专栏名称: 水库论坛问答

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水库论坛问答第247期（愚人的悲哀）

水库论坛问答 · 公众号 · 房地产 · 2018-08-20 17:34

正文

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微信： WX81203731 有问必答

提问: 欧大，大咖宁南山说的，”有个读者给我私信，他在上海看房子，面对高架桥噪音巨大的房子，竟然也要上千万元才能买到，而仅仅在2014年，上海的房价却还只有现在的60%，房价猛涨迫使通过努力工作涨了工资的年轻人，居住在环境更差，面积更小，噪音更大的房子里面，这符合人民对美好生活的向往吗？”

回答：冤有头债有主，

出门左转是真凶。

提问: s，沿街楼（商铺）租金每年递增多少合适？小地方市中心

回答：理论上+5%

提问: 你好，如果走经营贷，放款是到企业账户还是个人账户？如果是个人账户，账户是实际抵押人的还是企业法人呢？

谢谢!

回答：企业or个人看银行

受托支付第三方

提问: J美，坐标上海，目前信用卡总额度70万，在用信用贷信用卡一百多万，上海有房，月工资2万，想继续办卡，四大行都没办，请问像我这样较高负债、较多卡情况下，工农中建应该按什么顺序、哪家更容易下？哪家不容易下？谢谢。

回答：你这种情况除非存个钱进私行，否则四大都申请不到大额的

提问: 欧大，你应该去15万+这些新楼盘去看看了，豪装，恒温泳池，电梯入户，五星会所，气派的大堂，真的很令人舒服的，用的材料也是国外空运的。真的很好啊。老房子以前没这么精细。

回答：华为手机是很快，但是一天就慢了。

再好的CEO盘，业主入住三个月，大堂里都是自行车了。

愚人的悲哀，在于看不见生命的凋谢。

提问: : 欧大，去年做的抵押，现在有利率低的产品了，要换别的银行吗？还是等本银行利率调整？

回答：先向本银行审批，姿态放软，窗口期很短。

提问: 欧大，目前天通苑东二区东三区单价在多少算笋？

回答：我觉得市场价25000已经满意了。

提问: 欧神，我朋友在北京，女性，现金100万，月入9000，有首房首袋资格，可以买哪里的房子啊？

回答：北京首房首贷资格不浪费，当然买北京呢。

提问: 欧神，请问如何管理异地房产出租？到期后如何检查房子状态？会不会特别脏乱？

回答：完全委托当地人。

提问: 欧神好，如果方便的话想请教下，当年某教育世家留下的祖训是:“不要当教书匠。”1.能否详细解读一下这背后的原因？2.对于cf而言，这个职业唯一的方便在于办xyd 办xyd 方便些，想请教如何将仅有的优势最大化？3.结合当今时局，职业转型之路又在哪里？请欧神支招，如有不便可以不回答，谢谢您

回答：穷

每年注意2+1个月。可以扫楼。

混着呗，职场轻松。

提问: 欧大好，坐标重庆

昨天活动休息期间向您请教过关于1楼层高3.4米带花园溢价的问题

想再请教一下：开发商选择这样设计的T-1是什么？

层高3.4以后会越来越稀缺吗？

谢谢

回答：层高3.4几乎没有出现在市场上。

除非和大堂设计，风管布置有关，因此抬高。

提问: 殴大您好，去年头上入了上海一套刚需自住，贷了3成，总价300万（十分后悔贷少了），现在月供5千多，手上还有现金30万，现在想再多背一些贷款，并带投资，今年年初去了cq，定了融景城臻融，摇号前开发商突然变卦，说三无要全款，就没下定，上个月正打算团购沈阳，又突发限购，如今搁置了下来。请问殴大，接下去建议如何操作？挖沈阳二手笋盘吗？还是等政策松绑？

回答：楼市不需要等。

沈阳二手挖笋。

提问: sh内环内房龄新一些的较之房龄老一些的假设购入价一样未来哪个涨幅更大？

回答：老的

提问: OD，新入水库小白，WH，名下有一套小房子，手里另有存款40w。两个想法 1.卖小房子得120w，全力sfsd换大房子，但目前税费和利率高；2.不卖小的，40w+xyk 在WH或CQ再入一套小的；请给点建议，谢谢。

