专栏名称: 信贷风险管理

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浅谈授信业务热点：小微普惠贷款之房抵快贷！

信贷风险管理 · 公众号 · 财经 · 2021-06-03 16:30

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出品 | 信贷风险管理

作者 | 梁琰

案例解析

A，年龄58岁，主要经营某商贸行，该商贸行销售日用品等。本次向B 银行申请房抵快贷1000万元，期限十年期，提供A个人名下房产抵押担保，该房产建于1993年，税后评估净值1200万元，资金拟用于其名下实际控制的商贸行日常经营周转。经综合评定后，B银行给予A授信金额720万元，期限7年。

从上述案例来看，A申请期限十年期，但最后银行仅审批同意七年。抵押物评估金额1200万元，原审批抵押率为83.3%，经考虑本次房产年限较长，已有20多年，最后审批同意抵押率60%。接下来，本文将为大家来介绍下，商业银行在审批该类业务的要点。

定义

房抵快贷 是指银行向以符合条件的住房作抵押的自雇人士发放的用于满足其生产经营所需的人民币贷款。单一借款人（含配偶）授信金额不超过人民币1000万元。属于个人类小微普惠贷款，贷款期限较长，一般可以采用每月等额/等本、先1至36个月还息后按月等额/等本、按月还息按季/半年/年还本等更为灵活的还款方式。

借款人基本条件：

年满22周岁且贷款到期时年龄不超过65周岁，具有完全民事行为能力；
具有中国国籍（不含港澳台），能够提供有效身份证件，信用良好；
具有稳定的收入来源，收入能够覆盖到期贷款本息；
具备合法的经营主体资质，包括个体工商户经营者、企业合伙人/出资人/股东/法定代表人/实际控制人等（法律法规不允许从事经营活动的人群除外）；
贷款用途真实、合法合规，且符合零售信贷投向政策；
能够提供符合本办法要求的住房作抵押；
不得为预警黑名单客户。

借款人提交的基本材料：

（一）身份证明： 借款人及配偶（如有）、抵押人及配偶（如有）的基础身份证明（合法有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明、个人信用报告）。

（二）收入证明，提供以下材料之一：

提供收入证明，需载明在本单位工作年份和税后收入；
近6个月银行流水；
如税单、公积金反算可覆盖借款人债务，仅需提供税单原件或公积金对账单/公积金网站查询记录截屏；如银行与公积金系统直连的，可由客户经理打印查询记录作为收入证明；

（三）抵押物证明：抵押物权属证明、评估报告。

调查要点

（一）通过客户访谈，掌握贷款用途真实性；

（二）根据申请表客户声明及征信报告中婚姻状况、供养人口和所在单位，对借款人还款能力进行调查分析，确定借款人收入水平可覆盖贷款本息；

（三）通过人行征信记录，判断客户信用状况，准入标准符合《个人综合消费贷款管理办法》规定；

（四）通过全国法院被执行人查询系统，判断客户涉诉情况，未涉诉的打印查询结果；

（五）借款人月均收入及支出的核算：

根据收入证明或银行流水进项额匹配核算月均收入。收入须为税后净收入，如需将借款人配偶收入纳入计算的，配偶应按照附件一的要求提交收入证明。
借款人月支出（夫妻双方负债均须纳入债务支出范围）＝本次贷款月还款额＋其他债务月均偿付额（以征信查询为准）。
借款人债务收入比（借款人月支出/月均收入）原则上应≤100％，超过100%的可通过借款人提供现金类资产和其他一次性收入，证明其偿还能力。
借款申请人家庭名下已有贷款余额+对外担保≥2000万元，原则上不发放贷款。

审查审批要点

（一）第一还款来源：借款人审查要点

核实借款人经营主体资质。查询国家企业信用信息公示系统（截屏打印）
结合收集的收入证明材料，银行流水，微信，微信支付宝。
综合把握借款人债务偿还能力以及负债合理性，防范过度授信。标准化：资产负债率≤70%，月收入100%覆盖所有债务支出。
其他要点：在征信查询时，借款人如近3个月查询超5次，应调查说明。此外，借款人近半年查询机构超五家，原则上应拒绝。
贷款用途:应合理考量贷款用途，制订相应审查标准，要求借款人提供相应佐证资料形成合规链条，鼓励给予借款人最高额授信额度用于企业日常经营支出，随用随提。

（二）第二还款来源审查要点

单一借款人最多可提供5套房产进行抵押。
客户经理或评估公司须上门勘查抵押物状态、勘查人员与抵押物的合影照片。其中授信金额超过300万元的，客户经理应上门勘查抵押物，并提供与借款人和抵押物合影照片。
抵押物已出租的，须取得抵押物《承租人声明书》、承租人身份证和租赁协议。
对于抵押物产权证取得时间在三个月以内的，客户经理应加强对抵押物取得情况的调查。防范资质差的客户通过房产过户形式躲避风险审查以及低买高贷等风险。

（三）抵押物状况审查要点

抵押物类型为商品住房（含配套产权车位），房产土地性质为出让；
抵押房产产权清晰，无法律纠纷，可自由上市交易；
抵押房产应与贷款行处于同一城市（行政市），房龄不超过25年。
抵押房产建筑面积不低于50平方米，且不超过300平方米。
抵押率原则控制在70%（含）以内，房龄原则上不超过30年。

（四）抵押人审查要点

抵押人须为中国国籍（不含港澳台）且年满18周岁的完全民事行为能力人，贷款到期时抵押人年龄不超过70周岁。
可接受借款人及其直系亲属和兄弟姐妹所有或共有的房产。本办法所指的直系亲属仅限借款人的配偶、父母、子女。
抵押物有共有权人的，须取得共有人同意抵押的书面资料。

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