银行白名单，银行给予贷款，从而解决项目资金不足的问题。

截止8月，住建部锁定了白名单项目5300多个，共计396万套住房。按照文件，只要房地产项目进入这个名单，银行就会“应贷必贷”，就算后续出了问题，也不会追究银行方面的责任，而项目方可以得到银行发放的融资贷款。目前，银行审批通过的融资金额为1.4万亿元。

虽然文件说“出了问题会免责”，但银行发放贷款时，依然会比较谨慎，银行会根据不同房地产公司的财务情况、是否存在抵押物、项目的工程进度和工期，以及项目建成，后续是否能够正常销售等情况发放贷款。

这就意味着，就算项目进了保交楼白名单，实际到位资金也不一定特别充裕。

南宁一处正在建设中的商业住宅楼盘

2024年上半年，开发商贷款存量增加6100亿元，距离1.4万亿有较大差距，很多项目的资金是审批过了，但是在发放上面，就比较缓慢了。

一文钱能难倒好汉，更别提一个大项目了。为了完成保交楼的目标，在预算不够的前提下，一分钱也得掰成两半花，所以很多保交楼项目就是“差不多就行”，出现货不对板的情况，也就不少见了。

保交楼“八仙过海”，业主自求多福？

“只要能拿到房就好。”

这句话，魏老师说了不下五遍。

老百姓交了钱，就应该拿到房。

如何保证这一朴素的道理得到贯彻，在特殊背景下，极大考验了地方政府的工作能力。一旦处理不好，轻则引发大量房产纠纷，重则影响当地民生环境和城市声誉。

事实上在今年5月17日的全国切实做好保交房视频工作会议上就提出要“推进保交房，消化存量商品房”。

“保交楼”变成了“保交房”，一字之差，反映了国家对房屋交付质量的重视，其中基本原则是，建立城市房地产融资协调机制，让业主按合约如期拿到验收合格的房子。

目前来看，一些地方政府均已按照要求，提交了当地保交房攻坚战实施方案，明确交付计划，因地制宜，每个项目拿出具体处置方案；部分省份还制定了省一级保交房方案，明确攻坚目标和保障措施。

比如，郑州开始实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”的处置方式，其中的每个环节，都需要当地政府和单位的配合才能顺利落地。这个模式将先在郑州开始试点探索，并向全国推广。

再比如，南京江宁区出现首例“烂尾楼退款”。南京某项目停工两年后，无力继续投资，经过政府和开放商协调，开放商给出了退还房款的方案，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。

G104地块项目退房协议

图源：中国房地产报

在房价持续下行的大背景下，如果项目难以持续推进，购房者选择退款，或许也是另一种“保交房”的形式。

尽管保交楼的形式可谓“八仙过海”，但真的要推进项目落实，还得靠业主自己去频繁的和项目方，以及当地政府去沟通。

妥协了，耗不动了