回答：没事少置换。

提问: 欧大，请教下，我们在选筹时，对于赠送面积怎么估值？比如在其它条件完全相同时，a是产证面积100平赠送20平，b是产证面积110平

回答：三折买进，六七折卖出。

提问: 想把一套房以买卖形式过户给父母捣腾房票，需要通过中介么？还是直接房管局过户即可。

回答：不需要

提问: 欧大好，CQ我们已申请小微贷款，放款到对公账户上，请问如何合法的转到股东的私人账户上啊，这里面涉及到相关的税收吗，一般是如何操作的呀

回答：你如果什么都不懂。

为什么不通过贷款中介？

选择自己操作，就请个好点的会计。

提问: 1.既然办理贷款的资料如工作证明，银行LS都可以做J的，那么现在的工作也可以不用混着了是吗？

2.工作的意义在于什么呢，毕竟工资收入比CF收入显得那么鸡肋？

回答：工作主要是混个安全感。

好歹还有口饭吃。

提问: 欧神，我去年入水库，目前重庆买了几套。另一半家庭出身比较好，目前在家待业。每次我去重庆选房和贷款，都会陪我去，也会给一些比较好的意见，但是就是拒绝入水库学习，也不自己实操。自己就是小孩子脾气，喜欢在家里做饭等等，对我也很好。这种关系该怎么权衡？怎么改变？

回答：躲在富裕家庭温暖的世界，不愿意面对外面真实的风雨。

你养他吧。

提问: 我在深圳刚刚，贷款买了一套房。月还款2万，等额本息。每个月的还款金额是一样的。国家现在不是上浮利率了吗？若今年上浮20%。三年之后又下调40%。我贷款的利息要跟着变化吗？那我每个月的还款的金额要变化吗？请您详细的跟我讲讲。

回答：一经签订，永不调整。

诀窍是，当下调85%折时，和银行哀求，重签合同。

提问: 欧大，现在房产总A8.3+，负债1300左右，工作年入60万税后。自从半年前建仓到极限以后，工作也没兴趣。

不像以前，为了工作目标可以急得逼着下属做很多事情，现在就是得过且过。房产也处于休息阶段，倒信用卡信用贷。这状态是正常的吗？当年您有这样的时候吗？

怎么破局，打起鸡血？笋盘？

回答：正常的。

你渐渐发现工作是低回报的事。但是房子还没有赚到足够多的钱。

等再过几年，房子有上千万利润落袋，心态才会再又一变。

提问: 殴大，想长期拥有对方，感觉不是应该共同成长，而是应该不然另外一方长的太快这样对方才能留下她。

回答：强行抑制自己的成长，会让你很痛苦。

随意了，不是正道。

提问: 我卖房，买家通过中国银行办理贷款，付了首付后我拿钱去邮政解压房本，问1.中行一般多久能放款？2.我现在拿钱解压房本后办理过户，这个过程影响中行批贷款吗？谢欧大。

回答：不确定。看城市和季节。

不影响。但最终批贷函需要你的结清证明。

提问: 欧大，现在我把房贷车贷都一次性还清了，多久征信上会显示出我已还清。

回答：好像是月底。

急的话，可以出示结清证明给银行看。

提问: 欧大，用一个账户在链家上咨询了不同城市的房子，他们在后台可以看到我的咨询记录吗？一般怎么在链家上咨询私密性比较好，直接打电话吗？谢谢

回答：你用别人账户好了。

提问: odd，年28,已有一娃，负债率70%，有二胎的打算，时间精力有限，如果二选一的话，是先买房，还是先生二娃？谢谢od

回答：70%当然停，先不买房了。

提问: 欧大您好，最近cq看房，按照每年1%折扣，感觉05年左右的房子比同地段的12年左右的房子划算多了，这个是幻觉还是机会，谢谢

回答：CQ人严重新房癌。因此他们给银行溢价非常高。

但是买新房的人，难免过二年人老珠黄。

提问: 欧神好，我是做律师的，还比较喜欢这份职业，比较自由。目前我年净得16万，预计在目前的团队干，每年涨幅2-3万，我有个朋友自己带团队，发展的很快，人品也不错，如果我跳槽去那里，第一年可以到20万以上。

请问一下，我如果跳槽去那里合适吗？主要有两个顾虑，一是我和我朋友都是男生，年龄相仿，如果变成上下级会不会出问题（目前来看应该问题不大，人品和性格都还不错，我也不会有什么心理障碍），二是为了三四成的薪资涨幅，跳槽是否值得（都在同一城市）。谢谢！

回答：一般为了30%涨幅，普通人是不愿意接受不确定性的。

提问: 欧神，我全家（爸妈和老婆爸妈）加起来在sh6n，有蓝海母舰，有红海驱逐舰，cq在你的带领下2n,想执行你说的要把8万的变成8千的。

现在情况是，身边250w cash,每月现金流几乎持平，是通过jlh，sh搞fp买泗泾，徐泾单价3w，还是继续cq，dyd,jyd深耕？

其实cq不敢用贷票，爸妈也都65了，所以做起来也有难度，所以你得建议是什么？谢谢神

回答：上海没有首房首贷的话，

就去CQ建仓N套。

提问: OS，我名下房子抵押做了经营贷，然后全款买房再抵押贷，房子写我名字还是用其向人的名字好些？

回答：本人

提问: 欧大，附属卡和主卡共享额度吗？上主卡人上征信么？

回答：共享。

消费上主卡人征信。

提问: 欧大，想入道门的话，首先该怎么办，研读道德经有用吗

回答：没用。

修行在俗世，到时候自然通悟。

提问: 欧神好，南昌的九龙湖新区和温州的瓯江口新区，投资怎么选？

回答：南昌的微观不熟，抱歉。

一般我们对政府新区，都没什么好感。

提问: 欧大破三无买cq的两个问题，

一是，你说直接买公司可以直接破三无，是指买一年以上，新加股东吗？还是直接买新公司就行？好像两个方法银行都不认啊？说必须是股东在公司已满一年。

二是，工资薪酬税单作为在重庆工作的依据，应该可以作为破三无来贷款，为什么有些傲娇的新楼盘不认？有什么办法能让他们认？向银监会投诉有用吗？

回答：一年以上，股东。

以前都可以的。若不行可能是银行新规定，或者换银行。

没用。说不认就不认。不如去买二手房。

提问: “炒楼的复利回报，一般我们也就打算20%”

这里的“20%”算上通胀的因素没？恳请指教。

回答：扣通胀后10%

（四年名义资产翻倍）

提问: 欧大您好！cq全款抵押能贷出大概80万，sy已经买了2套，您看现在办dyd投哪里合适？（无贷票了）还是说先不用办dyd在等等看看情况？

谢欧大！

回答：先放着，在市场上溜达一个月。看看二手盘

提问: 欧大，对于请阿姨一般从哪些点来看适不适合？

回答：卫生。

自我卫生搞得好的阿姨，素质也会好。

提问: 欧大好！本人南京工作，名下一按揭，现手上有80，信用卡未开发。但就目前重庆及南京的潜力来说，全款抵押重庆好，还是jlh南京主场淘笋？如果是南京，欧大看好什么区域？

回答：80w买南京有点勉强。

如果你可以再开发100w卡，还差不多。

钱少只能CQ了。

提问: 求神指个方向。现在手上能抵押出来100，能入上海吗？上海有自住的需求，但没有sfsd,只能全款抵押。还是这点钱只能去重庆，或是再想办法再筹一点，那就要再等段时间了。

回答：不嫌麻烦，先去CQ吧。

破三无要花点心思。

提问: 欧大，坐标天津，今年2n任务完成。目前资产1500，负债800，每月负现金流2，现金还有110，还有一套98年价值240的全款房。下一步是歇歇，还是卖了全款房继续n呢？继续的话，深圳光明是个好选择吗？深户正在办理中。

回答：全款房肯定处理掉，无论出售或抵押。

提问: 欧大，想问一下用54大法一般谈的时候注意哪几个要点比较容易做下来？业主是已婚女

回答：省税部分利益分沾。

提问: 欧大，普通人好像没有资格有真爱呀。我这三观是不是歪了。

回答：中彩票概率还是有的。

提问: 沈阳美的城开发商卖7800，二手市场卖9000，这个算一二手倒挂吗？

回答：谁告诉你美的城二手市场卖9000的？

提问: 殴大，怎么看必贵远全面停止拿地，改促销

回答：战略性收缩，正常的。

提问: 欧大！请教一个有关升阶的问题，传统文化中重视家庭建设，传承家风，家训家规，越是名门望族越是重视这些。当下社会，对于普通家庭来讲，这一环很缺失啊！努力去学习和营造家风建设有必要吗？

回答：这个多半是毒教育。

哪头猪告诉你，为了质量可以放弃数量。

2 VS 1

意味着质量的一方，要有压倒性二倍以上的力量。

但在现实世界中，是几乎做不到的。

所谓的高门大族，是在维持数量的同时，维持较高质量。

否则哪怕4个变3个，他们也承受不起。

我认为质量的差异，<20%最多了。

提问: 我是做企业的，感觉快不行了，国家啥时候放水啊，再不放，我们都得死，都是三角债，大家都没钱

回答：人家故意想让你死呢？

提问: 蛋蛋，玖龙台调低备案价了吗？是啥原因？

回答：玖龙台调低过一次，两个多月了吧。不清楚是否有再调过。

原因应该比较简单，就是单纯地卖不出去吧。毕竟毛坯5.3也是冤大头了

提问: 所在城市家庭认房认贷，爸爸名下一套全款，准备妈妈名字按揭。然而又需要爸爸的房抵押出来80万当首付（爸爸有皮包公司）。是离婚，分别按揭（先现金垫首付）和抵押好呢？还是先作为结婚状态抵押，拿到钱再离婚做妈妈首套按揭好？

回答：先离婚，从逻辑上干净。

提问: 蛋总，目前投资兼顾自住需求，你认为华强城和玖龙台哪个更合适？

回答：自住需求要结合实际情况比如通勤或者活动区域。

加上华强城价格并未出来，双方比较并不明朗

提问: 欧神，小弟邵阳人个体户（有今天没明天那种），没文化没社保没流水，长沙主场几套按揭房，长沙政府朝令夕改，前景堪忧，小弟一心想改变阶层，一心想在一线城市买一套房，目前手里资金100左右，留30月供可调动资金70。1花钱落户深圳首付5成买深圳2重庆全款买一套在抵押，但是因为我没有学历没有流水，操作太难，担心落户深圳也贷不了款，重庆全款以后怕不能抵押，求欧神给点意见，水库的大神们，欢迎你们一起建设长沙

回答：什么也不要做，先看房200套。

什么都没有的人，最输不起。因此第一单一定要谨慎谨慎。

你不是选城市的问题，你是明显没用心做事。

提问: 渔村，负债率82%，在月供能扛得住2年的情况下，打算加到85%，有必要吗？

回答：没必要。

提问: 如果基准利率上浮两个点。已经贷款成功的人，以往所有人的利率都要改吗？等于说每个月还的钱要变对吗？

回答：对的

但是P上涨二个点，几乎不可想象的。

提问: 佛山如果你是贷款第二套房，144平以上的。要首付六层。那我投资买房的时候是否？买144平以下的房子，比较有性价比。投资的话，你建议我买多大面积的为好呢？200平300平的房子在佛山，可以买来做投资吗

回答：一分价钱一分货。

如果144m以上受政策歧视，则价格就会下降。弥补交易的不便。

200～300m的房子，只要价格补回来，就可以买。

提问: 欧神！当个人在社会上的阶层已经固定，不太可能有翻身机遇了，指望帮助下一代层次提高，如果多生娃，在抚养这些娃的时候，娃享受不到圈子里同龄孩子相同的物质条件，似乎起跑线更差了，娃长大后升阶的难度不是更大吗？

回答：数量堆死质量

提问: 龟神好，夫妻男方是cq户口，女方外地，先前未有贷款，现在以女方作为主贷人可否在重庆sfsd走按揭？jlh之后男方是否还有sfsd，可在cq再走一次按揭？

回答：“对不能提供1年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。”如果以家庭单位来看的话，可能钻个空子，但是银行会让你直接以男方来贷的，只有去多问几个银行了。

第二种情况有。

提问: cq买房，必须要亲自到cq去几次

现有fp两个，均外地三无，两个都63岁，还能办吗

回答：全款的话，只需来一次；如果当地能做买房公证的话，甚至一次都不用过来。

重庆不限购，全款随便买无数套。按揭是不可能了，三无抵押还有希望。

提问: 小龟好，现在cq可以抵押出120万，你是推荐3年期还是20年期?

抵押出来的钱是去买限价的新房还是继续淘二手全款买入再抵押？

是现在买还是等到9月再买？

回答：以数学来看，选择月供更低的，3年先息后本；但如果你不想三年后折腾，就选20年等额本息的。

如果你不能按揭了，买二手全款之后再抵押。

现在买。

提问: CQ是否有办法破限购？

回答：重庆不限购啊

提问: 欧大，工作生活在南昌，

但南昌房市规模和空间偏小，

目前南昌已有几套。

建仓讲究主场优势，精力时间资源发挥，

接下来一年会慢慢出钱投资。

建议哪个城市专注建仓？

或者还是说找自己所在城市继续？

感觉有点迷糊了！谢谢

回答：武汉，长沙，都比南昌好。

CQ更好。

提问: 大…我是想问，我即便赚好钱了回头去SZ，会不会抱着几千万在车下等着，但就是不开门让我上去呢？以后会不会只让租不让买了？

回答：限购的话，你可以54大法买。

提问: 欧大，SY，CQ如何破限购求攻略

回答：沈阳买二手房

CQ买家公司。

提问: 70岁在重庆可以买房吗？

回答：不能

提问: 资金监管多监管的一部分钱让房东转我前妻，jlh，我sfsd，然后用这钱还她名下的抵押贷有问题吗？

回答：没问题。

根本没人查

提问: 欧大，本人在上海和深圳还有房票但无贷票，目前情况下既然买了房子过几年很可能会抵押截断而不是卖掉，结合您其他问题的回答我有一个疑惑，在手里还有两三百现金的情况下，为什么不推荐这两个城市用全款抵押的方式继续建仓而是打到重庆去？sfsd反正过几年也会截断呀

回答：因为CQ目前能看到涨幅，上海依然阴雨天。

提问: 欧大，要j结婚证过户。法律上有没有瑕疵？比如跟房东用j结婚证省税过户，以后如果房东反悔追究，会不会把房子夺走？

回答：没瑕疵。

你自己签的离婚协议 。

提问: 拥有1千万资产在CQ这种城市占人群中什么比例呀？

回答：0.1%土豪

提问: 欧神您好！坐标河北石家庄，华中科技大学毕业硕士研究生，中国移动省公司正式员工，38岁，技术管理岗主管。英语尤其口语好(工作用不上)，逻辑分析能力强，口才好，团队组织能力强，善于与人打交道。这个工作还有前途么？感觉这个年龄爬上去也没多少钱，又是很忙，且高风险。该做什么呢？全职炒房么？

回答：38岁还混得这么惨。

参见《小人物》

估计无望。

提问: 欧大，共克时艰，难道不是要开发商继续买高价地，要老百姓继续买高价房，支持地方政府收钱搞建设吗？石家庄还有地块没达到zf底价被流拍的，感觉zf不会放弃当前的土地政策的，您看呢？

回答：智商再低20%，也不会相信政府会放弃拍地收入啊。

提问: 欧大，重庆买房碰到问题了，5月11日签订的合同约定6月30日过户，但是因为按揭到8.12才批，现在房东要求赔偿违约金2万才能去过户，是不是只能忍怂赔呢，总价120万？是自己太弱了。

回答：按合同走，合同约定多少是多少。

提问: 神，为什么说上海二套没有价值？可以考虑买普通住宅啊，首付5成。

回答：你出去兜了一圈，回来还是二套。

提问: 欧大，我可能描述有误。

我是指当地做好这块，

有什么升级的做法和建议？

回答：流量最贵，一切都是流量生意。

看看有没有廉价的流量。

提问: 殴大～下一次A股牛市会在什么时候到来呢？谢谢

回答：七年一次，

2001，2007，2015

提问: OS，您说过爱情其实是作家们杜撰出来的，那为什么会有心动的感觉，愿意去理解对方，愿意付出努力让对方开心并因此觉得很快乐，而且在努力的过程中感觉自己在成长。这种感觉真实而强烈，而且随着自己不断努力而愈发持久，如果爱情是杜撰的，为什么会产生这样的感情。ps:女生，对方完全不领情，没有任何物质上的瓜葛，有时候真希望自己不要再喜欢对方了，随着接触也发现了对方的不足，所谓优点也可能只是我自己觉得是，但就是好的坏的全都买单，是不是中邪了?已经很长时间了，头脑发热也该过了。

回答：你发展一个笋盘也是这种状态。

提问: d，120子弹（首贷已用留二贷）cq三无只能全款，建议怎么打出去？sy 济南天津？

回答：沈阳二手试试

提问: 欧大，父母都60岁了，想把资格尽量用掉，哪个一二线城市还能用来当房票贷票？

回答：CQ，上海

提问: 坐标苏州，上家房东是女方一个人，她唯一的一套，当年是假lh二做一买的（没去民政局），老公签署放弃的。另外她老公自己还有一套房。

快满5年了。我看到一直人提到“承诺唯一”，就问中介能不能让她报唯一住房。中介说，联网会查的自己报没用。请问是这样吗？什么情况才能“承诺唯一”？

回答：联网不查。

就是看她本人怎么填。

提问: 欧大，来自江西南昌！

对于房产销售这块有什么升级做法的建议？

比如：管家公司应用水库IP，顺应潮流，专业输出，走南闯北，赚得盆满钵满！

我们在当地怎么升级做法，做的更好？

谢谢欧神不吝介绍！

回答：水库只推荐真正好的楼盘…………

和你哪个城市无关。

提问: 欧神，您好！

在1994-2003这10年间，中国的货币发行量也很高，为何房价没有上涨？比如深圳

回答：哪头猪告诉你房价没涨

提问: 我去人民银行查征信，是去自动机上打一张？，还是要去柜台上打一张详细的纸质版？哪个可以用啊？？每一个城市的人民银行都可以打，是吗？都是一样的吗？

回答：版本不一样。

机器是自查简易版。

提问: 欧大，通胀每年12%，那么存定期5%实际每年缩水7%吧？

回答：对的。

定期没有5%

提问: 欧哥哥，jyd放款到公司对公账户。中介让和会计沟通，以劳务、差旅等明目转到私人账户，然后取出。中介的这个建议专业吗？容易被抽带吗？取款应该注意什么？

回答：别人会计是劳务费取出来的。

你的会计，是不是渣，就不清楚了。

提问: 欧神今天劳累了，抱歉打扰。

给房东垫资，他放款出来的钱要退我一大部分，这个钱需要现金截断吗？

回答：转你朋友，别转你。

提问: 2012年水库设想过今天这样一个中心多个基本点嘛？花开几朵，各表一枝。无论是正现金流、还是大面积流、多核一刀鸡血流等等，争奇斗艳，又各自客户融合。最终达到人过留名、以及顺带的娃本（这是意外，多有孩子，总归是好事！），所以才要如此自虐，其实是为了保持一线，最终能看到这颗种子能长成什么样的参天巨树，所以各中心自由发展，只要不采用最终暴力（强迫欺骗暴力等手段）并且可以独立或者付出代价解决，就无需干涉。子女的养成也是如此，树好三观，各自发展。有些的离开也是必然，因为只看到了灯下的阴影，忽略了这条路的光芒，对嘛？

回答：有花开，也有花谢。

也有做得失败的。

提问: 殴大吉祥！在三线小城做只有夫妻两名员工的广告工作室，每年辛苦撑死只有不到四十万的毛利而且已见天花顶只有少不会再高了！！如果想全力全心炒菜，拿正常工作时间去发展建立人脉多核申卡（类似传销业务员），然后再继续CQ建仓，是否效能更高呢？因为您说过，办一百万卡比赚一百万容易太多太多，求殴大指路

回答：降频20%，楼市其实耗精力不大的。

提问: 神，如果加息，基准利率调整的话，当年已批未放的贷款是按照调整前还是调整后的基准利率

回答：各个银行不同。

有12.31调整，有满12个月调整。

见具体合同。

提问: 小龟总，父母60岁了，可以做全款抵押吗？能抵几成多少年？

回答：可以

三年先息后本

提问: 龟总，最近CQ的银行放款是不是很慢？我浦发银行贷款及过户后迟迟一个月有余还不放款，这是正常情况吗？有什么办法可以破？谢谢！

回答：不是，银行放款较为正常。

浦发很奇葩，额度经常不够用，属于正常情况。

给银行塞钱。